Куда движутся цены на недвижимость

Недавно инвестиционная компания “Атон” выпустила для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование “Время заняться недвижимостью”, в котором уверяет своих потенциальных клиентов, что московская недвижимость – один из наиболее выгодных объектов для инвестиций. Но не всякая, а офисно-складская.

Сама компания уже создала собственный фонд для работы на этом сегменте рынка недвижимости объемом в $100 млн. Другие инвесткомпании создают аналогичные фонды, считая, что летний кризис на рынке недвижимости пройден. И преодолен он в основном из-за высоких мировых цен на нефть – именно пришедшие в Россию нефтедоллары спасли строителей и риелторов от обвала цен. В то же время ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам, и строители смогут “прокрутиться”.

Дело в том, что сейчас доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А довольно высока. В Москве она достигает 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне – около 6%. Риск же снижения прибыльности невелик: офисных и складских помещений в столице России не хватает, поэтому ставки арендной платы падать не будут. Средние же ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа, Берлина и Лондона. Еще выше ставки только в Токио (1000 евро в год за метр).

Судя по всему, наиболее привлекательны в Москве первоклассные складские помещения – их доходность составляет от 15% до 18% годовых. Кстати, это гораздо больше, чем дадут в этом году ПИФы (10-12%). Аналитики прогнозируют, что через пять лет доходность складских помещений и офисов будет около 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%.

Меж тем, коли количество занимающихся такой недвижимостью – ее строительством и реализацией – будет увеличиваться, то предложение неизбежно вырастет, а доходность упадет. Поэтому выкладки “Атона” на самом деле можно рассматривать как оптимистические, и эта категория недвижимости подорожает максимум на 40%. Именно в этой цифре уверено большинство экспертов.

Что же касается жилья, то риелторы и эксперты строительных компаний считают, что в ближайшие несколько лет цены на жилье в Москве будут плавно расти. Причем в центре Москвы средняя цена за 1 кв. метр может дойти до $10 тысяч, а на окраинах, где сейчас в среднем “квадрат” стоит около $1 тыс., цена может вырасти до $2 тыс. Цены на вторичном рынке жилья будут также медленно, но верно расти вверх. И все это потому, что жилья в столице не хватает, как и офисов и складов.

На самом деле проблема с жилыми и нежилыми метрами может быть сравнительно легко решена в том случае, если в столице (как и по всей стране) будет работать ипотека под приемлемый процент и с приемлемыми сроками кредитов. Хотя и тогда недвижимость – жилая и нежилая – будет в цене, причем приличной.

Дата публикации: 10:55 01 ноября 2004