Нечем торговать

В сегменте дорогой недвижимости дефицит предложения. Его степень в агентствах недвижимости оценивают по-разному. Фигурирует даже такое радикальное определение, как “вопиющий”. О том, что дело принимает нешуточный оборот, свидетельствуют слухи (а может быть, прогнозы), что в таком количестве агентства рынку дорогого жилья уже не понадобятся. И такая постановка вопроса отнюдь не кажется легкой паникой, вызванной традиционным летним застоем.

Сокращают

О том, что рынок недвижимости сжался — резко сократилось предложение и количество заключаемых сделок, — говорят с начала 2006 г. Сначала речь шла примерно о 30%. Сейчас продавцы говорят, что “убыло” 50-70% предложения. Но эти оценки касаются рынка новостроек в целом. Сегмент дорогих городских квартир в силу своих особенностей всегда считался более инерционным, спокойным, стабильным. Таким он и остается. Однако обеспокоенность сложившимся положением ощущается уже и здесь. Лето же подкорректировало ситуацию не в лучшую сторону.

Точно оценить, насколько сократилось предложение на рынке элитного жилья, довольно сложно, говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Ссылаясь на мнение коллег, он оценивает общее снижение за последние 12 месяцев “в разы”. Специалисты компании Paul's Yard утверждают, что статистика в секторе индивидуальных проектов бизнес- и элитного класса показывает: по сравнению с 2004 г. количество начатых в 2005 г. объектов сократилось по площади на 58%, а закончено строительство на 2% меньше (если считать в квадратных метрах), чем в 2004 г. Таким образом, можно ожидать, констатирует Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard, что в 2006 г. динамика введения в эксплуатацию новых объектов будет отрицательной. С учетом проектов, которые будут закончены в 2006 г. и были начаты ранее 2005 г., — от -10% до +3% в зависимости от количества “быстрых” проектов малоквартирных домов. В компании “Усадьба” приводят следующие показатели, демонстрирующие сокращение объема предложения на рынке городских квартир в дорогом сегменте: март 2005 г. — свыше 1500 квартир, март 2006 г. — 800, июнь 2006 г. — 700.

Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики “Усадьбы”, считает, что правильнее было бы охарактеризовать ситуацию как нехватку предложений, а не дефицит. Поскольку, по его мнению, определение дефицитности больше подходит для состояния рынка типовых новостроек. Во-первых, потому что элитное жилье в отличие от типового не является остро необходимым. Во-вторых, потому что сокращение объема предложений на рынках типового и элитного жилья спровоцировано различными причинами. Если количество типовых предложений, объясняет он, уменьшалось в результате естественного рыночного поглощения, то на элитном рынке нехватка предложений была создана отчасти искусственно руками застройщиков.

Впрочем, полагают некоторые эксперты, разграничивать рынки не имеет смысла. Ситуация в различных сегментах развивается схожим образом, считает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости “МИАН — Агентство недвижимости”. Процессы, аналогичные тем, что происходят в элитном сегменте (вследствие, как не устают повторять застройщики, введения в действие 214-ФЗ о долевом строительстве и попыток рынка к нему адаптироваться), идут и в более дешевом сегменте рынка. Наоборот, считает Рогачева, в сегменте экономкласса они не столь остро ощущаются, потому что количество типовых объектов, безусловно, выше, чем элитных: в процентном соотношении снижение количества сделок с типовым жильем меньше, чем с элитным.

Количество новых поступлений на рынок дорогого жилья в 2006 г. ограниченно — и в этом принципиальное отличие этого года от прошлых лет, говорит Наталия Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. Еще в прошлом году большая часть проектов находилась на этапе завершения строительства, квартиры реализовывались, и такой острой нехватки не наблюдалось. “Примерно 15% заявок мы не можем удовлетворить по причине банального отсутствия интересных с точки зрения покупателя объектов, — говорит исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. — На рынке инвестиций ситуация довольно плачевная. Рост дефицита инвестиционно привлекательных проектов составил этим летом 50%, и в ближайшие месяцы ситуация вряд ли резко улучшится”. По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, лето 2006 г. является особенным в силу общей аномалии на рынке: никогда в летний сезон цены не росли на 5-7% в месяц.

