Офисы: пора готовиться к следующей пятилетке

Рынок офисной недвижимости в Москве постепенно насыщается. Пока предложение не превышает спрос. Но в ближайшем будущем все большую роль для потенциальных арендаторов станут играть факторы, которые в данный момент по причине общего дефицита на рынке не являются первостепенными. Девелоперам и владельцам офисных центров следует подготовиться к существенному увеличению расходов на продвижение и рекламу, а также на качественное управление сданными объектами.

Первая половина 2006 года ознаменовалась значительным ростом стоимости офисной недвижимости — подорожание составило порядка 35–40%. Арендные ставки за этот же период выросли в меньшей степени — не более чем на 10%. Резкий рост продажной цены офисных зданий при существенно меньших темпах повышения арендных ставок вызвал увеличение сроков окупаемости готовых площадей с пяти–шести до восьми–девяти лет.

Перевес на стороне класса В

Объем предложения свободных офисных помещений во втором квартале 2006 года, по данным аналитика управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Лапшиной, относительно первого квартала увеличился на 38%.

По оценкам экспертов компании Colliers International, в первой половине 2006 года объем строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В находится на уровне около 320 тыс. кв. м, что на 60% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее значимых объектов называются бизнес-центры «Бородино» на ул. Русаковской (21,4 тыс. кв. м), «Северное сияние» на ул. Правды (28,4 тыс. кв. м), «Пушкинский дом» на Страстном бул. (12,5 тыс. кв. м). В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса А составили 20%, класса В — 80% (за такой же период прошлого года — 55 и 45%).

По прогнозам специалистов, во втором полугодии запланирован ввод примерно 450–540 тыс. кв. м площадей класса А и В, а их соотношение должно перераспределиться до 43 и 57% соответственно. «В течение ближайших двух лет объемы вводимых в эксплуатацию офисных зданий достигнут 780–900 тыс. кв. м в год. При сохранении существующих темпов возведения количество офисных площадей класса А и В к 2010 году удвоится», — отмечает Е. Лапшина.

Ожидается, что к 2009 году будет завершен целый ряд значимых проектов: сдадут в эксплуатацию башню «Федерация» и новое здание московского правительства в ММДЦ «Москва-Сити», бизнес-центры Park City на наб. Тараса Шевченко, West Bridge III и «Авиапарк» на Ленинградском просп., «Аквамарин-3» на Озерковской наб., небоскреб «Теплый Стан» и др. В 2011 году должно закончиться возведение большей части объектов «Москва-Сити».

По данным Е. Лапшиной, в результате реализации всех запланированных проектов к концу 2009 года арендуемая площадь офисов международного качества достигнет 9,3 млн кв. м, к концу 2011 года — 13,1 млн кв. м. С учетом существующих и строящихся (реконструируемых) офисных зданий всех классов к 2010 году объем столичного рынка офисов составит 34–35 млн кв. м. Подобный показатель достаточно близок к тому уровню, который специалисты считают порогом насыщения для этого сегмента недвижимости.

Впрочем, такой прогноз способны существенно скорректировать отсутствие свободных участков, пригодных для ведения офисного строительства, трудности с оформлением исходно-разрешительной документации и прохождением госкомиссии. Кроме того, надо учитывать, что с экономическим ростом спрос на качественные офисные площади продолжит увеличиваться.

Все дальше от центра

Тенденцией, которая по-прежнему сохраняется на офисном рынке, является децентрализация офисного строительства. Нехватка земли в центре города и транспортные проблемы вынуждают девелоперов обращаться к участкам, расположенным за пределами третьего транспортного кольца. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Сергея Лобкарева, в первую очередь освоение новых площадей коснется территорий промышленных зон, выводимых из черты города, а также зон в пределах третьего кольца, так называемого будущего высотного кольца Москвы.

Наполнение новых офисных центров будет происходить по стандартным сценариям: переезд компании в новый офис целиком или перенос головного офиса в более презентабельное помещение с сохранением бэк-офиса в старом здании. После ввода офисных площадей «Москва-Сити» этот район станет главным бизнес-центром столицы. Иностранные компании с большим штатом, обычно выбирающие современные офисы и привыкшие находиться в деловом сообществе, скорее всего разместят весь свой персонал в одном месте, а такую возможность предоставит ММДЦ.

