«Альтернативная» ипотека, или Кредит как доплата при обмене

Сегодня принято рассматривать лишь прямые покупки квартир в кредит, но существуют и альтернативные сделки, т. е. обмен с помощью ипотеки. Именно «альтернативщики» составляют большинство среди клиентов риэлторских компаний, и именно они являются одними из главных потребителей кредитов.

Представим, что у семьи есть квартира, в которой ей стало тесно. Естественно, встает вопрос об улучшении жилищных условий, но денег на доплату при так называемой альтернативной сделке нет. Что делать в таком случае?

Цена вопроса

В настоящий момент разница между стоимостью однокомнатной и, например, двухкомнатной квартиры относительно невелика. Но если денег на доплату нет, есть шанс совершить обмен, используя в качестве доплаты ипотечный кредит. Из старой квартиры семья переезжает в новую, расплачиваясь за кредит постепенно. Преимуществ обмена с помощью ипотечного кредита несколько.

— Размер кредита будет относительно небольшим, а для этого не нужны большие доходы.

— Ежемесячные платежи не слишком обременительны для бюджета семьи.

— Сумма первоначального взноса фактически равна стоимости имеющейся квартиры.

— Ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по потребительскому, который тоже стоит использовать, если для обмена не хватает небольшой суммы.

Ипотечные альтернативы

Программы банков, разработанные для тех, кто решил обменять свою квартиру на большую с помощью ипотечного кредита, просты только на первый взгляд. Здесь существуют различные варианты.

Первый вариант — одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В этом случае в залоге у банка остается приобретаемая заемщиком квартира. Часть денег за нее заемщик вносит сам (за счет полученной при продаже старой квартиры суммы), а часть предоставляет банк. В этом варианте жилплощадь для нового хозяина освобождается либо сразу, либо в течение месяца. Сделка происходит как обычный обмен.

От простого к сложному

Другой вариант — при обращении заемщика в банк залог оформляется на имеющуюся квартиру. Взамен банк выдает около 70% ее стоимости, и заемщик осуществляет покупку жилья в новостройке.

Если этих средств хватает на приобретение нового жилья, после окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщик снимает залог со старой квартиры и закладывает в банк новостройку. Затем он вправе продать прежнюю квартиру и погасить большую часть кредита или всю сумму.

Заемщик хочет погасить кредит без продажи старой квартиры? Тогда он оставляет ее в залоге у банка, а приобретенную жилплощадь использует по своему усмотрению, например, сдает в аренду. Таким способом он быстрее расплатится с банком.

Когда цена новостройки превышает полученные от банка 70% стоимости имеющейся квартиры, заемщику придется искать дополнительные средства на проведение доплаты.

Наконец, последняя схема — самая сложная, поскольку обе квартиры (старая и новая) оформляются в залог банку, а заемщик постепенно выплачивает долги. Этот вариант реален при операциях на вторичном рынке жилья. Средства в размере 70% стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Сложность данного варианта связана с тем, что он доступен только людям с достаточно высоким официальным уровнем доходов.

Плюсы ипотеки при обмене с доплатой нельзя не оценить. Но при этом очевидно, что такие сделки значительно труднее в исполнении, чем простая покупка квартиры с использованием кредита. Организовать все быстро и эффективно собственными силами почти невозможно. Следовательно, требуется участие квалифицированных специалистов, знающих специфику работы с ипотечными банками, — риэлторов или ипотечных брокеров.

Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют банка:

— С прошлого года в Абсолют банке действует специальная программа ипотечного кредитования без первоначального взноса. В этом случае можно получить кредит, сумма которого в совокупности составит до 120% рыночной стоимости уже имеющейся квартиры. В результате заемщик получает два кредита.

Один — традиционный ипотечный по ставке от 10% годовых на срок до 20 лет. Второй — целевой кредит на первоначальный взнос под 12–14% на срок до трех лет под имеющуюся квартиру, обременяемую залогом. При этом механизм выплат клиент выбирает сам: аннуитетные (равные) ежемесячные платежи либо выплата процентов в течение срока действия кредита и с последующим погашением суммы основного долга.

Чтобы погасить целевой кредит, заемщик может сдавать старую квартиру в аренду или продать ее, после чего за ним останется только ипотечный кредит, выплачивать который он станет, будучи уже прописанным вместе со своей семьей в новой квартире. Такая система, учитывая инфляцию и постоянный рост цен на недвижимость, значительно выгоднее альтернативной сделки. Спустя один–три года старая квартира будет стоить значительно выше, чем сегодня. Поэтому программа «Ипотека без первоначального взноса» постепенно получает все большее распространение.

Дата публикации: 10:22 11 сентября 2006

Источник: bpn.ru