Нацпроект "Доступное жилье" - самый провальный

Дмитрий Медведев продолжает попытки сделать жилье доступнее. Того же от него ждут и россияне. На 2006-2007 годы для реализации проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" из федерального бюджета выделяется 86,1 млрд. рублей. На заседании президиума совета по реализации нацпроектов Медведев заявил, что «у государства есть возможность влиять на уровень цен на рынке жилья». А для этого нужно больше строить. Эксперты, однако, сомневаются в успехе нацпроекта. Зато соглашаются с Медведевым в том, что причина роста цен - административные барьеры и коррупция на местах.

Заседание президиума совета по реализации нацпроектов было посвящено доступному жилью. Первый вице-премьер, впечатленный образцово-показательной статистикой Кемеровской области (он ездил туда во вторник), предложил распространить опыт Амана Тулеева на другие регионы. А там почти троекратного (как на Кузбассе) увеличения ввода жилья нет и пока не ожидается.

Равнение на ...

Несмотря на потуги федерального бюджета, рост цен на жилье в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Екатеринбург, в этом году составил 40-50%. Подтягиваются до уровня городов-миллионников и некоторые другие.

Однако, несмотря ни на что, выход из ситуации чиновникам видится один - нужно больше строить. По словам первого вице-премьера, «набранные темпы пока недостаточны для удовлетворения спроса». По мнению Дмитрия Медведева, этому мешают административные барьеры, влияющие и на цену жилья. «По-прежнему в цене квадратного метра сидит плата за бесконечные согласования, другие административные издержки застройщиков и коррупционные сборы, и люди из своего кармана должны за это рассчитываться», - заявил вице-премьер.

В итоге «при улучшении экономической ситуации в стране, росте благосостояния граждан реальная доступность жилья для значительной части семей снижается», - подвел неутешительный итог Медведев.

Шуваловские миллионометры

А виной тому - местные чиновники. Для контроля за работой муниципальных властей предложено создать специальную комиссию по взаимодействию с регионами в сфере жилищного строительства. Курировать ее будет помощник президента Игорь Шувалов - идеолог Жилищного кодекса.

Комиссия пока не создана, но, как удалось выяснить "Газете", работа по подготовке необходимых документов уже ведется. Профильный комитет Госдумы внес поправки сразу в 35 федеральных законов. Все они направлены на упрощение процедуры предоставления земли под застройку. «Планируется, что документ будет рассмотрен в первом чтении в конце текущего месяца», - поделился с «Газетой» глава комитета Мартин Шаккум.

Квадратный метр в трехмерном измерении

Несмотря на оптимистические заявления чиновников и депутатов, большинство экспертов сомневаются в успехе нацпроекта. Главный экономист ИК «Тройка Диалог» Евгений Гавриленков уверен, что темпы роста цен на жилье не снизятся: «Есть платежеспособный спрос, и тут никуда не деться». Недвижимость, по его мнению, скупается инвесторами, а не людьми, действительно нуждающимися в жилье. Напомним, что глава Минрегионразвития Владимир Яковлев недавно уже выдвигал инициативу обложить налогами людей, покупающих вторую или третью квартиру. Однако инициатива эта так и нереализована.

Советник зампредседателя Госдумы Василий Кононенко винит в искусственном завышении цен игроков на строительном рынке. "Сегодня многие владельцы лакомых кусочков земли дожидаются повышения цен", - говорит чиновник.

Однако самая печальная ситуация на рынке жилья складывается в Москве и Московской области. И если в других регионах хотя бы есть возможности для экстенсивного развития, в столице свободной земли под застройку уже не осталось.

Московская недвижимость - для москвичей

Только за последние полгода цены на столичную недвижимость выросли практически на 50%. Городские чиновники уверены, что причина кроется в чрезмерной популярности московского жилья среди жителей России. По мнению главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, около 70% покупателей квартир в Москве - иногородние. В первую очередь это жители сырьедобывающих регионов.

