Первичка без проблем? Не бывает

Рынок жилья, если кто еще этого не знает, делится на первичный и вторичный, то есть на те квартиры, на которые уже оформлено право собственности или в которых кто-то жил, и на новостройки. У обоих "субрынков" есть как достоинства, так и недостатки. Главными преимуществами первички являются цена, которая на любой стадии строительства ниже, чем у конечного продукта домостроения, отсутствие проблем с отслеживанием истории квартиры, новое качество жилья, включая коммуникации, да и в большинстве случаев отсутствие проблем с соседями, особенно в коммерческом жилье, где социальный уровень жильцов относительно однороден. Однако выбрать новостройку не так-то просто - жилья много и самого разного.

"Конечно, выбор квартиры и дома зависит и от финансовых возможностей покупателя, и от того, как быстро необходимо решить жилищный вопрос, и от желаемого района", - говорит начальник отдела ипотечного кредитования Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина ПАВЛОВА. Монолитные дома, по сравнению со своими панельными "коллегами", имеют более высокие потолки, большую площадь, соответственно, и большую стоимость, кроме того, монолит строится без внутренних перегородок, соответственно, это большие вложения в ремонт новой квартиры, зато можно сконструировать квартиру по собственному плану. Отличаются и сроки возведения дома - монолитно-каркасные дома взводятся дольше, чем панельные, монолитно-кирпичные - еще дольше. Минусы панельных домов тоже не маленькие - это меньшая высота потолков, площади меньше, квартиры компактнее, перегородки наличествуют, зато квартиры получаются более дешевыми в отделке. Минус монолитно-каркасных домов - плохая звукоизоляция из-за отсутствия швов. Эта проблема легко решается на стадии отделки, но требует дополнительных ресурсов.

Поиск дома

Поиск дома, пожалуй, чуть ли не самый ответственный этап при покупке квартиры. Здесь, прежде всего, надо понять, что вы хотите получить от места своего будущего проживания - близость к работе, к определенной школе для ребенка, району проживания бабушек-дедушек, к детским садам, магазинам или, напротив, главным является наличие рядом леса или парка. К сожалению, совместить все параметры и найти идеальный дом вряд ли получится. Поэтому сначала надо расставить пожелания по убывающей, определиться с приоритетами, оценить свои финансовые возможности и понять, к какому сроку вам нужна квартира: есть ли у вас время ждать окончания строительства, экономя деньги, или вам квартира нужна срочно, и следует подыскивать уже готовый, сданный в эксплуатацию, или сдающийся в ближайшее время дом.

Поиск объекта чаще всего происходит по газетам либо в Интернете, где возможностей больше - помимо газет, представленных в электронном виде, в Интернете размещены базы крупных компаний, что увеличивает шансы. Конечно, можно найти квартиру и просто поездив по нужному району и посмотрев, что где строится (на стройках всегда висят информационные щиты с телефонами компании, которая занимается реализацией квартир), но "полевые поиски" требуют гораздо большего времени и терпения, да и для того, чтобы выехать на местность все равно сначала придется провести определенное исследование: не бродить же по улицам вслепую.

У кого покупать

Как правило, один и тот же объект продают несколько компаний, поэтому, определив круг продавцов, разумно позвонить нескольким, уточнить и стоимость, и условия продажи. По мнению г-жи Павловой, покупать жилье лучше у известных компаний, потому что, прежде чем взять на реализацию объект, юридические отделы обязательно проверяют документы застройщика, чтобы отвечать за продажу своим именем. Преимущество больших компаний и в том, что там можно проконсультироваться по юридическим вопросам, оформлению сделки, о возможности переуступки инвестконтракта и т.д. Обычно большие компании тоже готовы взять на себя эти услуги.

При выборе продавца, конечно, следует прислушиваться и к советам друзей и знакомых, которые совершали через эту компанию сделки (Здесь обязательно надо учитывать срок давности: если сделка совершалась пять или десять лет назад, то ситуация с компанией могла измениться). Посмотреть квартиру можно еще на этапе строительства - для этого нужно договориться с консультантом и подъехать на стройку в оговоренное время, чаще всего после окончания рабочего дня строителей.

Между двух квартир

До сих пор довольно сложным остается вопрос с покупкой новостройки не на свободные деньги, а на деньги, полученные от продажи уже имеющейся квартиры. Дело в том, что для того чтобы продавать квартиру, она должна быть фактически и юридически свободна, то есть все проживающие должны куда-то выписаться. Причем в случае, если в квартире являются собственниками несовершеннолетние дети, то для того чтобы органы опеки дали разрешение на продажу квартиры, им нужно предоставить предварительный договор инвестирования, из которого было бы видно, что жилищные условия ребенка улучшаются, а его доля увеличивается. На период до получения свидетельства о собственности придется уговорить родственников прописать всю семью переселенцев к себе (возможно, без права проживания).

