Ипотека пошла на спад?

Ажиотаж на рынке недвижимости может нанести серьезный удар по ипотеке. И если чиновники не устают говорить об увеличении количества выданных ипотечных кредитов, то риэлтеры, напротив, отмечают снижение объемов реально заключаемых сделок.

«Сегодня главная проблема ипотеки — это не отсутствие заемщиков и не жесткие банковские условия, а дефицит предложения ликвидного жилья», — считает вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко. Нежелание продавцов иметь дело с «ипотечными» покупателями, а также непрекращающийся рост цен приводят к сокращению числа реальных сделок. Так, по данным г-на Семененко, если осенью прошлого года из каждых 100 потенциальных заемщиков 40 «доходило» до окончательного оформления сделки, то сегодня эта цифра снизилась до 10-15. «Количество ипотечных сделок падает. Пока заемщик оформляет кредит, цены на жилье успевают вырасти настолько, что кредитных средств ему уже не хватает», — констатирует г-н Семененко.

«Ипотека работает очень трудно. А по встречным продажам - еще труднее», — говорит генеральный директор ООО «Невский проспект» Александр Гиновкер. Он отмечает, что подъем ипотеки пришелся на крайне неблагоприятный период оживления рынка, когда предложение стало падать, а цены расти. В этих условиях продавцы предпочитают иметь дело с покупателем, способным сразу заплатить деньги. На долю прямых продаж в Петербурге приходится 85 процентов сделок с жильем. Таким образом, объем предложения ликвидного жилья для участников ипотеки сокращается до минимума. Вдобавок банки рекомендуют заемщикам именно прямые продажи, опасаясь рисков участия их клиентов в «цепочках».

Также следует учитывать тот факт, что большинство заемщиков - люди с весьма ограниченными средствами. Так, по данным ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», около 80 процентов потенциальных петербургских заемщиков имеют совокупный доход от $800 до $1600. При этом пределом мечтаний является недвижимость стоимостью не более $70 тысяч.

Многие риэлтеры считают, что такие доходы уже недостаточны, учитывая последние изменения на рынке. «Реально приобрести квартиру через ипотеку сегодня возможно при совокупном доходе семьи не менее $2000. И эта планка будет повышаться», — уверен руководитель отдела вторичного жилья ООО «Олимп-2000» Александр Егонян. При этом он отмечает, что такие заработки имеет крайне ограниченный круг горожан.

По прогнозам экспертов, до 50 процентов петербуржцев, уже получивших ипотечный кредит, скорее всего, не смогут реально приобрести жилье. Да и перспективы остальных выглядят весьма проблематично. С учетом роста цен, ежемесячные выплаты по кредитам уже начинают превышать платежеспособность потенциальных заемщиков.

Непопулярное направление

Еще не так давно весьма широко рекламировалась идея формирования института ипотечных брокеров. Мол, эти люди станут посредниками между клиентом и банком, и, будучи в курсе последних изменений на рынке ипотечных банковских программ, будут подбирать наиболее оптимальные предложения, экономя клиенту время и деньги. Но и здесь никаких реальных подвижек не происходит.

«Сегодня единой системы ипотечных брокеров не существует», — говорит г-н Гиновкер. Все ограничивается соответствующей работой в конкретном агентстве недвижимости и проведением коротких семинаров, организуемых рядом банков. Практика же использования в роли ипотечных брокеров молодых выпускников экономических вузов себя не оправдала. «Ипотечным брокером может стать только опытный, хороший агент по недвижимости», — говорит г-н Гиновкер. Впрочем, с учетом сегодняшней ситуации на рынке опытные риэлтеры как раз и не обнаруживают особого желания работать с ипотекой, так как она становится крайне сложным направлением с неясными перспективами.

Разные цифры

На чем же, в таком случае, основан оптимизм наших чиновников, бодро рапортующих о текущих успехах ипотеки и прогнозирующих ее дальнейший рост? Вероятно, все дело в том, что банки и риэлтеры используют в своей статистике несколько разные цифры. «Банк дает данные по количеству выданных кредитов, а мы - по фактически осуществленным сделкам», — говорит исполнительный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Галина Афана-сенко. Проще говоря, не каждому заемщику удается приобрести жилье. Отсюда и противоречие между «радужной» официальной статистикой и реальным положением дел с ипотекой.

Да и то, что называют у нас ипотекой, несколько отличается от того, что принято подразумевать под этим словом в большинстве других стран. «У нас ипотеки, подобной западной, просто нет. Большинство заемщиков - люди, вносящие в залог уже имеющуюся у них недвижимость. Таким образом, наша ипотека сводится к банальному улучшению жилищных условий», — считает директор департамента ипотечного кредитования ООО «АН «Невский Синдикат» Владимир Глинер.

Итак, по мнению большинства риэлтеров, для ипотеки наступают нелегкие времена. Скорее всего, какое-то время она еще будет «прибавлять обороты» по инерции. Во всяком случае, по банковской статистике. Но по мере дальнейшего роста цен и сокращения ликвидного предложения все меньше заемщиков будут доходить до реальной сделки, и в какой-то момент на рынке ипотечного кредитования наступит стагнация, а затем и спад. Разумеется, если аналогичная стагнация не произойдет на рынке недвижимости. Но объективных предпосылок для этого сегодня не видит ни один здравомыслящий эксперт.

Дата публикации: 12:06 14 июня 2006

Источник: bpn.ru