Коммерческая недвижимость все еще в дефиците

Разговоры о скором перенасыщении рынка офисами и торговыми центрами не прекращаются на протяжении уже как минимум двух лет. Но девелоперы сохраняют полное спокойствие, ежегодно успешно реализуя новые проекты. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости стал представляться многим «безразмерным». Во всех его сегментах наблюдается значительный рост предложения. Однако аналитики по-прежнему не торопятся говорить о балансе. Вероятно, через три–четыре года спрос перестанет превышать предложение — но только в сегментах офисной и торговой недвижимости. Рынок складских помещений, несмотря на активный рост, пока еще далек от насыщения.

Уровень предложения офисных площадей в последние два года существенно вырос во всех трех сегментах рынка коммерческой недвижимости. По сведениям экспертов компании Prime City Properties, в прошлом году в эксплуатацию сдано порядка 700 тыс. кв. м офисов, 690 тыс. кв. м торговых и 350 тыс. кв. м складских помещений. В 2006 году ввод новых площадей ожидается на уровне 900 тыс. кв. м, 800 тыс. кв. м и 600 тыс. кв. м соответственно.

Офисов на всех не хватает

Об удовлетворении спроса на офисы говорить пока не приходится, поскольку уровень вакантных площадей по-прежнему остается очень низким. По данным специалистов компании Colliers International, в середине 2006 года средний показатель свободных офисов класса А составил 2,3% (в конце первого квартала — 2,9%); в зданиях класса В — 4% (в конце первого квартала — 6,7%). Аналитики компании Blackwood приводят несколько иные цифры: 3,5% вакантных площадей в классе А и 7,5% — в классе В.

«Помещения во многих вновь вводимых объектах практически полностью расходятся по договорам предварительной аренды еще до того, как сдаются в эксплуатацию, — отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. — По-прежнему сохраняется дефицит качественных офисных площадей, особенно в центре столицы».

Бизнес-центры остаются привлекательным объектом для инвестиций, а московские девелоперские компании реализуют все более крупные проекты. Так, например, корпорация Mirax Group заявила о намерении построить рядом с Парком Победы 1,1–1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей — это первый столь масштабный проект в рамках программы реорганизации земель, принадлежащих ОАО «Российские железные дороги». Площадь застройки составит 45 га. А компания «Интеко» планирует возвести бизнес-парк класса А общей площадью 570 тыс. кв. м вблизи природоохранной зоны реки Сетунь.

Эксперты компании Colliers International утверждают, что в 2006 году в Москве появится 720 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (37 и 63% соответственно). В следующем году объем нового строительства и реконструкции деловых центров классов А и B прогнозируется на уровне 850 тыс. кв. м (45 и 55% соответственно).

«Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться, но на данный момент существует тенденция увеличения сроков строительства и прохождения государственной комиссии вновь возводимых объектов», — комментирует А. Жамкин. По оценкам специалистов компании Blackwood, за 2005–2006 годы общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1 млн кв. м. Из них около 300 тыс. кв. м приходится на объекты, сданные в эксплуатацию в первой половине 2006 года.

Ритейл держит планку

Рынок торговой недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост: активно возводятся новые объекты и реконструируются старые здания. Нет сомнений в том, что российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости — это подтверждает количество готовящихся к реализации проектов.

Если в последние годы на рынке появлялись единичные заявления о появлении объектов суперрегионального масштаба, то сейчас готовность вложить более $100 млн в создание или покупку многофункционального комплекса стала массовым явлением. География распространения и масштабность тенденции подтверждаются и тем, что в этом процессе активно участвует не только традиционный первопроходец рынка — Москва, но и Санкт-Петербург, и региональные города.

По данным аналитиков компании Соlliers International, за первые шесть месяцев 2006 года прирост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв. м, в столице и ближайшем Подмосковье за полгода были реализованы четыре проекта: на ул. Бибиревской и Рязанском просп., в Балашихе и Мытищах. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров столицы составляет около 2,2 млн кв. м, торговая площадь — около 1,25 млн кв. м.

Но, несмотря на большие объемы зданий, вводимых ежегодно, говорить о насыщении рынка в этом сегменте преждевременно. С точки зрения прибыльности сегмент ритейла лидирует: доходность наиболее успешных проектов достигает 25–30%.

При этом обеспеченность Москвы торговыми площадями в расчете на одного жителя значительно ниже, чем в других европейских городах, поэтому у данного сегмента еще есть перспективы роста. На 1 тыс. москвичей, по последним статистическим данным, приходится около 500 кв. м торговых площадей, в то время как в среднем по Европе этот показатель равен 600–620 кв. м. «Догнать Европу, по приблизительным подсчетам, удастся через три–четыре года, — считает А. Жамкин. — Тогда можно будет говорить о первичном насыщении рынка». В подобной ситуации торговая недвижимость, безусловно, представляет интерес для крупных девелоперов.

