На первый-второй рассчитайсь!

Оценивая динамику развития загородного домостроения по состоянию на нынешнюю осень, практически все операторы с удовлетворением рапортуют об увеличении активности спроса. Развитие загородного рынка недвижимости специалисты связывают прежде всего с увеличением в предложении доли коттеджных поселков.

Несмотря на то, что уровень ликвидного предложения все-таки отстает от пожеланий потенциальных покупателей, цены на загородную недвижимость растут несколько медленнее, чем на городские квартиры. Это обстоятельство, по мнению многих загородных домостроителей, создает предпосылки для еще большего притока желающих построить или приобрести коттедж, таун-хауз или другую загородную недвижимость.

Загородное многообразие

Наибольший объем продаж в загородном секторе на вторичном рынке наблюдается в сегменте индивидуальных земельных участков под строительство и новых домов по цене до тыс., на первичном – для домов в коттеджных поселках стоимостью до 0 тыс. Тем не менее, по совокупным данным ведущих операторов загородного рынка, основная часть сделок (по различным оценкам, до 80 процентов) по-прежнему приходится на долю самых демократичных объектов – стоимостью до - 40 тыс. По данным специалистов, предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30 процентов – Курортный и Выборгский районы, 25 процентов – Всеволожский, 20 процентов – Петродворцовый и Ломоносовский, 20 процентов – Гатчинский. Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, риэлторы выделяют такую закономерность: основной спрос (более 40 процентов) сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов стоимостью до тыс. Еще 30 процентов покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20 процентов – на участки под строительство. Как и год назад, лидерами спроса остаются Всеволожский и Курортный районы. Для загородного отдыха покупатели приобретают недвижимость исходя из района проживания. Те, кто живет в северной части города, предпочитают Выборгский и Приозерский районы, проживающие на юге – Гатчинский и Тосненский.

Выбор между первичным и вторичным

Специалисты констатируют, что соотношение спроса-предложения в зависимости от типа и сегмента рынка загородной недвижимости варьируется очень существенно. Скажем, из года в год отмечается острый, но при этом хронический дефицит качественных ликвидных объектов в сегменте зимних домов. А достойные взыскательного вкуса покупателей коттеджи, находящиеся в стадии продажи и расположенные в привлекательных престижных местах, вообще можно «по пальцам пересчитать». Это объясняется либо отсутствием желания со стороны их владельцев выставлять их на продажу, либо тем, что сами объекты обременены какими-либо серьезными дефектами. Правда, в случае особо выгодного местоположения объекта покупатели готовы инвестировать серьезные средства именно в покупку участка земли, намереваясь после сноса непотребной халупы отстроить коттедж уже по своему вкусу. Другой вариант – новострой на инженерно неподготовленной территории. Но, во-первых, свободных приемлемых участков, как мы уже отмечали, практически не осталось. А во-вторых, индивидуальными усилиями подобный проект осилить весьма затруднительно (и технически, и по затратам). Компромиссным выходом в последнее время считается, смирив гордыню, селиться в малоэтажных коттеджных или таун-хаузных поселках из 15-40 объектов. По сути, такие жилые комплексы формируют первичный сегмент загородного рынка. Девелоперы и застройщики выбивают пятна под застройку, вкладываются в инженерную инфраструктуру, возводят жилье по более-менее обкатанным архитектурным проектам… Покупателю, в случае если место и сам объект покажутся стоящими запрашиваемых денег, остается лишь раскошелиться и принять все как есть, разделив и радость, и хлопоты по совместному (техническому, бытовому и т.д.) проживанию с себе подобными соседями.

К сожалению, практически не наблюдается прогресса по части инженерно-технической подготовленности территорий под строительство коттеджных поселков и таун-хаузов. Как и раньше, на данный момент всеми вопросами инженерно-технической подготовки застройщики вынуждены заниматься самостоятельно. Но вопрос не только в этом. Не менее сдерживает развитие первичного загородного рынка и плохая транспортная доступность большинства возможных мест застройки. Отсутствие соответствующей социальной инфраструктуры: поликлиник, школ, детских садов и магазинов также способно отпугнуть будущих жильцов. Неудивительно, что Курортный район уверенно сохраняет статус самого престижного, популярного и дорогого загородного направления. Пожалуй, только он один полностью удовлетворяет идеальной «формуле ликвидности»: оптимальное сочетание природы, экологии и плодов цивилизации городского уровня.

