Еще раз о ней

По прогнозам, к 2010 году количество выдаваемых ипотечных кредитов должно составить не менее одного миллиона в год.

По данным аналитиков, потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составляет, по различным оценкам, от 20 до 50 миллиардов долларов. С этой точки зрения пока говорить о серьезном влиянии ипотеки и на рыночную ситуацию в целом, и на цены на жилье, в частности, рано. Даже в самых радужных прогнозах отмечается, что к 2008 году доля семей, способных взять ипотечный кредит на покупку квартиры, составит лишь 13 процентов.

Ипотека развивается, но ее объемы пока невелики

Официальная статистика такова: в 2003 году в России было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов, в 2004 году – 46 тыс., в 2005 году – 78 тысяч. Общий объем выданных в России ипотечных кредитов в 2005 году составил порядка 1,8-2,0 миллиардов долларов. При этом объем российского рынка розничного кредитования в том же году достиг 41 миллиард долларов. Нетрудно подсчитать, что на ипотеку из этого объема приходится лишь менее 5 процентов. Суммарная же доля ипотеки, автокредитования и кредитования по кредитным картам в общем объеме розничного кредитования составляет сейчас всего около 15 процентов.

Объем рынка ипотечного кредитования в России невелик. К тому же, он отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% продаж ипотечных кредитов.

О масштабах российской ипотеки наглядно свидетельствуют следующие цифры: в ВВП США доля ипотеки в прошлом году составляла 53%, в ВВП стран ЕС - 38%; в России же наблюдается совершенно уникальная ситуация: при том, что у нас приватизировано около 68% рынка жилья, доля ипотеки в ВВП составляет лишь 0,1-0,2 процента.

По данным ЦБ РФ, в первом полугодии 2006 года объем выданных ипотечных кредитов составил 104,5 млрд рублей против примерно 52,5 млрд рублей за второе полугодие 2005 года.

По прогнозам, в 2006 году объем выданных кредитов может достчь 6 миллиардов долларов. Прирост количества сделок по регионам составляет 70-90%, по Москве - около 70 процентов.

Дисбаланс принимаемых мер

Безусловно, для рынка в целом гораздо более важно влияние таких факторов, как, например, набивший оскомину недостаток предложения жилья. Однако, к сожалению, сейчас имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных не на увеличение предложения жилья, а на увеличение спроса на него. К этим мерам, помимо государственной финансовой поддержки ипотеки, следует отнести и модификацию законодательства, которое сейчас стало гораздо более благоприятным для развития ипотечного кредитования.

Но при этом, как бы на втором плане, остается тот факт, что рост цен на жилье может существенно подорвать перспективы ипотеки в России.

«Бурный» рост ипотеки в последние годы никого не должен вводить в заблуждение: так всегда бывает, когда что-либо начинает развиваться с нуля. Ипотека в России фактически развивается с 2005 года, то есть после принятия в конце 2004 года необходимых изменений в действующее законодательство. С учетом того, что ипотека в России почти не развита, она и обладает наибольшим потенциалом развития среди, например, других кредитных продуктов.

Основные факторы, тормозящие ипотеку

Но даже при этом ипотека в России развивается крайне медленно. Это признает даже премьер-министр Михаил Фрадков, который утверждает, что острота жилищной проблемы ему известна, и что ипотека могла бы ее решить, что концепция есть, но «на практике мы продвигаемся медленно». По мнению премьер-министра, большую роль в этом играют отсутствие опыта, а также боязнь рисков, связанных с ипотечным кредитованием.

На самом деле, факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, предостаточно.

Прежде всего, медленные темпы развития ипотечного рынка в России объясняются не отсутствием опыта, а относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых», то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки, и «бедных», то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья через механизмы ипотечного кредитования (в основном, это сотрудники крупных компаний и банков, получающие белую запрлату).

Результат этого налицо: по различным экспертным оценкам, в России в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь от 1,5 до 3,5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются более 200 банков, и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

Другим важным фактором, тормозящим развитие ипотечного кредитования в России, является отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то что действует Федеральный закон от 1 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают.

Тормозит развитие ипотеки также отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастры как раз и помогают государству и его гражданам в данном вопросе. Однако в России кадастр развит крайне слабо, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно.

Среди факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, можно также выделить и проблему с «длинными» деньгами, и несовершенство Жилищного кодекса, и условия, на которых сегодня выдаются ипотечные кредиты, и многое другое. Очевидно, что к развитию массовой ипотеки могло бы привести снижение процентных ставок, но конъюнктура рынка, в частности, высокий уровень инфляции не позволяет банкам это сделать. Да они, собственно, и не особенно к этому стремятся.

И, конечно же, рост цен на жилье

Ну и, конечно, важным тормозящим фактором является рост цен на недвижимость. В частности, цены на недвижимость в Москве, в зависимости от типа жилья, повысились в 2005 году на 20-30 процентов. Основной причиной бурного роста цен принято считать Закон «О долевом строительстве», который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах, тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

Безудержный рост цен на квартиры увеличивает разрыв между количеством желающих получить ипотечный кредит и количеством реальных сделок. Процесс получения кредита – это дело небыстрое, и очень часто получается так, что одобренной суммы кредита оказывается недостаточно для приобретения выбранной квартиры.

По мнению специалистов, если бы рост цен на жилье был, например, в два раза меньше, то количество ипотечных сделок в Москве могло бы увеличиться в два раза.

Дата публикации: 11:03 19 сентября 2006

Источник: bpn.ru