Придерживают

Практически все эксперты, говоря о снижении объема предложения, упоминают не только сокращение ввода готового жилья, но и практику придерживания имеющегося. С экономической точки зрения такая позиция понятна, размышляет Репченко: зачем продавать жилье сейчас, если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате, по оценкам IRN.ru, сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным “заградительным” ценам.

В риэлторских компаниях подтверждают: такие оценки аналитиков во многом совпадают с их собственными, что бывало не всегда. Например, в компании “Кирсанова Риэлти”, эксклюзивном аффилированном офисе Christie's Great Estates, считают, что дефицит предложения становится именно “вопиющим”. И было бы неправильно называть его “летним”, т. е. временным. Что касается листингов предложения, говорит Надежда Кот, управляющий директор “Кирсанова Риэлти”, то они выглядят удручающе: “Количество рекламных блоков-пустышек в глянцевой прессе уже просто неприлично. Но большинство коллег по цеху продолжают делать хорошую мину при плохой игре”.

Многим, отмечает Кот, в сложившейся ситуации помогает демпинг и мало кто от него отказывается. Сделки, констатирует эксперт, в таких условиях стали более трудоемкими и с точки зрения поиска объекта, и с точки зрения состыковки финансовых интересов сторон. Первичка, как никогда, стала спорной с юридической точки зрения и документооборота. И вдобавок ко всему ее крайне мало.

По мнению Земцовой, усугубляют нервозность ситуации состоятельные покупатели из регионов. По известным только им причинам эти люди ставят конкретное условие: хочу иметь квартиру в центре Москвы, желательно с видом на Кремль или храм Христа Спасителя! На всех желающих вида на Кремль не хватает.

Крапин считает: то, что продажи осуществляются только “по мере необходимости” собственника или девелопера, является вполне рыночным поведением в рамках существующих правил игры. Наиболее предприимчивые собственники сдают элитное жилье в аренду, избегая выхода на рынок купли-продажи.

По оценке Игоря Шубина, управляющего партнера Soho Realty, предложений квартир в готовых домах, которые были выведены на рынок 2-3 года назад, практически не осталось. Кроме вступления в силу 214-ФЗ, спровоцировавшего отсрочку начала реализации многих проектов, это связано с дефицитом земли в центре Москвы и сокращением числа новых площадок застройки. Например, если раньше на Остоженке 8-10 площадок считалось нормой, то сегодня новая застройка осуществляется максимум на трех. Разрыв спроса и предложения на рынке дорогого жилья сегодня составляет не менее 60%, отмечает Шубин.

Любая информация о новом объекте воспринимается на ура. Это “ура” несется раскатами по рынку и… разбивается о “заградительные” цены, “систему опережающих задатков” и прочие “правила нескольких часов”. Редкий клиент получает теперь возможность что-то проинвестировать на удачных условиях, описывает происходящее на рынке элитного жилья Надежда Кот.

Бытует мнение, что ситуацию с ценами подогрели инвесторы. Однако с этим согласны далеко не все эксперты. В общей структуре продаж за последние полгода несколько увеличилось число инвестиционных сделок, отмечают в Soho Realty. Однако доля таких сделок в настоящее время не превышает 15% в сегменте городской недвижимости и 10% на рынке загородной недвижимости. Поэтому говорить о том, что именно инвестиционные покупки на рынке недвижимости спровоцировали рост цен, Шубин считает не вполне справедливым. Шульков тем не менее подчеркивает, что инвесторы всегда в привилегированном положении: они, как правило, заранее осведомлены об интересных и инвестиционно привлекательных проектах, поэтому становятся покупателями в числе первых при открытии продаж.

