О.Крымина: "Инвестиции в управляющие компании растут"

С развитием рынка жилой и коммерческой недвижимостью все большее значение приобретают управляющие компании. На Западе такие компании зачастую выполняют весь спектр задач, относящихся к функционированию здания и происходящих в нем процессов - от уборки помещений до сокращения расходов электроэнергии и прочих ресурсов (которые за рубежом весьма дороги). В Россию традиции профессионального управления зданиями пришли совсем недавно, и сейчас проходят период становления. О перспективах развития данного направления, его особенностях и сопутствующих проблемах корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина.

- Насколько управление недвижимостью является сейчас прибыльным бизнесом? Что обеспечивает его прибыльность?

- Характерные черты управления недвижимостью как бизнеса – относительно невысокий входной барьер, стабильность дохода, легкость прогнозирования финансовых потоков. Номинальная доходность варьируется от 7% на управлении типовым жильем до 20% - коммерческой недвижимостью. Доходность для каждой конкретной компании зависит также от объема площадей в управлении, оптимизации процессов управления, позиционирования компании и т.п. Так, большинство государственных управляющих структур, занятых в управлении массовым жильем, убыточны. Компании, специализирующиеся на дорогом жилье, стремятся к показателю в 15%, но часто даже те, кого мы считаем лидерами, имеют около 10-11%. Однако есть несколько компаний, у которых рентабельность составляет 50%. Правда, они "вслух" в этом не сознаются. Но это та доходность, которая исчисляется как процент от оборота. Если же исчислять доходность на вложения – она значительно выше, так как управляющая компания работает не на своих деньгах, а на деньгах клиента. У управляющей компании практически нет своего имущества, только тряпки да отвертки – и те на объектах. Оборудование для обслуживания здания покупается за деньги собственника здания и обычно включается в бюджет первого года обслуживания. Собственными ремонтными базами обладают немногие компании, и это не есть предмет первой необходимости.

- На какие сегменты подразделяется рынок управления жилой недвижимостью?

- Этот рынок можно разделить на две части: уже рыночной и еще не рыночной. Первая – это все новое жилье, в котором еще не должен был делаться капремонт. Его можно эксплуатировать так, чтобы не накапливался активный физический износ (т.е. износ сверх обусловленного временем). Есть дома подороже (клубная недвижимость, de lux), есть несколько дешевле (бизнес-класс), есть совсем простые, иногда даже обслуживаемые частными компаниями практически по установленному государством тарифу (эконом-класс) – но там это возможно. Другой сегмент – это дома, где не выполнен капитальный ремонт. В таких домах физический износ коммуникаций, а иногда и несущих конструкций значительно превышает тот уровень, когда возможна качественная эксплуатация с оплатой по установленному тарифу. В данном сегменте домов бизнес-класса и элитных нет – дорогое строительство началось лишь в 90-х гг., и этим домам еще не требовался капремонт по официальным нормам, а там где по факту был необходим – он выполнялся.

- Каковы расценки на управление различными видами жилой недвижимости? Во сколько обойдутся услуги управляющей компании жителям элитного дома, дома бизнес-класса, эконом-класса?

- Полная определенность возможна лишь для эконом-класса, где дом обслуживается ДЕЗом. Там жильцы - собственники и наниматели - получают стандартный пакет услуг за стандартную плату. Сегодня это 5 руб. 10 коп. – 5 руб. 40 коп. за 1 кв. м в месяц. Отдельно может быть предложена услуга охраны – охранником либо консьержем. Во всех остальных случаях и набор услуг, и их стоимость определяется договором. Стоимость эксплуатации жилья среднего класса в среднем составляет 15-25 руб., бизнес и элитного класса - 1,5-3 долл. за 1 кв. м.

- Каковы расценки на управление торговыми и бизнес-центрами, отелями и иными видами коммерческой недвижимости?

- Можно выделить несколько подходов к ценообразованию. Наиболее дорогими компаниями на рынке являются компании с западным капиталом или их франчайзи. Они обладают высокой репутацией и известностью. В ценообразовании они ориентируются преимущественно на "цену рынка", устанавливая свою цену выше "средней". Новые лидеры - компании, признанные ведущими и наиболее авторитетными из российских участников рынка. При ценообразовании они ориентируются на общепринятую рыночную цену услуг и одновременно формируют ее. В отличие от первой категории, затраты на нематериальные активы и вознаграждения топ-менеджменту относительно невелики.

