Получение ипотечного кредита в режиме реального времени

К выбору программы ипотечного кредитования стоит подойти ответственно. Чаще всего заемщики в этом вопросе разбираются самостоятельно: изучают рекламу и специальные публикации, наносят визиты в банки. К другому способу часто прибегают люди, живущие под лозунгом: «Доверьтесь профессионалам». Им — прямая дорога в риэлторские агентства или к ипотечным брокерам. Есть и третий путь — самый надежный, но и самый долгий: изучить все, не пренебрегая ни советом профессионала, ни рекламой, ни попыткой разузнать условия на месте. Подумать — и сделать по-своему. Автор статьи так и поступила, а выводами делится с читателями М2.

Общение потенциального клиента с банком начинается со звонка в так называемый сall-центр, где можно получить первичные данные о кредитных программах той или иной организации. Сама по себе система неплоха, но работает у всех по-разному.

Например, некоторые банки общаются с клиентом посредством автоответчика. Удобно? Да, для самого банка, который экономит на операторе. А вот клиент при таком общении теряет много времени, не получая всей необходимой информации.

По счастью, не перевелись банки, где на звонок отвечают сотрудники. Например, быстро соединяют с Городским ипотечным банком, реально дождаться связи с банком «Союз», а вот для разговора с Внешторгбанком придется запастись терпением. Как ни проблематично было бы дозвониться в информационный центр банка, сделать это стоит в любом случае, поскольку некоторые ипотечные менеджеры встречаются с потенциальными клиентами лишь по предварительной договоренности.

Первая встреча с менеджером — один из важнейших этапов, залог будущего успеха или неудачи сделки. Как правило, в коммерческих банках созданы все условия для работы с клиентом: удобные приемные, обеспеченные современной техникой менеджеры, которые очень быстро предоставляют всю требуемую информацию. Очень приветливый персонал и приятная атмосфера во французском банке Сосьете Женераль Восток. Впрочем, доброжелательная и удобная обстановка отличает многие западные банки.

А вот некоммерческие банки во многом уступают коммерческим — и по обстановке, и по характеру обслуживания. Во Внешторгбанке атмосфера хоть и деловая, но из-за огромных размеров и обилия сотрудников крайне суетная, даже угнетающая. «Я почувствовал себя букашкой в огромном маховике», — рассказывал мой приятель, посетивший однажды этот банк. В Сбербанке нет переговорных; это неудобно, досадно, наконец, несовременно, но такое обстоятельство — еще не повод делать окончательные выводы.

Что может и не может ипотечный менеджер

Роль ипотечного менеджера при получении кредита так же важна, как участие риэлтора в покупке квартиры. Размер кредита и сама возможность его получить — эти важнейшие вопросы подчас зависят от того, насколько грамотно, добросовестно и заинтересованно отнесся менеджер к будущему заемщику. Поэтому подходящего специалиста стоит поискать. Если же планируемая сделка совершается через агентство недвижимости, есть смысл воспользоваться содействием их сотрудников.

Агентства, как правило, дорожат клиентами, заинтересованы в успехе сделки и наработали опыт общения с банками. «Хороший агент способен добиться наилучших условий для своего клиента, плохой — просто завалит сделку», — считает эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сидельников.

Проверить профессионализм менеджера бывает непросто, но активное поведение помогает справиться с этой задачей. Оформляя ипотечный кредит, усвойте важное правило: не стесняться задавать вопросы. Моментов, которые требуют тщательного выяснения, немало. Один из главных — заполнение анкеты. Только тем, кто никогда не занимался получением кредита, покажется, что дело это простое и понятное. В действительности требуется потратить около двух часов, чтобы все оформить правильно, то есть так, чтобы сумма кредита оказалась максимальной.

