Сдам двор по сходной цене

Какие права и обязанности по пользованию территорией у дома есть у его жильцов.

С тех пор, как согласно новому Жилищному кодексу общей собственностью жильцов - владельцев квартир стал не только их дом, но и так называемая придомовая территория, а проще говоря - двор, многие стали задумываться: а как же этим двором пользоваться, какие права и обязанности есть у жильцов? На вопросы читателей отвечает наш постоянный эксперт Сергей Сиваев, директор направления "Городское хозяйство" Института экономики города.

- В нашем доме собралась разношерстная публика: есть состоятельные жильцы, купившие квартиры, есть и старожилы, в большинстве пенсионеры, которые решили квартиры не приватизировать. Время от времени возникают конфликты: например, один сосед собрал "коллекцию" из пяти легковых машин, и все они стоят под нашими окнами во дворе, занимают место, хотя двор и без того тесный. Можно ли как-то на него подействовать?

- Ваш случай не простой, поскольку налицо разница интересов у состоятельных собственников жилья и у менее обеспеченных старожилов. Да, согласно Жилищному кодексу дворовая территория находится в общедолевой собственности владельцев жилья в вашем доме. Поэтому решение о ее использовании принимается сообща всеми собственниками. В части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет.

На федеральном уровне нет, да и не должно быть никаких документов, которые бы детализировали этот порядок распоряжения общедолевым имуществом собственников. То есть по сути жилец, который ставит перед домом не одну, а несколько машин, никаких норм не нарушает. Если, конечно, не ставит свои машины на проезжей части, мешая движению других автомобилей, на детской площадке или на газоне.

Другое дело, если собственники дома соберутся на общее собрание и примут решение по использованию двора. Такое решение принять проще, если в доме создано товарищество собственников жилья. Вот тогда можно, к примеру, разрешить одну машину на семью парковать бесплатно, а остальные - за арендную плату. Можно выделить определенную площадь под гостевые автомобили.

- Могут ли жильцы огородить свой двор, чтобы обезопасить дом?

В реальности это делают уже очень многие. Но опять-таки если в доме создано ТСЖ, но часть квартир остается в муниципальной собственности, при принятии такого решения должен участвовать муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Кроме того, и это обязательно в любом случае, даже если все 100 процентов жильцов - собственники своих квартир, такой проект согласовывается в городском управлении архитектуры.

Также при строительстве нужно учесть, чтобы забор не мешал проезду (и подъезду к дому в случае необходимости) пожарных автомобилей, машин "скорой помощи", автомобилей городских служб. То есть проект должен обеспечивать нормальные условия эксплуатации здания, а потому его придется согласовать с соответствующими органами.

- Если когда-то установленные по согласованию с муниципалитетом гаражи-ракушки оказались теперь на территории, принадлежащей ТСЖ, нужно ли продолжать платить арендную плату городу или теперь эти деньги должны идти на счет товарищества?

- Жилищный кодекс говорит однозначно: придомовая территория, находящаяся в общедолевой собственности владельцев жилых помещений в доме, может использоваться ими и коммерческим образом. При этом извлекаемые доходы должны идти исключительно на нужды товарищества: например, для уменьшения оплаты за жилье, для оплаты охраны, консьержки и так далее.

Поэтому в принципе вы правы: арендная плата за использование территории, которая муниципалитету уже не принадлежит, взиматься должна только в интересах собственников, а не муниципалитета. Другое дело, что в большинстве случаев земельный участок под домом не оформлен в общедолевую собственность и муниципальные власти всячески этому препятствуют. Кстати, недавно принятое постановление правительства N 491 рекомендовало муниципалитетам закончить разграничение земельных участков под многоквартирными домами до 1 июля 2008 года. Причем без взимания платы с собственников.

- В нашем доме создано ТСЖ, и мы постоянно конфликтуем с местной управой. Оформить дворовую территорию в собственность нам пока не удается. А вот когда пытались предъявить претензии по поводу того, что двор плохо убирается, нам сказали: вы собственники, вот сами и убирайте. Кто прав?

