Итоги апреля: $3 тыс. за 1 кв. м уже пройдены. Что дальше?

В марте независимые аналитики и участники рынка недвижимости сильно разошлись в оценках роста стоимости 1 кв. м жилья. Но, несмотря на разницу в расчетах, никто из них не отрицал, что психологический рубеж в $3 тыс. за 1 кв. м будет преодолен в ближайшие месяцы. Пожалуй, можно с уверенностью сказать, что они не ошиблись в своих оценках. Апрель побил все рекорды, в том числе по уровню цен и темпам их роста.

В прочем, все результаты этого месяца были достаточно хорошо прогнозируемы и не вызвали у специалистов удивления. Тенденции столичного рынка недвижимости прочно установились еще в конце прошлого года, надежно подтвердив свои права в феврале–марте. Однако участники рынка недвижимости не исключают, что апрель способен стать последним месяцем столь стремительного роста цен.

Согласно статистическим данным, средний уровень стоимости московских квартир вырос за апрель на 10%. При этом отдельные категории жилья подорожали на 12–15% и более. На вторичном рынке типового жилья Москвы начало нового квартала не принесло сколько-нибудь значимых изменений. Объем предложений хотя и увеличивается, но очень медленно и не в силах повлиять на общую тенденцию.

Несмотря на запредельные цены, покупатели продолжают проявлять ажиотажный спрос на жилье. В частности, это происходит из-за сильного уменьшения объема предложения новостроек. Подсчитать точные масштабы сокращения достаточно сложно, но большинство специалистов рынка недвижимости сходятся на средней величине в 40%.

Как всегда случается при резких скачках цен, первыми на это «отреагировали» самые дешевые квартиры: их стоимость начала расти быстрее по сравнению с более высококлассным жильем. Покупатели хотят вложить свои сбережения в недвижимость, а не смотреть, как их деньги превращаются в фикцию.

Нынешний уровень цен делает московские квартиры недоступными для большинства представителей среднего класса. Ипотека, о которой много говорится в последнее время, пока не в состоянии исправить положение: условия выдачи кредитов в настоящее время таковы, что число воспользовавшихся ею граждан до сих пор не превышает 5% всех купивших квартиры.

Особенности московского рынка жилья таковы, что чем дальше, тем он больше ориентируется на возможности покупателей среднего класса. Ситуация, когда они не в состоянии позволить себе приобретение недвижимости, не должна стать нормой.

Кручу–верчу, угадать хочу

По мнению экспертов, летние месяцы должны принести с собой спад деловой активности и некоторое уменьшение общего числа сделок. Если при этом в июне–августе в продажу поступят новые объекты, то соотношение предложения и спроса стабилизируется, а скачки цен на недвижимость прекратятся. В противном случае осенью нас ждут новые рекорды и потрясения.

О причинах подорожания московских квартир сказано много, но гораздо интереснее тема дальнейшей судьбы столичного рынка недвижимости. Недели, прошедшие после майских праздников, не продемонстрировали резкого увеличения цен.

Впрочем, предупреждают риэлторы, делать какие-либо выводы рано. Имеет место просто временная заминка или скорость подорожания жилья действительно пойдет на спад, станет ясно в ближайшее время.

Аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета охарактеризовал сложившуюся ситуацию следующим образом: «Как и предсказывалось ранее, майские праздники серьезно сказались на ситуации в сфере московской недвижимости. Во-первых, произошло торможение темпов роста цен с рекордных 8–9% в месяц в апреле до 6% в мае. Во-вторых, естественным образом снизились обороты рынка. Так, например, 10 мая объем предложения не превышал 40% предложения в предпраздничные апрельские дни».

По мнению эксперта, состояние рынка сейчас очень напоминает ситуацию, сложившуюся после новогодних праздников. В декабре 2005 года специалисты предрекали, что каникулы повлияют на поведение участников рынка, а сам рынок войдет в более спокойную фазу своего развития. Начало января действительно вселяло некоторые надежды: жилье дорожало медленно, настроение участников рынка сменилось на менее лихорадочное. Но такая благостная картина просуществовала всего несколько недель и завершилась еще более мощным витком цен. Все эти кульбиты произошли по вполне понятной причине — из-за фундаментального дисбаланса спроса и предложения.

За прошедшие пять месяцев в этом отношении мало что изменилось. Пожалуй, положение только усугубилось. Поэтому сейчас не видно каких-либо серьезных оснований для остановки роста цен и уж тем более для их обвала.

Спортивное ориентирование в ценах

Говоря о росте стоимости 1 кв. м, следует учитывать, что это некие усредненные данные, включающие сведения об очень разных объектах. Между тем предлагаемое на рынке жилье находится в совершенно разных ценовых категориях и дорожает не с одинаковой скоростью. Ориентирование на стоимость «квадрата» искажает реальную картину и не дает полного представления о том, насколько подорожала та или иная конкретная квартира.

Например, по данным риэлторов, за апрель рост цен на жилплощадь в панельных домах вторичного рынка равнялся 10,4%. В эту категорию входит самое дешевое жилье — одно–двухкомнатные «хрущевки» и дома «гостиничного» типа. При относительно скромной цене таких квартир (от $80 тыс.) цена 1 кв. м. составляет около $3,7 тыс., что лишь немного не дотягивает до условной нижней границы бизнес-класса ($4 тыс.).