Некоторые вопросы и вовсе ставят в тупик россиян, не привыкших вести домашнюю бухгалтерию. Например, сколько вы тратите на питание, коммунальные платежи, страховки, помощь родителям, развлечения и т. д. и т. п.? Все усилия, потраченные на составление анкеты, окажутся напрасными, если при анализе написанного окажется, что вы не в состоянии сэкономить от зарплаты сумму размером $1 тыс. в месяц. Результат — в кредите откажут или предложат сумму, которая способна рассмешить — и только. Все становится значительно проще и понятнее, если в оформлении анкеты участвует опытный агент. Он не направит клиента на ложный путь ответов, а объяснит, что следует реально оценить траты и выяснить, на чем и сколько придется экономить.

Ты белый или серый?

В последнее время банки стали несколько либеральнее в отношении к клиентам, особенно тем, которые показывают высокие «белые» зарплаты. Сложности и вопросы, в том числе и с анкетами, возникают в основном у «серых» заемщиков. Выводы очевидны: именно им приходится суетиться и искать профессиональной поддержки.

Современные заемщики, которые отваживаются взять крупный кредит, как правило, хорошо осведомлены относительно условий его предоставления. Но бывают исключения. Причиной отказа может стать невыплаченный предыдущий кредит.

Размер его практически не играет роли: откажут однозначно, поскольку получить информацию о займе сегодня не представляет никакой проблемы. Об этом опять-таки скажет любой кредитный агент. Помочь в этой ситуации он не сможет, но время будет сэкономлено.

Бюрократия бессмертна

Важнейшая проблема — предоставление необходимых справок. Чаще всего трудности возникают потому, что в официальном списке многие документы не указаны, но банки вправе их требовать по собственному усмотрению. «Практически любой банк, взяв комплект документов заемщика, по своему усмотрению запрашивает дополнительные справки. Какие банки более требовательны, какие — менее, подскажет опытный риэлтор, который провел не одну ипотечную сделку»,— рассказывает А. Сидельников.

Какие же сложности, спросите вы, с дополнительными документами? Затруднения возникают тогда, когда в ДЕЗах и других организациях вам отказываются предоставлять справки, причем на законном основании. Логика, по которой банки требуют справку из психического или наркологического диспансера, более или менее ясна. Но необходимость получать выписки из домовой книги родителей клиента, давно не живущего с семьей, заставляет теряться в догадках. Решить проблему помогает, пожалуй, только искусство маклера или вездесущий «административный ресурс». Чтобы воспользоваться этими благами при оформлении кредита, придется обращаться за помощью к специалистам по ипотеке, которые сегодня есть практически в любом крупном агентстве недвижимости.

Кстати, некоторые банки сумели упростить работу с клиентом благодаря привлечению аккредитованного ими риэлтора. Так Русский ипотечный банк в этом случае готов вынести решение по кредиту минимум в течение получаса, максимум — в течение суток.

Тем не менее привлечение риэлторов не всегда способствует беспрепятственному продвижению дела. Известны случаи, когда работники банков охотно реагировали на посредничество агентств, но в дальнейшем стремились выйти на прямое общение с клиентом. Такие истории происходят, например, в банке ДельтаКредит. Смысл действий банка в этом случае неочевиден, ведь, как известно, сделки с участием профессионалов проходят значительно легче и быстрее.

На «первичку» и «вторичку» рассчитайся

Один из основных вопросов, которые должен решить для себя потенциальный заемщик, касается статуса приобретаемой квартиры. Это я поняла после первых же визитов в банки. Еще недавно будущие заемщики даже не рассчитывали приобрести квартиру в новостройке. Банки соглашались финансировать лишь объект вторичной недвижимости, надежный, проверенный, а главное — реально существующий. Теперь ситуация стала меняться, и многие потенциальные кредиторы возьмутся рассматривать варианты новостроек. Внешторгбанк и Сбербанк, Союз и Абсолют банк уже готовы работать на таких условиях, но, конечно, с оговорками.Если вы получите «добро» на новостройку, под банковский «микроскоп» попадает застройщик. Хорошо, если это крупная известная компания — в этом случае деньги примут по предварительным договорам. Можно добиться кредита и под здание, построенное только на 30%. Но процесс оформления значительно усложнится, и банк, вероятнее всего, потребует от застройщика полного пакета разрешительной документации.