Другим вариантом решения подобной проблемы является заключение альтернативной сделки. Такие сделки обычно заключаются в случае, если дом уже построен и до заселения осталось ждать совсем недолго. Сделка заключается с отсрочкой заселения новых жильцов, и люди доживают там 3-6 месяцев - до того срока, чтобы въехать в новостройку. "Однако такие квартиры продаются гораздо хуже", - предупреждает г-жа Павлова. - Кроме того, к окончанию строительства остаются менее ликвидные площади, а то и вообще не остается квартир. Проблема хранения вещей и мебели на период ремонта новой квартиры цивилизованными методами у нас, увы, не решается. Хранение вещей - ваша личная проблема. Можно снять для этого квартиру, отдать вещи родственникам, либо сложить на даче.

Еще один вариант решения проблемы - получение кредита либо под залог имеющейся квартиры, либо под залог приобретаемой (это возможно, когда в квартиру уже инвестировано порядка 30-50% средств и не во всех банках). Довольно удобной формой оплаты квартиры является рассрочка - это ненамного дороже. Рассрочка выдается на период до окончания строительства дома, так как все платежи должны быть закрыты к моменту сдачи дома госкомиссии и на сумму, обычно не превышающую 50% от стоимости квартиры.

Виды договоров

При покупке новостроек существует несколько видов договоров. Основные формы - договоры инвестирования или соинвестирования, договоры долевого участия, договоры переуступки права требования. Самыми простыми и надежными являются договора инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором. Договор уступки права требования является вторичным по отношению к договорам инвестирования - компания соинвестор выкупает на начальном этапе строительства дома у основного застройщика часть квартир: квартир у них нет, но есть право, и они переуступают это право физическому лицу - будущему собственнику.

"Договора, - советует г-жа Павлова, - надо читать внимательно, так как там, как правило, оговорены все условия: будет ли изменяться стоимость квартиры и т.д. В договорах долевого участия иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы, как дольщик, принимаете на себя те же риски, которые лежат на основных владельцах".

В типовых договорах о переуступке прав требования, как правило, рассматривается только один вариант изменения цены - по результатам обмера БТИ - и проводятся взаиморасчеты, закрывается уже реальная площадь. Это нормальная практика: на первоначальном этапе все продается по расчетной площади, к окончанию же строительства площадь квартиры может меняться, особенно часто это происходит при инвестировании средств в монолит - там расхождение от расчетной площади может составлять 3-5 кв. метров в зависимости от этажа (на нижних этажах стены толще и площадь больше, на верхних - наоборот). А в перерасчете на цену квадратного метра сумма получается довольно внушительная. Иногда в договорах пишется, что цена фиксированная и изменению не подлежит.

"Договоры в принципе не являются фиксированными, - говорит г-жа Павлова, - при подписании можно спорить, обсуждать, вносить изменения. Не надо быть для этого квалифицированным юристом - надо просто требовать, чтобы вам объяснили, почему это так, с какими законодательными нормами это согласуется". В договоре обязательно должен содержаться пункт, поясняющий, на основании чего разрешено строительство дома. Также в договоре прописывается, какую ответственность берет на себя будущий собственник - это оплата всех помещений, оформление, коммунальные платежи. Также в договоре обязательно прописан ориентировочный срок сдачи дома. Правда, обычно он не выдерживается, но нормальная задержка должна составлять месяца 3-4, если же срок больше, то это повод для беспокойства. Чтобы таких волнений не было, перед тем как приносить свои деньги, следует навести справки о строительной компании, или, что лучше, покупать квартиру через риэлторов, которые стараются не заключать договоров с непроверенными и ненадежными застройщиками. Цена при этом будет практически такая же - риэлторы на первичном рынке получают свои комиссионные не с покупателя, а с продавца.

Прием-передача

Когда же дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, чтобы подписать акт приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель. Если же вы подписали акт, не указав на недостатки, то потом претензии не принимаются. Отдав деньги за квартиру, надо быть готовым еще к некоторым расходам, конечно, по сравнению со стоимостью квартиры, небольшим, но, вообще-то, ощутимым.

После оплаты площади еще придется оплатить коммунальные платежи за 4 месяца по ставке 36 руб. 58 коп. за кв.м, вывоз мусора с территории - 500-800 руб., ключ - 100-200 руб., и, что наиболее финансово ощутимо, оформление в собственность - 1-2% от стоимости квартиры. Оформлением в собственность можно заниматься либо самостоятельно, либо через риэлтора.

Дата публикации: 14:08 04 ноября 2004

Источник: bpn.ru