Кирпичные дома в апреле подорожали несколько меньше — на 8,1%. «Сталинки» на сегодняшний день отличаются низкой ликвидностью в силу, как правило, неудачного соотношения цены и качества. Что касается новостроек, то в типовых домах цены поднялись только на 7,6%, а в секторе бизнес-класса — на 4,2%. Тенденция очевидна: чем дороже жилье, тем медленнее растет его цена.

Исходя из этого стоит предположить, что и на падение цен быстрее всего отреагирует дешевое жилье, а более дорогие квартиры будут сдавать позиции медленнее. Впрочем, большинство специалистов не прогнозируют падения цен на жилье в Москве в обозримом будущем. Причины этого сформулировал А. Слета: «Высокая стоимость основных экспортных товаров страны вызывает приток в Россию большого объема денег, часть которых попадает на рынок жилья. Да и развитие ипотечного кредитования способствует притоку новых денег в сферу недвижимости».

При этом объем предложения жилья на рынке остается прежним, что является следствием кризиса в строительной отрасли. И хотя Госдума уже рассмотрела и одобрила в первом чтении поправки в печально известный закон № 214, проблемы московского стройкомплекса не ограничиваются законодательными рамками. «Проблема гораздо шире и кроется в земельных отношениях, производстве строительных материалов, изменившихся ценовых и статусных предпочтениях участников рынка недвижимости в Москве. К сожалению, эта проблема будет решаться еще очень долго», — утверждает А. Слета.

Взгляд в туманное будущее рынка

Покупателям остается только надеяться, чтобы лето прошло тихо, а осень не принесла с собой нового подорожания. Дешеветь квадратные метры пока не собираются, а все аналитики спорят только о том, на сколько процентов поднимется их стоимость.

Вероятно, что к началу осени средняя цена 1 кв. м. способна перешагнуть за черту $3,2–3,3 тыс. Куда приведет участников рынка эта постоянная гонка — судить сложно.

Не совсем ясно и то, как она скажется на социальных программах. После принятия закона № 214 количество новостроек сильно уменьшилось, а городу по-прежнему требуется определенный процент этого жилья.

Рассуждать об искусственно завышенной стоимости квартир можно долго, но до тех пор, пока их покупают за заявленную сумму, цены не упадут. Если «трешка» реализуется через неделю после объявления о продаже — этот факт свидетельствует не в пользу того, что ее стоимость сильно завышена.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Нас ждет очередная волна повышения цен. Летом объем предложения на рынке всегда сокращается, а соотношение спроса и предложения, как известно, является основным регулятором цен. Сейчас на продажу выставлено в общей сложности около 17 тыс. квартир (на конец апреля их насчитывалось более 20 тыс.). Будет происходить и дальнейшее сокращение. Между тем удельный спрос по-прежнему высокий.

Что касается покупательской способности граждан, то она вряд ли упадет. Начнем с того, что 80% сделок — альтернативные, то есть люди используют для выхода на рынок не накопления, а имеющуюся у них недвижимость. Они либо пытаются вписаться в ее стоимость, либо используют доплату. Но поскольку дорожает все жилье, объем дополнительных вложений в сделку существенно не меняется. С увеличением стоимости жилья увеличивается и денежная емкость рынка по спросу. Также нельзя не учитывать развитие ипотеки и общий рост экономики. Все это не что иное, как стимулирование платежеспособного спроса. А при низком объеме предложения ценовая стагнация не может начаться ни в одной отрасли.

Если заглядывать в более отдаленное будущее, то какой-то кризисный момент способен случиться осенью 2007 года, не раньше. И то это станет следствиемполитического фактора: если с преемником нынешнего президента и экономическим курсом сложится непонятная ситуация (а осенью все как раз начнут об этом серьезно задумываться), то спрос, вероятно, сократится.

Глобальных экономических катаклизмов не предвидится, на падение фондового рынка рынок недвижимости отреагировал бы дальнейшим ростом цен, поэтому перспективы вполне прогнозируемые, остается спорить только о темпах.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Относительно ценовой ситуации на рынке жилья стоит сказать, что существенных изменений произойти не должно, поскольку спрос по-прежнему опережает предложение на 20–30%. Более того, следует ожидать дальнейшего увеличения дефицита предложения.

К концу 2006 года объем выставленного на продажу нового жилья может снизиться еще на 15–20% в зависимости от того, насколько быстро разрешатся законодательные проблемы, сложившиеся в сегменте новостроек. Это в свою очередь повлияет на ситуацию на вторичном рынке, который сегодня является рынком продавца.

Надо ожидать более активного роста цен на жилье в тех районах, которые относятся к разряду недооцененных (например, Юго-Восточный округ). Кроме того, подорожают квартиры в районах, где сейчас заканчиваются работы по созданию транспортных развязок (Крылатское, Полежаевская и др.). В целом по рынку минимальный прогнозируемый рост цен по итогам года составит не менее 40%.

Дата публикации: 13:50 02 июня 2006

Источник: bpn.ru