Крупные застройщики сегодня «жируют», а поэтому могут отказаться от предоставления документов. Не по идейной, а вполне рутинной причине: разрешительный пакет иногда имеет объем, сопоставимый с романом Вальтера Скотта. «Хотите — приезжайте, читайте… Ксерокопировать? Нет, не будем».

Но существуют и кредиторы с жесткими требованиями, не выдающие денег под покупку новостроек. Такие условия ставят многие западные банки, например Райффайзенбанк и ДельтаКредит.

Первоначальный взнос

На сегодняшний день размер первоначального взноса составляет не менее 10–15%. Как правило, в коммерческих банках он выше, в государственных или узкоспециализированных — ниже. Например, в Сбербанке кредитуют под 10%, в банке «Союз» — под 15%.

В некоторых случаях реально избежать выполнения этого сложного для многих заемщиков условия. Дает большие кредиты, в том числе и без первоначального взноса, Банк Москвы. Правда, тут к заемщику станут присматриваться внимательнее и выяснять, почему при наличии солидной зарплаты клиент не смог накопить хотя бы минимальной суммы для первоначального кредита.

В Абсолют банке и ДельтаКредите поступят иначе. Там предложат два кредита: один краткосрочный, на три–пять лет, равный сумме первоначального взноса, другой долгосрочный — до полного погашения долга.

Иногда банки используют практику поручительства. К примеру, в Сбербанке можно получить кредит без первоначального взноса, если в качестве гарантии найдется два поручителя с зарплатой не меньшей, чем у заемщика (разумеется, все зарплаты в этом случае должны быть «белыми»). Согласитесь, найти на эту роль друзей или знакомых сложно, но предусмотрены варианты: поручителями могут стать заботливые родственники или даже директора компаний, заинтересованные в поддержке своих сотрудников.

Когда банк банку не товарищ

Даже если ситуация с кредитом и объектом, по нему приобретаемым, оказывается полностью урегулирована, сделка способна развалиться. Такие ситуации нередко возникают при работе с подмосковной недвижимостью, по-прежнему трудно уживающейся с ипотекой. По правилам большинства банков закладка денег в ячейку происходит там, где выдают кредит. А продавец хочет все совершить в родном городе или поселке, к которому привык. Все кончается завышением цены предложения и долгим торгом.

Еще хуже, если совершается альтернативная сделка, состоящая из нескольких звеньев. Представьте: покупатель взял кредит в Абсолют банке, а продавец (он же покупатель другой квартиры) — в Сбербанке. Договориться при такой ситуации сегодня невозможно.

Итог — кот наплакал

Позади — краткий обзор проблем, с которыми так или иначе пришлось столкнуться автору этих строк, имевшему намерение получить ипотечный кредит. Как утверждают специалисты, эти или подобные сложности возникнут у многих желающих воспользоваться новым для России инструментом. Пришло время и ответить на главный вопрос: каким будет максимальный размер кредита под «чистую» зарплату $1 тыс.?

Максимальную сумму предложили Сбербанк и Банк Москвы. Она составляет около $50 тыс. под 10–11% годовых. Во Внешторгбанке сумма составила $29 тыс., в Абсолют банке предложили $33 тыс. Коммерческие банки были готовы предоставить сумму в пределах $28–35 тыс. Уточним, что столь «крупные» суммы связаны с тем, что автор этих строк грамотно подошла к оформлению кредита, к тому же не несет семейных обременений. Если бы не эти обстоятельства, кредитная планка могла бы опуститься значительно ниже.