«Поселковая» системообразующая

Тем не менее, в целом современная ситуация на рынке строительства коттеджных поселков характеризуется достаточно активным приростом новых проектов. В стадии реализации, по разным оценкам, сейчас находится около 45 коттеджных поселков. Однако полностью законченных и тем более раскупленных – единицы. Как правило, за первой строительной очередью следует вторая, за второй – третья… По причине склонности девелоперов и строителей подобным образом «продлять удовольствие» себе и покупателям, оценить наиболее оптимальный реализованный проект затрудняются даже сами участники рынка. Верхний ценовой сегмент загородной недвижимости составляют элитные коттеджные охраняемые поселки с развитой инженерной инфраструктурой. Они предназначены для постоянного проживания. Стоимость объектов в этом сегменте – от 0 тыс. В среднем сегменте находятся объекты стоимостью примерно от до 0 тыс. Как правило, это отдельно стоящие коттеджи для сезонного проживания, расположенные в удачных живописных местах Ленобласти. Спрос постепенно смещается в сторону коттеджных поселков. Принято считать, что у них имеется стратегическое преимущество перед индивидуальными отдельно стоящими коттеджами. Строительная компания берет на себя все проблемы, связанные с инженерной подготовкой территории, подключением всех систем жизнеобеспечения, а зачастую и последующее управление и эксплуатационное обслуживание поселка.

Часто строители декларируют и другой «поселковый» козырь – возможность покупателя сэкономить за счет того, что затраты на единые общие инженерные сети и элементы инфраструктуры меньше. Однако, по мнению Владимира Петрова, генерального директора компании «Петров СПб», это далеко не факт. Все зависит от того, в каком месте ведется строительство.

Если на удаленной от цивилизации «целине», то и в случае с коттеджным поселком даже «размазанные» на всех жильцов затраты скорее всего окажутся не меньше, чем при техническом «окучивании» отдельного элитного коттеджа. Владимир Петров склонен выделять другие позитивные черты коттеджных поселков. Они лежат, скорее, в методологической и психологической плоскостях. По его мнению, чем больший сегмент загородного рынка занимают коттеджные поселки, тем быстрее и формируются универсальные критерии ликвидности объектов. У покупателей появляется возможность сравнивать объекты по характеристикам, качеству исполнения и цене. Со временем четкая классификация загородных объектов придет на смену распространенной сегодня вкусовой анархии и дилетантизму. Строители и покупатели смогут говорить «на одном языке». Например, создать востребованный загородный «продукт» можно, лишь изучая предпочтения покупателей.

Ипотека на загородном горизонте

Сейчас на первичном загородном рынке жилья весьма велика доля элитных (или повышенной комфортности) объектов. Большинство коттеджей и таун-хаузов в строящихся коттеджных поселках предлагаются по ценам не ниже 0-300 тыс. Из-за столь высокого ценового «ценза» многим потенциальным покупателям крайне нелегко убедить банкиров в своей платежеспособности. Особенно, если необходимы «вещдоки» – справки о белой зарплате. На сегодняшний день, по свидетельству специалистов, гораздо проще взять кредит для покупки дома или коттеджа на загородной вторичке, нежели пытаться построить жилье на ипотечный заем. Банкиры объясняют свое скептическое отношение к первичному загородному рынку жилья сложностью адекватного анализа сопутствующих строительных и юридических рисков.

Среди узких мест называются, например, возможные ошибки застройщиков при оформлении документации на строительство. Сильно смущают и использование схем, при которых ущемляются права покупателя при оформлении объекта в его собственность. Это снижает ликвидность залога. Соответственно, увеличивается риск невозврата кредита. Многие операторы считают, что развитие ипотеки в загородном сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга «спотыкается» во многом из-за несовершенства законодательства. Достаточно напомнить, что Ленобласть и Санкт-Петербург имеют разные стандарты оформления регистрационных документов на землю и строения. А ведь одним из главных «ухабов» для загородной ипотеки является, по признанию специалистов, именно незарегистрированность земли и построек. Дело в том, что при оформлении кредита на покупку коттеджа объектом залога выступает не только само жилье, но и земельный участок. Поэтому в собственность должным образом должны быть оформлены и строение, и земля. Однако в настоящий момент правоустанавливающие документы в порядке не более чем у 10 процентов объектов, находящихся в рыночном обороте. Кроме того, ввиду исключительной разнородности загородных объектов и отсутствия общепринятой их классификации достаточно сложно оценить и сопутствующие предоставлению кредита финансовые риски. Поэтому стоимость загородного ипотечного кредита оказывается в целом заметно выше своего городского «собрата».