- Согласно вновь утвержденным правилам пользования общего имущества в многоквартирном доме (утвержденного тем же постановлением правительства N 491), пока участок не оформлен в собственность владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, все обязанности по его содержанию (в том числе, конечно, и уборка) остаются лежать на муниципалитете. Этот пункт в документе появился не случайно: таким образом его разработчики пытаются простимулировать муниципальные власти быстрее передавать участки под домами тем, кому они должны принадлежать по закону, то есть жильцам-собственникам.

Практика

Евгения Юнисова, юрист, руководитель НП "Управдом":

- Только на первый взгляд кажется, будто такой житейский вопрос как устройство удобной для всех жителей дома "парковки" во дворе родного дома решается легко и просто, если есть общее желание жильцов создать ее. На деле выходит, что кто-то обязательно недоволен. Допустим, что все собственники жилья сошлись в главном: решили разметить придомовую территорию, чтобы у каждого было свое машиноместо. Проголосовали, записали в протокол решение собственников жилья.

Вроде бы дело сделано. Все должны быть довольны. Но как бы не так: тут и начинается самое интересное: те, кто, к примеру, проигнорировал собрание и не принял в нем участие, спустя пару недель больше всех возмущаются и оспаривают общее решение. Между тем по закону решение, прописанное в протоколе, едино для всех собственников, даже тех, кого не было на собрании. Правда, есть одно "но": если их письменно не известили о собрании, то они имеют законное право аннулировать общее решение. В том случае если они знали о месте и времени встречи жильцов своего дома, но по каким-то причинам не пришли, то решение собрания собственников жилья по обсуждаемому вопросу остается в силе. Обжаловать его можно будет только в суде.

Крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам.

Однако настоящая проблема кроется в ином: обычно в решении четко не прописано, как, к примеру, "делить" двор, чтобы каждому хватило места поставить свою машину. Этот момент истины открывается слишком поздно, когда возникают реальные конфликты. Вот пример: вечером собственник приезжает к себе домой и в прямом смысле не находит себе места - оно занято либо машиной соседа, либо его гостями. Вот и получается, что кто-то особо обиженный, не думая собирать новое собрание, сразу по старинке бежит жаловаться в управу, чтобы "там разобрались с возмутителями спокойствия". Но согласно Жилищному кодексу управа вовсе не должна влезать в дела собственников и тем более выступать третейским судьей. Между тем, пока земля не зарегистрирована в пользу собственников конкретного дома и управа так или иначе обязана заниматься содержанием придомовой территории, надзирательные функции лежат на муниципальных властях. Получается, достаточно одной кляузы в адрес сотоварищей по общедомовой собственности - и визит административно-технической инспекции в ваш двор или в ваш подъезд обеспечен. Новоявленным собственникам придется объяснять, к примеру, на каких основаниях они сделали такую, а не иную разметку или почему без согласия эксплуатирующей организации, того же ДЕЗа, вбили столбики в асфальт для разграничения двора. Парадокс: прямого запрета на такие действия для собственников жилья, прописавших свои действия в протоколе собрания, нет, но нет и разрешения делать что-либо конструктивное и заметное глазу без согласия местных властей, покуда они в ответе за жилой фонд и придомовую территорию. А в спорных ситуациях, как известно, должен разбираться суд: чьи именно интересы нарушены и сколько это будет стоить. Поэтому крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам. Причем настолько подробно, чтобы всем и каждому собственнику, даже тому, кто не был на собрании, была понятна не только польза этого решения, но и сценарий дальнейших действий. Что же касается парковки, особенно в тесном дворике, то сложно решить, чьи машины имеют право на место рядом с домом, а чьи - нет. Вряд ли люди захотят парковаться по расписанию. Ну а если же места во дворе по расчетам хватает и каждый собственник, к примеру, может вечером припарковать одну машину, то здесь можно цивилизованно договориться между собой. Проблема в том, что на деле москвичам сложно переучиваться и они привычно нарушают общее решение. Поэтому хотя бы на первых порах нужен банальный надсмотрщик, тот же охранник - нанятый по договору человек, который будет отслеживать, чьи машины стоят во дворе и на своем ли месте они находятся.

Дата публикации: 10:48 08 сентября 2006

Источник: bpn.ru