Зададимся логичным вопросом: что реально приобрести за такие деньги, к тому же в ограниченный срок? От 8 до 15 кв. м недвижимости эконом-класса, но никак не квартиру. Это значит, что с помощью ипотеки можно попытаться улучшить имеющиеся жилищные условия, приобретя, например, квартиру большего размера. И за это благо придется в течение 10–15 лет, а то и дольше отдавать половину своей заработной платы. Для тех, кого подобная перспектива не удручает, приветливо распахнуты двери многих банков. Зайдем?

Алексей Сидельников, эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Ипотечное кредитование идет сейчас семимильными шагами, хотя нам, риэлторам, хотелось бы, чтобы оно развивалось еще быстрее. И партнеры из банковского сектора прислушиваются к нам, изменяя требования к заемщикам и, естественно, к самим сделкам. Вспоминается 1998 год, когда ипотека только начиналась.

Изменения колоссальные — начиная от количества банков, занимающихся выдачей кредитов и их программ, до требований к заемщикам и скорости проведения сделок. Некоторые банки выходят на такой уровень сотрудничества с риэлторами, что готовы выносить решение по заемщику на основании анкет, отправленных в электронном виде агентствами–партнерами.

Конечно, в данный момент на самом рынке недвижимости ситуация далеко не стабильная, многим заемщикам просто не получается взять кредит сразу на всю квартиру. Из-за этого интерес покупателей смещается из Москвы в Подмосковье. По области есть свои нюансы проведения сделок, работа по этому направлению ведется: количество желающих приобрести квартиру по ипотеке в области, на мой взгляд, в последнее время только увеличивается.

Помимо простой покупки кредитные средства используют не только как оплату приобретаемой площади, но и как доплату при разъезде. В этом случае продаваемая квартира в альтернативной сделке идет в качестве первоначального взноса за приобретаемую. Все больше заемщиков пользуется кредитами под залог имеющегося жилья. Некоторые банки предлагают программы, позволяющие разбить альтернативные цепочки: сначала покупается нужная квартира, затем продается старая. Все это позволяет заемщикам экономить средства, а порой и зарабатывать на таких сделках.

Не надо забывать и про загородную недвижимость. Кредиты выдаются на покупку земельных участков и коттеджей. Иногда приходится совершать сделки по продаже квартир и приобретению загородных домов и часто — не без участия банковских денег.

В отдельный сектор выделяется кредитование строящихся объектов. Поскольку в строительной отрасли еще не все налажено, получить одобрение банка на новостройку, возводимую без соблюдения требований 214-го закона, будет сложно. Хотя наметились положительные тенденции. Все чаще дается принципиальное одобрение компании-застройщика, а затем уже ее объектов. Для строителей пришло время задуматься о своем добром имени, своевременной сдаче домов и формировании положительного имиджа.

Алексей Родин, советник генерального директора Мосжилрегистрации:

— Конъюнктура рынка жилья такова, что покупка квартиры без привлечения кредитных средств становится все менее доступной. С начала 2006 года число клиентов на оформление ипотечных сделок ежемесячно возрастает на 10–15% — эти данные подтверждает практика работы межведомственного Центра по оформлению ипотечных сделок с жилыми помещениями в Москве.

По нынешнему состоянию рынка могу привести следующие цифры. За летний период подготовлено более 4 тыс. сделок со сроком оформления пять дней. Из них сделки с однокомнатными квартирами занимают 10%, с двух–трехкомнатными — приблизительно по 40%.

Среди потребителей услуг по оформлению ипотечных сделок 20% — физические лица, 8–10% — банки, остальные 70–72% — агентства недвижимости. Эти данные говорят о востребованности ипотеки как таковой, причем как у специалистов рынка, так и у обычных заемщиков. Но с другой стороны, это свидетельствует о еще незначительной доле сделок с участием ипотеки в общем объеме рынка, хотя фиксируется стабильный рост таких сделок.

Дата публикации: 10:25 25 сентября 2006

Источник: bpn.ru