Квартиры для миллионеров

Безудержный рост стоимости строящегося жилья вызывает серьезную тревогу не только у потенциальных покупателей. По оценкам экспертов, за первое полугодие 2006 года цены на типовое жилье возросли на 60%, а на элитную недвижимость - на 80%. И если в начале года темпы роста цен исчислялись 1,5% в неделю, то в настоящее время они достигли 5%. Наш корреспондент Марина Сумина попросила прокомментировать ситуацию доктора экономических наук,заслуженного экономиста РФ и почетного академика РАН Льва Каплана.

- Лев Моисеевич, городские власти убеждены, что причиной роста цен на недвижимость является "отложенный спрос населения". Считается, что строители искусственно придерживали квартиры, поднимая их стоимость. Возникали подозрения даже о ценовом сговоре между крупными компаниями. А каково ваше мнение?

- В экономике чудес не бывает. Причины роста цен находятся не только в сфере строительного бизнеса. Они гораздо глубже. Главная из них: на рынке Петербурга резко снизилось предложение жилья. Его объем только за первое полугодие 2006 года упал по сравнению с 2005 годом на 45%. В то же время за первые 6 месяцев 2006 года продано 1,7 млн кв. метров жилья. Из них в домах, которые начали строить в этом году, - всего 360 тыс. кв. метров. То есть основные продажи идут за счет задела, созданного в 2004 - 2005 годах и раньше.

При этом с конца 2005 года в городе продано всего 300 тыс. кв. метров участков под жилищное строительство. Имеющийся у компаний запас участков стремительно сокращается. А при объеме продаж за первое полугодие 1,7 млн кв. метров введено было только 800 тыс. кв. метров жилья. Если продажи сохранятся на том же уровне, есть опасение, что имевшийся задел будет исчерпан к концу года или к началу следующего.

- А как же утверждение руководства городского комитета по строительству о том, что объем задела превышает 10 млн кв. метров?

- Оно лишь дезориентирует строителей и покупателей жилья, поскольку это только потенциальный задел. Он включает территории, которые еще нужно осваивать, готовить по ним документацию, и, главное, их еще предстоит реализовать на торгах.

Проблема еще в том, что около 50% жилья в Петербурге до 2005 года возводилось средними и малыми строительными компаниями. А им в условиях, когда пятна под застройку в дефиците, доступ к участкам для строительства оказался практически закрыт. Эти компании вытесняются с рынка, они разоряются или уходят в другие регионы.

В 2005 году специалисты "Союзпетростроя" прогнозировали, что начиная с 2007 года начнется "кризис безземелья", который может крайне негативно воздействовать на рынок жилищного строительства. Начнется резкое снижение объемов подрядных работ, спад производства в строительной индустрии, безработица в строительном секторе и, конечно же, беспрецедентный рост цен на жилье. И в перспективе нет никаких предпосылок для того, чтобы рост стоимости квартир замедлился.

- Видимо, рост цен на недвижимость спровоцировали и сложные отношения с энергетическими монополистами?

- Да. В частности, "Ленэнерго" практически прекратило выдачу разрешений на подключение новых объектов к энергоисточникам. Около 200 уже построенных домов подключены к тепловым и энергетическим сетям по временным схемам.

А ведь застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных энергоснабжением по всем правилам. Негативно сказываются на объеме предложения и длительные сроки согласования с монополистами разрешительной документации.

Еще одной причиной ажиотажного спроса на недвижимость мы считаем вынужденное приобретение жилья горожанами, ожидавшими, но так и не получившими обещанного в 2005 году социального жилья. Это жилье действительно строится, но 90% квартир предоставляется не очередникам, а для расселения ветхого и аварийного жилья, а также домов, находящихся в зоне строительства КАД.

- Видимо, нельзя сбрасывать со счетов и то, что на рынке недвижимости появилась возможность получить кредиты на покупку жилья?

- Сегодня физическим лицам взять кредит для приобретения квартир в строящихся домах намного проще, чем самим строителям - на возведение дома. Однако сейчас сложилась парадоксальная ситуация: число обращений за кредитами и одобренных банками заявок стремительно растет, но при этом до 70% кредитов остаются невостребованными. Причина - все тот же рост цен на недвижимость. За время рассмотрения заявки на кредит стоимость квартиры может вырасти на 10% и более. А застройщики отказываются замораживать стоимость выбранной покупателем квартиры даже на месяц - срок, оптимальный для банков, чтобы рассмотреть заявку.

Так и получается, что рост стоимости недвижимости угрожает спадом не только рынку жилья, но и рынку банковского кредитования. Необходимо добавить, что, если бы государство занялось развитием ипотечного кредитования в его классическом виде, мы бы не столкнулись с подобной ситуацией.

- Можно ли ожидать в Петербурге стабилизации цен на жилье?

- Стоимость жилья растет не так уж необоснованно и может подняться гораздо выше. Даже если в ближайшее время в соответствии с законом, принятым в мае 2006 года "О порядке предоставления объектов недвижимости", широко развернутся торги земельными участками, то цены за квадратный метр будущего массового жилья (по имеющемуся опыту) еще на стадии торгов достигнут 600 - 700 долларов за кв. метр. По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость одного квадратного метра составляет сегодня 900 - 1000 долларов. Таким образом, стоимость жилья, которое будет построено в 2007 - 2008 годах, превысит 2000 долларов за кв. метр.

- Есть ли, по вашему мнению, выход из тупика?

- Время для безболезненного преодоления ситуации безвозвратно упущено. Процесс торгов и согласований занимает как минимум 1,5 года, и столько же - само строительство. Поэтому перспективы вызывают серьезные опасения. Однако, чтобы не ухудшить ситуацию еще более, строители предлагают ряд мер, которые следует предпринять безотлагательно.

Так, из профессионалов надо создать антикризисную группу, которая сможет провести объективный анализ причин безудержного роста цен на жилье и выработать конкретные рекомендации по их преодолению. Необходимо срочно и в полном объеме задействовать городской закон "О порядке предоставления объектов недвижимости", который предусматривает подключение к работе по подготовке строительной документации самих застройщиков. Кроме того, нужно сформировать предусмотренную законом конкурсную комиссию, в задачи которой входит отбирать компании для подготовки этой документации. Неплохо бы и передать право принимать заявки от инвесторов Фонду имущества.

Крайне необходима инвентаризация уже выданных разрешений на проектирование и строительство, чтобы перераспределить земельные участки от "придерживающих про запас" к тем, кто в них действительно нуждается. Сегодня до 70% "задела" сосредоточено в руках 9 - 10 компаний. Поэтому такая мера даст возможность активно строить малому и среднему бизнесу.

Но будет неправильно, если удар антимонопольных органов будет направлен только на строительные компании. Поэтому надо принять меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов. В первую очередь производство и добычу того, без чего не обходится ни одна стройка: гравия, песка, цемента, металлопродукции.

Эффективно было бы использовать опыт Москвы по созданию электронной карты градостроительного кадастра. Это даст возможность предоставлять земельные участки без трудоемкой подготовки проекта планировки и межевания территорий.

Еще одна неотложная задача - создать в Петербурге систему статистической информации о строительстве жилья на всех стадиях, начиная с торгов на землю. Сейчас "Петростат" имеет только данные о вводе в строй объектов недвижимости. А городское правительство должно получать достоверную и объективную информацию о развитии ситуации. Пора переходить от эйфории по поводу "динамичного развития строительного комплекса" к критическому анализу его состояния и к скорейшей выработке конкретных мер по преодолению кризиса.

Дата публикации: 16:18 11 сентября 2006