Застройщики в оценках происходящего гораздо более оптимистичны, нежели риэлторы, что объясняется просто: они продавцы, имеющие возможность диктовать свои условия. Можно выставить объект на продажу, а можно и придержать. “В сложившейся ситуации лучше прочих активных игроков рынка чувствуют себя застройщики. Это их время, — подтверждает Земцова. — Цены на их товар подросли невероятно и пока не собираются снижаться. Некогда замороженные средства обернулись неплохим инвестиционным приростом. Теперь застройщики могут позволить себе не экономить на качестве материалов, что обернется дополнительной прибылью. Хотя последние законодательные акты и осложняют договорные отношения застройщика и соинвесторов, большая часть контрактов на сегодняшний день заключено по старым правилам. Новые проекты будут просто заморожены, пока не решится вопрос их инвестирования. Застройщик в убыток себе работать не будет”.

Часть проектов снята с продажи, говорят в МИАН, и не всегда по воле застройщика. Контролирующие службы уделяют более пристальное внимание всей разрешительной документации. Если застройщиком не выдерживаются сроки получения пакета документов, то объект снимается с продажи. Застройщик при этом никаких особых потерь не несет, потому что банки активно кредитуют строительные программы под относительно невысокие проценты. Ситуация даже выгодна компаниям — они с полным на то основанием не продают квартиры по более дешевым ценам на уровне котлована, а спокойно строят и продают позже и дороже.

По мнению Кот, застройщики и выигрывают, и страдают одновременно. Сегодня им хотелось бы строить новое — и много. Но это благое желание упирается в серию вопросов по темам “интересы города” и “количество обременений“, “взаимоотношения с административными ресурсами” и размеры “непредсказуемых расходов”.

В “Капитал Груп” не драматизируют ситуацию. Коммерческий директор холдинга “Капитал Груп” Алексей Белоусов согласен, что в нынешних условиях ощущается существенный перевес спроса над предложением и, как следствие, продолжается рост цен. Но говорить о каких-либо снижениях темпа реализации квадратных метров, отмечает он, не приходится. В этой ситуации покупатели поставлены в более жесткие условия, решения по покупке принимаются в более сжатые сроки. Ситуация активно обсуждается средствами массовой информации, что также приводит к активизации покупательского спроса, многие из клиентов приходят на сделку подготовленными, осознавая всю сложность ситуации, что способствует быстрому принятию решения.

Свой взгляд в холдинге и на вопрос соотношения инвесторов и конечного покупателя. Начало реализации новых проектов, таких как “Тихвинская усадьба” и “Город столиц”, говорит Белоусов, показало изменение процентного соотношения инвесторов и конечных покупателей в пользу последних. Если раньше на начальной стадии первыми к застройщику приходили те, кто приобретал недвижимость скорее в инвестиционных целях, то теперь ситуация изменилась. Это свидетельствует о том, считает Белоусов, что люди стали по-другому воспринимать покупку квартир, они стараются купить жилье на более ранних этапах строительства, принимая во внимание опыт зимы — начала весны 2006 г., поскольку осознают, что промедление может вылиться в существенные материальные затраты в будущем.

В компании “Конти” между тем отмечают парадокс: даже в условиях дефицита предложения, когда выбирать приходится из того, что есть, и на условиях продавца, требования к жилью у покупателя не снижается. И с точки зрения придирчивого покупателя можно даже говорить о перенасыщении элитного рынка неликвидным жильем.

Тянут…

Логично было бы предположить, что рынок вторички в новых условиях стал гораздо более активным и интересным — просто потому, что ничего другого нет. Однако это не совсем так. Дефицит предложений в элитном секторе в одинаковой степени коснулся как первичного, так и вторичного рынка дорогой недвижимости, говорят в Delta Estate. Элитная вторичка, отмечает Кот, почти исчезла как класс по сравнению с тем, что было, скажем, года три назад. А если объекты на продажу и присутствуют, то это либо нечто очень страшное, либо что-то страшно дорогое. Все приличное придерживается.