Претенденты - компании, обосновывающие бюджеты эксплуатации необходимостью объекта, то есть ориентирующиеся на затраты. Важным конкурентным преимуществом для них является умение экономить на максимальном числе статей затрат, таких как реклама, вознаграждение менеджмента, а также сокращение накладных расходов за счет большого объема управляемых площадей.

Компании-новички на многих сегментах традиционно не рассматривается в исследованиях, описывающих сложившееся распределение долей рынка, однако они важны для изучения конкуренции. Это компании, имеющие значительный опыт работы в других сегментах рынка эксплуатации недвижимости. Выходя на привлекательный для них сегмент столичной офисной недвижимости, они готовы ориентироваться на более низкий уровень рентабельности, для накопления площадей в управлении. Однако они имеют очень высокий потенциал в конкурентной борьбе за счет накопленного опыта оптимизации работы персонала и регламентации внутренних процессов. Такими "новичками" управления офисами класса В, например, можно считать компании, эксплуатирующие жилье элитного и бизнес-класса. Зачастую такое жилье оснащено не менее сложными в эксплуатации инженерными системами, чем объекты коммерческой недвижимости, что требует соответствующих затрат. Однако рентабельность эксплуатационных услуг в данном сегменте рынка, как правило, ниже.

- Расскажите об особенностях управления торгово-развлекательными центрами (ТРЦ).

- Главная особенность – значительный вес функции подбора, отбора и управления арендаторами в структуре всего управления и в финансовых результатах управления. В связи с этим значительно чаще разделяются функции собственно управления и эксплуатации/клининга. Успех ТРЦ приносят не арендаторы, а покупатели - те, которые не связаны с ТРЦ какими-либо обязательствами. Арендаторы, рекламные акции и даже полезная площадь - лишь инструменты достижения этого успеха. Это находит отражение не только в огромном развитии функций управления арендаторами и продвижения объекта, но и в особенностях реализации эксплуатационных функций. Так, большой поток посетителей увеличивает нагрузку на функцию поддерживающей уборки, на функцию управления потоками на паркинге и т.п. – и каждая из этих функций должна реализовываться максимально дружественно к посетителю ТРЦ.

- В чем заключается специфика управления бизнес-центрами?

- Рынок офисной недвижимости более консервативен, и бизнес-центр – организм более скрытный по сравнению с ТРЦ, результаты работы управляющей компании на нем проявляются несколько медленнее. Поэтому в функции развития собственного бизнеса особую важность имеет построение репутации управляющей компании, расположение партнеров к доверию. В целом же вес функции подбора и управления арендаторами значительно ниже, чем в сегменте торговой недвижимости. Как правило, управляющая компания имеет собственную службу эксплуатации, и часто клининг.

- Каковы наиболее актуальные тенденции рынка управляющих компаний?

- Сегодня еще низок входной барьер, поэтому многие крупные собственники недвижимости создают собственные профессиональные управляющие компании. Они осознанно инвестируют в создание полноценного бизнеса, а не карманных управляющих компаний. В стороннее управление передаются либо небольшие, либо сложные объекты. Многие управляющие компании задумываются об оптимизации своей деятельности, постановке процессного подхода к управлению, о сертификации системы менеджмента качества. Это означает, что в компании действительно заботятся о качестве и о деньгах, в том числе и о деньгах клиента. Если компания расточительна по отношению к себе, если у нее нет четкого понимания, какая ее функция и сколько ресурсов она потребляет – неразумно ожидать, что компания будет рачительной по отношению к клиенту. Огромный интерес к технологиям построения бизнеса управления недвижимостью в регионах. Компании активно осваивают технологию, и уже сегодня есть несколько компаний, способных выйти на московский рынок и составить достойную конкуренцию.

- В чем секрет успеха прибыльной управляющей компании?

- Хорошая управляющая компания бережно относится к объекту и деньгам своего клиента, выстраивает честные, прозрачные отношения со всеми партнерами и ориентируется на поиск новых методов работы. Успех - это не чудо и не случайность. Это результат спланированной и профессионально выполняемой деятельности, именуемой развитие бизнеса. Есть законы и технологии построения, выхода на рынок, развития компаний, и эти законы нужно использовать.

Дата публикации: 11:26 05 июня 2006

Источник: bpn.ru