В историческом центре города останутся компании, предпочитающие особняки из соображений престижности, и те фирмы, профиль деятельности которых обусловливает именно такой формат офиса. По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, офис в центре всегда будет привлекательным для арендаторов. При этом из-за сокращения объема предложения новых офисных площадей в пределах Садового кольца арендные ставки в этом районе растут. Даже после того, как в целом по рынку наступит насыщение спроса, дефицит площадей и высокий уровень арендных ставок на офисы в центре города сохранятся.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен, снижения стоимости аренды офисных площадей любого класса в ближайшем будущем не ожидается. По прогнозам специалистов рынка, сохранится плавный рост ставок на уровне 8–10% в год. В настоящее время стоимость аренды составляет:

— офисов класса А— $660–820 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов);

— офисов класса В — $520–670 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Лидером по уровню арендных ставок во втором квартале 2006 года традиционно являлся Центральный округ ($670 за 1 кв. м в год). За ним следуют ЗАО ($480), САО ($460) и ЮЗАО ($450).

Самая высокая ставка аренды в центре Москвы отмечена на объекты, расположенные в районе Китай-города ($910 за 1 кв. м в год). На втором месте район Хамовники ($820 за 1 кв. м в год), на третьем — Красносельский ($790 за 1 кв. м в год).

Ориентация в пространстве. Рынка

По мнению А. Жамкина, на московском рынке недвижимости сохраняется дефицит офисных площадей, поэтому есть все основания предполагать, что все бизнес-центры, которые будут возводиться в ближайшие годы, найдут своих арендаторов.

Большинство возводимых ныне офисных центров практически полностью заполняются еще на стадии строительства по договорам предварительной аренды. Более того, возник новый механизм реализации высококлассных офисных площадей на конкурсной основе — тендер на выбор арендатора.

Но по мере того, как рынок офисной недвижимости будет наполняться (но не ранее 2009 года), у владельцев бизнес-центров могут возникнуть проблемы с поиском клиентов. В первую очередь это касается низкокачественных объектов, не соответствующих современным требованиям. Арендаторы будут обращать все большее внимание на наличие в офисном центре необходимого числа парковочных мест, профессионализм управляющей компании, прозрачность в формировании арендной ставки и операционных расходов. В связи с этим уже сейчас наблюдается уверенное увеличение объемов предложения высококлассных офисов.

Еще одной приметой последнего времени стало увеличение средней площади объектов — никого не удивляют проекты площадью 30–40 тыс. кв. м. В связи с нехваткой земельных участков вырос интерес к редевелопменту целых производственных территорий. В качестве примеров можно привести «Большой Сити», «Нагатино i-Лэнд», «Метрополис» и др. После длительного периода определения концепции и поиска инвесторов в этом году начата реализация данных проектов.

Сказывается и влияние политического фактора. «Проблема 2008 года» (смена власти в Москве) заставляет целый ряд собственников и девелоперов очень настороженно относиться к инвестициям в недвижимость, — полагает Е. Лапшина. — Пока тенденция неоднозначна, о ней не любят говорить на рынке, но первые примеры осторожности российских инвесторов налицо».

В течение ближайшего года темпы прироста стоимости офисов стабилизируются на уровне 15–17% в год, арендные ставки вырастут на 12–14%. Специалисты не исключают возможности стагнации московского рынка офисной недвижимости во второй половине 2007–начале 2008 года.

Наталья Жаренова, начальник управления коммерческой недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости»:

— Если в 2005 году стоимость коммерческой недвижимости росла невысокими темпами, порядка 20–30% в год, то за первое полугодие 2006-го ситуация резко изменилась. С декабря 2005 года до настоящего момента стоимость офисных помещений выросла до 40–50%, а в некоторых случаях — даже до 80%. Если на Садовом кольце в начале года цена 1 кв. м офисных площадей колебалась в районе $4–4,5 тыс., то сейчас она достигла $10–15 тыс.

По сравнению с ценой продажи арендные ставки выросли не так сильно. Дело в том, что стоимость аренды не может резко увеличиться: если договор уже заключен, арендодатель вправе поднять стоимость не больше чем на 10% в год.

Сегодня арендаторы ищут офисы, подходящие по ключевым для них параметрам. То есть, допустим, офис фирмы, которая работает с большим количеством посетителей, должен быть презентабельным и располагаться недалеко от метро. В противном случае можно исходить из экономии средств — арендовать офис на окраине города и т. п. У компании со специфическим бизнесом также есть свои потребности. Например, для фирм, занимающихся грузоперевозками, ключевыми факторами при выборе офиса станут хорошие подъездные пути.

Покупатели, которые приобретают офисы в инвестиционных целях, интересуются только теми объектами, которые реально хорошо сдать или позже продать.По моему прогнозу, насыщение рынка произойдет в следующем году. Уже в этом году было запланирован ввод около 900 тыс. кв. м площадей бизнес-центров.