Тезис о том, что, не найдя желаемое среди новостроек, клиент устремляется за квартирой на вторичный рынок, не подтвердился, хотя некоторые продавцы “элиты” его поддерживают. Смещение спроса с новостроек в сторону вторички и загородного жилья, говорит Шубин, — это, как правило, частные случаи, которые назвать тенденцией нельзя. Клиент, запланировавший покупку в новостройке, полагают в Soho Realty, вряд ли изменит свои планы и приобретет квартиру на вторичном рынке. Скорее он снимет дорогую квартиру и предпочтет ждать появления подходящего варианта на рынке первичного жилья.

К тому же вторичный рынок элитной недвижимости чрезвычайно узок, констатирует Шульков. А изменение требований покупателей, прогресс в технологиях строительства, появление новых более качественных материалов и оборудования приводят к тому, что многие объекты вторичного рынка перестают считаться элитными.

Сменят амплуа?

Ситуация такова, говорят в компании “МИАН”, что “рынок уже созрел в своей квартирной "беременности" и в начале осени должен "разродиться" значительным количеством предложений”. И это предложение будет выставлено по более высокой цене — значительно выше, чем в начале лета, ведь все, что было снято с продажи, накапливало свою стоимость. Цены на новые предложения, которые сегодня выходят на рынок, в максимальной своей величине достигают $35 000 за 1 кв. м. Это проекты на Остоженке, строительство которых находится на начальной стадии. Если раньше такие суммы за 1 кв. м появлялись эпизодически и относились к супердорогим домам с роскошным ремонтом, то в настоящее время по такой цене предлагаются многие объекты первичного рынка элитного жилья, находящиеся на этапе котлована. Конечно, все дома расположены в престижных микрорайонах, и тем не менее цены непомерно велики. Будут ли востребованы такие объекты, покажет время, говорит Рогачева. На вопрос, не начнут ли закрываться агентства недвижимости в данной ситуации, она ответила, что такое маловероятно, если это и начнет происходить, то с мелкими компаниями.

В “Капитал Груп” прогнозируют другое. В сложившихся условиях, говорит Белоусов, в связку “застройщик — клиент” риэлтор уже не вписывается. Скорее всего это приведет к тому, что какая-то их часть вынуждена будет уйти с рынка новостроек. Этот процесс уже идет, некоторые агентства ушли на подмосковный рынок недвижимости, традиционный вторичный рынок и т. д. Риэлторы подтверждают усилившийся среди АН интерес к “загородке” и даже к страховому бизнесу.

Есть часть объектов, говорят в “Конти”, которые не до конца проданы, в этих случаях компания сотрудничает с агентствами. Но в основном продажи осуществляются своими силами. Естественный отбор предрекают рынку в компании “Контакт — Элитная недвижимость”. Через определенный промежуток времени произойдет слияние отдельных компаний или даже уход более слабых, прогнозирует Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитных новостроек “Контакт — Элитная недвижимость”. Нечто подобное, считает он, можно наблюдать сейчас у застройщиков: сокращение числа игроков, укрупнение, рост капитализации. Такие процессы на рынках закономерны, когда из-за возросшей конкуренции рост числа компаний сменяется их сокращением.

Практически все агентства элитной недвижимости, отмечают на этот счет в “Усадьбе”, ведут диверсифицированный бизнес, помимо продаж есть еще и аренда, помимо “города” — загородный рынок, ситуация на котором прямо противоположная: объем предложения превышает годовой объем спроса, в некоторых сегментах — более чем в 2 раза. В компании “Твид” убеждены: то, что многие агентства, по мере того как их бизнес растет, добавляют к перечню своих услуг такие направления, как аренда и продажа коммерческих помещений, строительство, девелопмент, менеджмент зданий, скорее говорит о высокой жизнестойкости брокериджа в сфере элитной недвижимости, нежели об обратном.

По мнению Олега Пучкова, руководителя элитного направления ГК “ПИК”, исключительно первичным рынком занимается очень небольшой процент риэлторских компаний. “Не думаю, что снижение предложения приведет к серьезному их сокращению”, — говорит он.