Довольно прибыльным обещает быть вложение средств в новые форматы торговой недвижимости — торговые центры с океанариумами и катками, power-центры (торговые комплексы, в которых приблизительно 80% площадей распределены между несколькими крупными арендаторами) или, например, life-style-центры, выполненные по принципу «город в городе».

Склады: радужные перспективы

Реализация государственных программ (федерального и регионального значения) по развитию транспортной системы страны выступает важной движущей силой, которая способствует формированию разветвленной складской и логистической инфраструктуры вблизи основных транспортных магистралей. Общий объем складских помещений за 2005–2006 годы приблизился к 2,2 млн кв. м, ввод новых площадей составил 750 тыс. кв. м. Повышенный спрос привлекает все больше инвесторов.

Основной первичный спрос на высококлассные склады, как и раньше, формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% общего объема поглощенных складских площадей). И, по мнению экспертов рынка, в ближайшие годы спрос будет значительно превышать предложение. «В настоящее время ощущается серьезная нехватка качественных складских комплексов на московском рынке, — комментирует руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Сдача в эксплуатацию новых объектов часто задерживается или откладывается вовсе, а в связи с выходом на рынок большого числа иностранных и российских компаний потребность в складах растет с каждым годом».

Ставки повышаются

За первую половину 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А изменилась незначительно. Средние базовые ставки аренды (без учета эксплуатационных расходов) для офисов классов А и В повысились на 5–7%. При этом сохраняется существенный разрыв арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта.

По данным специалистов компании Blackwood, самые дорогие офисы располагаются в Центральном административном округе. Наиболее низкие ставки отмечены в Восточном и Северо-Восточном округах. Аренда объектов, которые находятся за пределами третьего транспортного кольца, обходится в среднем на 20–30%, дешевле, чем в ЦАО. В целом по Москве ставки на помещения класса А колеблются в диапазоне от $710 до $870 за 1 кв. м в год, в классе В — от $520 до $570 (включая эксплутационные расходы, но без НДС).

Арендные ставки на торговые помещения не показали какой-либо заметной динамики за последнее полугодие и остались на достаточно высоком уровне: в среднем это $1,1–1,5 тыс. за 1 кв. м в год, а на окраинах города — от $600 до $1 тыс. Стабильно дорогими остаются «торговые коридоры» Москвы, такие, как ул. Тверская, на которой стоимость аренды доходит до $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Ставки на аренду складской недвижимости — одни из самых высоких в Европе. Сегодня они составляют в среднем $155 за 1 кв. м в год на помещения класса А и $120 — на склады класса В. Аналитики компании Colliеrs International прогнозируют, что в течение ближайших полутора лет арендные ставки останутся на нынешнем уровне. Это обусловлено высочайшим спросом и отсутствием достаточного количества предложений на рынке.

Мария МАКАЛКИНА, фото Владимира СПЕКТОРА

***

Андрей Жамкин, Старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Наблюдается нарастание тенденций по перепрофилированию промышленных территорий и созданию новых деловых зон за пределами третьего транспортного кольца и даже МКАД. Однако по мере развития рынка риски девелоперов также становятся выше. Предложение офисных площадей увеличивается: ожидается, что в период с 2007 по 2009 год на рынок будет выведено 2–3 млн кв. м офисных площадей. На этом фоне проекты с недостаточно продуманной концепцией, выполненные на непрофессиональном уровне, рискуют остаться нереализованными.

Антонина Лаирова, Старший аналитик компании Prime City Properties:

— Сегодня, в ситуации, когда спрос превышает предложение, девелоперы планируют много масштабных проектов. Даже когда спрос и предложение начнут выравниваться, тенденция ввода в строй все больших площадей на определенное время еще сохранится. Поэтому в определенный момент рынок неизбежно столкнется с переизбытком предложения, когда спрос перестанет расти, а новые проекты все еще будут реализовываться. Это усилит конкуренцию между объектами и заставит девелоперов снижать ставки аренды. Так рынок арендодателя постепенно станет рынком арендатора.

Более близкие перспективы в этом отношении у офисного и торгового сегментов, поскольку складской рынок начал активно расширяться совсем недавно.

Ольга Ясько, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International:

— Анализ заявленных крупнейших региональных проектов в сегменте торговой недвижимости демонстрирует не только их большое количество, но и высокую концентрацию: практически каждый из городов представлен двумя–тремя суперрегиональными проектами. Нетрудно обнаружить много общего сегодняшнего положения на региональных рынках с московской ситуацией одно–двухлетней давности: большое количество проектов, осуществление которых недостаточно определенно. Впрочем, уже сейчас реально выделить типологические характеристики этих проектов.

Первая группа — проекты, перенимающие опыт столичного девелопмента, как правило реализуемые с привлечением профессиональных консультантов. Ко второй категории относятся те проекты, девелоперы которых решают задачи самостоятельно, на свой страх и риск. Успешность этих крупномасштабных разработок зависит от профессионализма, опыта их участников.

Дата публикации: 11:29 31 августа 2006