По мнению и риэлторов, и строителей, ипотечное кредитование загородной недвижимости может стать более доступным и массовым лишь после «прополки» правового поля, наведения порядка в регистрации права собственности на предмет залога и повышении унификации загородных объектов для упрощения оценки их стоимости и сопутствующих рисков. Массовое строительство типовых коттеджных поселков (при условии соблюдения застройщиками всех необходимых «формальностей») способно, по мнению специалистов, приблизить ипотечные горизонты к загородным.

Страхование расцветает за городом

Последние год-два для рынка страхования стали периодом динамичного роста. Но даже на фоне общего подъема особенно впечатляют успехи страховщиков на ниве загородной недвижимости. Практически все крупные компании отмечают лавинообразный всплеск спроса на страхование дач и коттеджей. По наблюдению специалистов СК «Русский мир», приобретая полис для загородного дома, клиенты, как правило, стараются застраховаться от всех рисков сразу. Полный пакет включает в себя защиту от пожара, стихийных бедствий, взрыва бытового газа, противоправных действий третьих лиц и других рисков. В большинстве случаев владельцы загородной недвижимости «вспоминают» и о домашнем имуществе, которое находится в доме (бытовая техника, аудио- и видеоаппаратура, мебель, одежда и т.д.). Существует два возможных варианта заключения договора страхования – с осмотром и без осмотра. Страховые продукты упрощенной процедуры продажи, так называемые экспресс-полисы, появились сравнительно недавно. Они не предполагают осмотра и оценки имущества. Особой популярностью они пользуются у владельцев домов средней стоимостью 300-400 тысяч рублей, которые к тому же находятся в труднодоступных районах. Стоимость такого полиса ниже, поскольку страхование производится на сумму, как правило, меньшую, чем реальная стоимость недвижимости. При этом можно выбрать объект страхования, риски и страховую сумму (из нескольких вариантов, указанных в полисе, но не более 250 тысяч рублей). Такой полис можно оформить как у агента, так и в офисе страховой компании.

Классический вариант – страхование имущества с осмотром. В этом случае страховая сумма устанавливается исходя из реальной стоимости загородного дома или квартиры, что, разумеется, влияет на размер страхового взноса. Но этот вариант предполагает перед заключением договора страхования обязательный выезд агента на место для осмотра дачи или загородного дома с целью оценки стоимости объекта.

Право собственности в обмен на налоги

По данным Росрегистрации, в целом по стране на сегодняшний день в собственность оформлено чуть более половины земельных участков и построек. Как известно, в начале 90-х годов прошлого века народ с великим энтузиазмом застраивал свои «советские» сотки всевозможными строениями. Согласовывать подобное «зодчество» с соседями или муниципальными образованиями было как-то не принято. В итоге с правоустанавливающими документами на такие постройки у хозяев сейчас большие проблемы. Их или нет совсем, а если и есть, то они сплошь и рядом не соответствуют требованиям законодательства.

Это означает, что ни продать, ни передать по наследству, ни совершить какую-либо другую операцию с таким имуществом граждане не могут, хотя давно привыкли считать его своим. И вот с 1 сентября сего года вступил в силу федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Он устанавливает упрощенный порядок приватизации земельных участков, находящихся в личном пользовании, а также домов и строений. В комитете Госдумы по аграрным вопросам считают, что шанс «застолбить» наконец-то свое добро по закону получили более 20 миллионов «садоводов и огородников», 16,6 миллиона граждан, имеющих приусадебное хозяйство, и около 600 тысяч дачников. Для госрегистрации необходимо предоставить документы, удостоверяющие право на конкретный земельный участок. Если участок предоставлен садовому или дачному товариществу или кооперативу на праве постоянного бессрочного пользования, на его членов распространяется право бесплатного приобретения земельных участков в собственность. Согласно закону, не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 января 2010 года. Право устанавливать предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении садовых и иных подобных земельных участков на период до 1 января 2010 года делегируется регионам. А срок бесплатной приватизации жилья продлевается до 1 марта 2010 года. Между прочим, гражданам не стоит забывать, что, обретя право собственности на землю и строения, они тут же «в нагрузку» получают и обязанность платить за это добро налоги. По некоторым оценкам, наполняемость местных бюджетов налогами может увеличиться в несколько раз.

Дата публикации: 10:17 12 сентября 2006

Источник: bpn.ru