Наметилась тенденция миграции компаний из старых офисов в помещения более высокого класса. Таким образом, освобождаются площади коммерческой недвижимости в низших ценовых категориях: в зданиях класса С или в офисных помещениях, не отнесенных к определенной категории. Эта тенденция хороша для развития малого бизнеса, для фирм, которым для полноценной работы достаточно одной комнаты. Арендная плата за такие помещения не сильно вырастет в цене.

Янис Жуков, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RIGroup:

— С начала 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А и В изменилась незначительно. Средние базовые ставки (без учета эксплуатационных расходов) увеличились на 5–7%. Цены продаж растут более высокими темпами.

Что касается обстоятельств, влияющих на популярность тех или иных объектов у потенциальных арендаторов и покупателей, то, во-первых, можно выделить местоположение и окружение офисного здания. В последнее время важным становится соседство с определенного рода компаниями, например, имеющими аналогичный профиль деятельности либо теми, чьи услуги пригодятся в бизнесе или которым можно предложить свои. При заключении сделок по предварительной аренде выбор потенциальных клиентов определяют ранние сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Также усиливается фактор имиджевой составляющей девелопера.

Преобладание спроса над предложением в секторе офисных площадей наблюдается с 2000 года. В первом полугодии 2006 года объем площадей, введенных в строй, достиг примерно 390 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем предложения на московском рынке офисных предложений составил около 4,7 млн кв. м. Но говорить об удовлетворенном спросе на качественные офисные площади по-прежнему нельзя. Поглощение офисных площадей происходит более быстрыми темпами, чем новое строительство.

При сохранении такого положения дел спрос перестанет превышать предложение, вероятно, через три–четыре года. В период с 2007 по 2009 год ожидается выведение на рынок 2–3 млн кв. м офисных площадей. В определенный момент неизбежно наступит переизбыток предложения, конкуренция между объектами усилится. В такой ситуации арендатор, получивший право выбора, несомненно, предпочтет интересные, нестандартные предложения, проекты, выполненные на профессиональном уровне, с продуманной концепцией.

Развитие рынка офисной недвижимости в данный момент определяется несколькими тенденциями. Во-первых, это усиление децентрализации рынка. Центр девелоперской активности постепенно смещается из центра в срединный пояс Москвы, ограниченный третьим транспортным кольцом. Увеличивается число проектов в районе МКАД, и ведется разработка первых крупных офисных многофункциональных проектов за пределами кольцевой дороги. Продолжается регенерация промзон и развитие бизнес-парков.

В последнее время растет доля масштабных многофазных и многофункциональных проектов площадью 100–400 тыс. кв. м с одновременным увеличением этажности комплексов.

Наталья Кузнецова, руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы класса А и В площадью 300–500 кв. м, а также отдельно стоящие здания площадью 500–3 тыс. кв. м. В августе 2006 года аренда офисов класса А и В оценивается в $750–1200 и $600–750 за 1 кв. м соответственно. Стоимость покупки офисных площадей этого уровня составляет $3,5–7 тыс. и $3–4,5 тыс. за «квадрат».

Арендные ставки на офисы класса С варьируются от $300 за 1 кв. м в здании бывшего НИИ в ЮВАО до $750 в перестроенном доме в ЦАО.

Ожидается, что к концу года помещения класса А подорожают на 6–12%, класса В — на 5–7%, класса С — на 15–20%. Значительное влияние на формирование стандартов рынка оказывает общая градостроительная политика. Приоритет отдается возведению многофункциональных коммерческих комплексов с развитой внутренней инфраструктурой.

Александр Моторин, исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group:

— Учитывая примеры последних официально зафиксированных сделок, можно утверждать, что цены продажи по различным типам офисных помещений выросли на 40–50%.Покупатели стали гораздо более искушенными и платежеспособными. Чтобы завоевать успех, объект должен быть удачно расположен (как правило, в сложившемся деловом районе, рядом с транспортными артериями), иметь интересные архитектурные решения, востребованные размеры и планировки помещений, обладать полным комплексом инфраструктуры.

Пока рост деловой активности происходит столь быстрыми темпами, насыщения рынка не предвидится, а офисная недвижимость останется весьма перспективным сегментом рынка. В корпорации Mirax Group в конце этого года запланирован старт сразу нескольких офисных объектов: в частности, бизнес-центра «Поклонная, 11» в районе Кутузовского просп. и «Адмирал» на Речном вокзале.

Дата публикации: 11:02 15 сентября 2006

Источник: bpn.ru