Позитивные прогнозы в “Твиде” связывают с желаниями и возможностями самих элитных покупателей. Они могут позволить себе подбирать, а также менять жилье всегда в соответствии со своими текущими нуждами и предпочтениями и всегда будут активно делать это. Что обеспечит достаточную подвижность элитному рынку. И если часть покупателей переключатся с новостроек на вторичный рынок или на загородные дома, размышляют в “Твиде”, то в услугах агентств такие клиенты по-прежнему будут нуждаться. И даже в еще большей степени: подбор жилья и организация сделки на вторичном рынке — особенно трудоемкий процесс, и без помощи риэлторов в таком деле не обойтись.

Конкуренция происходит на уровне сервиса, предоставления дополнительных услуг, которые в недвижимости активно развиваются. Представители агентств недвижимости, конечно же, демонстрируют оптимизм, хотя признают, что освоение родственных ниш в бизнесе уже идет. В частности, говорят в “МИАН — Агентство недвижимости”, привлекательна услуга, которая пока работает в недорогом сегменте, но в перспективе будет работать и в элитном. Это страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве. “Мы работаем с ведущими страховыми компаниями, — говорит Рогачева, — где покупатель может застраховать себя от невыполнения застройщиком обязательств. Это перспективная услуга в плане привлечения клиентов”. Кроме дополнительных услуг в элитном секторе ставка делается на ипотеку.

Репченко не считает, что прогнозы о закрытии фирм имеют под собой серьезные основания. На элитном рынке, говорит он, объемы продаж всегда были небольшими (сегмент узкий), зато комиссия с одной сделки в разы больше, чем в типовом сегменте, — как минимум $30 000-50 000. Риэлторы подтверждают эту оценку. Поэтому агентства недвижимости в этом сегменте вполне могут существовать даже при 2-3 сделках в месяц, выжидая лучших времен. Более того, на этом рынке чаще имеют место сделки по поиску (подбору) квартиры, сдаче в аренду и т. п., чем можно заниматься даже при отсутствии эксклюзивных новостроек на продажу.

В Soho Realty предполагают, что и на первичном рынке риэлторам все-таки будет чем заняться. Есть надежда на появление новых предложений в течение ближайших месяцев. Ряд застройщиков завершают начатую в 2004-2005 гг. процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной документации и проч.) — это позволит им представить проекты в ближайшее время. Уже сегодня заявлены продажи в двух новых объектах — “Новая звезда. Остоженка” на Пречистенской набережной и “Дом на Саввинской набережной”. В Renaissance Realty потенциал рынка связывают с реконструкцией отдельных зданий и центра, где осталось немало промышленных объектов (районы Замоскворечья, Хамовников), которые планируют выводить за город.

В “Кирсанова Риэлти” отмечают обновление тенденций: некоторые собственники, ранее придерживавшие свои квартиры, начинают их продавать, отдавая себе отчет, что с точки зрения максимального заработка это наиболее разумный вариант. По мнению Воронкова, по большей части в продажу поступают квартиры, которые в значительном количестве раскупались весной частными инвесторами. Когда таких предложений станет больше (а по подсчетам аналитиков, подобные варианты составляют около 30% от приобретенных в последнее время квартир), тогда и ситуация изменится, считает Кот.

Ситуация сегодня не острая, но интересная, говорит Рогачева. Она интересна своим развитием, тем, как повлияет на дальнейшую судьбу рынка. Большие цифры, большой спрос, придерживание объектов — все это не может не сказаться в дальнейшем. Однако то, что ситуация уже никогда не будет прежней и что рынок вступает в новую стадию своего развития, совершенно очевидно. Возобновление темпов продаж элитного жилья по приемлемым ценам возможно только при снижении существующих темпов роста цен на это жилье до 1-1,2% в месяц, считает Крапин. Но для этого пока нет предпосылок.

Дата публикации: 11:30 11 сентября 2006

Источник: bpn.ru