Застройщики с ним не согласны. «Сегодня в столице работать достаточно сложно: город делает все, чтобы помешать инвестиционной деятельности», - говорит гендиректор компании «Бенефит инжиниринг» Александр Имшенецкий. По его словам, во-первых, сроки согласования проектов в Москве выросли в два раза (сегодня на получение разрешительной документации уходит около двух лет), что серьезно влияет на себестоимость строительства, а во-вторых, площадку из первых рук получить практически невозможно. «Серьезно осложняет работу и «особое» отношение властей к строительным компаниям, которое выражается в налоговом терроре и бесконечной череде проверок", - добавляет он. - "Но главное, доля города в прибыли от проекта выросла до 50-60%». Для сравнения, несколько лет назад доля города составляла в среднем 20%, что, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, соответствует нынешней норме других регионов России, в том числе и Подмосковья, где доля местных властей составляет 10-20%. «Исключение могут составлять города, расположенные в непосредственной близости от Москвы, например Красногорск, но и там доля города составляет около 30%», - рассказывает он.

«В Москве же появилась еще и новая опция обременений: все хозяйство РАО "ЕЭС России" и "Мосэнерго" город собирается переоснастить за счет московских девелоперов: за подключение к сети застройщик должен заплатить 1000 долларов за киловатт, - добавляет директор по производству компании «Бенефит инжиниринг» Александр Исаев. - Сегодня выгоднее придержать площадку».

Впрочем, Константин Ковалев уточняет, что многие участки под застройку простаивают и из-за отсутствия технических мощностей. Проще говоря, часть застройщиков согласны подключать здания по существующим расценкам, но электричества на всех не хватает.

Кто виноват в росте цен на жилье?

Владимир Ресин / первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города:

«В последние годы рынок недвижимости работает не как потребительский, а как финансовый. Именно уникальность жилья как финансового инструмента в первую очередь влияет на рост цен».

Галина Хованская / депутат Госдумы:

«Рынок есть рынок, и какие бы смешные меры сейчас ни предлагались чиновниками самого высокого уровня, все равно спрос определяет предложение. Сейчас совершенно очевидно, что спрос на рынке жилья в несколько раз превышает предложение.

Что касается таких крупных городов, как Москва и Петербург, то там нет свободных площадок, к которым бы можно было просто так подойти, не вкладывая в них бюджетные ресурсы.

Первый резерв - вывод промзон и предприятий. Но собственник, даже экологически неблагополучный, просто так не уедет из Москвы! Второй - федеральные земли в городах. Это, как правило, отстойники вдоль железных дорог, а значит, нужно договариваться с федеральными властями. А третий резерв - это наши пятиэтажки, и он сейчас активно используется.

Точечная же застройка приводит к очень серьезным конфликтам с жителями окрестных домов, и я очень хорошо знаю о таких историях в Москве. Хотя, кстати, это наиболее удобный и простой вариант для властей, потому что здание точечно можно посадить на уже имеющуюся инфраструктуру, пусть при этом и закрыв окна близлежащих домов, наплевав на собственников жилья и снизив рыночную стоимость их квартир. А вот два первых варианта гораздо сложнее: один - финансово, другой -организационно.

Можно говорить и о частичной монополизации рынка. Да, было бы неправильно думать, что в Москве и Петербурге нет никакой конкуренции. Но когда 25-30% рынка занимают несколько компаний, это наводит на размышления. Аффилированная с городскими властями структура в свое время образовала Союз строителей; фирмы, входящие в этот союз, известны. Правда, я не знаю, существует ли он сейчас...»

Аркадий Инин / писатель, сценарист:

«Когда я слышу, как строители жалуются, какие они несчастные, прибыль у них крохотная, а «все сжирают чиновники», - я и сам готов броситься на этих чиновников! Потом Лужков говорит, что мы только тогда победим такие цены, когда предложение опередит спрос, «а у нас пока наоборот, и искусственно ничего не сделаешь», - мне и это тоже кажется правильным.

Дальше мне рисуют схемы, и я вижу, что 70-80% сжирают негодяи-посредники, - и тут тоже думаю, что это убедительно. Я, как тот раввин, к которому пришли два спорщика, а он обоим говорит, что «ты прав, сын мой, и ты прав». Тогда третий восклицает: «Как же они могут быть правы, если говорят прямо противоположное!?» Раввин отвечает: «И ты тоже прав!»

Я нахожусь примерно в таком же положении. Моя душа кипит от возмущения, и я убежден, что в ситуации с жильем заключено какое-то негодяйство, но в чем оно, понять не могу!»

Игорь Трунов / адвокат:

«Это полностью искусственная проблема. Я считаю, что в росте цен на жилье в основе своей виновата коррупция! Непродуманная политика государства, конечно, тоже, но все же больше всего - именно коррупция. То есть возможность сверхприбылей, которая делится между игроками этого рынка и чиновниками».

Дата публикации: 13:07 14 сентября 2006

Источник: bpn.ru