Квартирный вопрос испортил ипотеку

Спрос на ипотеку растет, а количество выданных кредитов за 2006 год уже сегодня, по некоторым данным, превышает показатели всего 2005 года. Несмотря на это, людей, которые хотят и могут купить квартиру по ипотеке, в несколько раз больше реальных ипотечных заемщиков.

Виноват в этом в большой степени пресловутый недостаток предложений квартир. Он не только провоцирует бешеный рост цен и возносит малогабаритную «однушку» до уровня недосягаемой мечты, но и существенно ограничивает возможности развития ипотеки в России. Представьте ситуацию: вы подаете документы на получение ипотечного кредита, и, о чудо, банк быстро дает разрешение, благо теперь его реально получить в течение нескольких суток. Вы беретесь за поиск недвижимости, ожидая, что через два–три месяца будете делать ремонт в новой квартире. И сталкиваетесь с тем, что подобрать жилье для покупки с помощью ипотеки непросто. Сначала вы и ваш риэлтор полны оптимизма и надежд на лучшее. Однако скоро поймете, что по-настоящему хорошие объекты покупают за наличные, а вам, «ипотечнику», остается, что называется, неликвид, на который других покупателей не нашлось.

Вот и бросают на полпути свои мытарства потенциальные заемщики, не выдержав дополнительных финансовых потерь и нервотрепки, безуспешных попыток найти, договориться, организовать. Результата добиваются самые выдержанные и стойкие везунчики. Ситуация эта настолько распространенная сегодня на рынке ипотеки, что из ряда вон выходящей быстро превратилась в закономерную. Попробуем разобраться в этой проблеме.

Вычеркиваем лишнее

Точнее, проблем несколько. Во-первых, уже упоминавшееся крайне низкое количество квартир, которые подходят под ипотеку. Помимо того что объектов на рынке недвижимости предлагается мало, из них придется вычеркнуть квартиры с сидячей ванной, с газовой колонкой, с неузаконенной перепланировкой, а также жилье в пятиэтажках, домах с деревянными перекрытиями, зданиях, предназначенных под снос. Как правило, такие объекты банки отказываются кредитовать по той причине, что их будет трудно продать.

Хотя сами банки считают подобные требования к недвижимости вполне обоснованными. Начальник управления ипотечного жилищного кредитования КБ «Инвестиционный Промэнергобанк» Абдулмуслим Курбанов подчеркивает: «Недвижимость — это залог, а главное требование к залогу — его ликвидность. Думаю, требования к квартире снижаться не будут».

Во-вторых, вам придется отметать недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет. Банки неохотно идут на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, а продавцы предпочитают указывать в договоре сумму менее 1 млн руб., чтобы не платить налоги. При покупке за наличные таких сложностей у продавца не возникает. «Ипотечный» покупатель, конечно, может взять на себя это бремя и доплатить к стоимости квартиры еще и налог, но тогда выбранное жилье будет стоить существенно выше рыночной цены. Многие заемщики идут и на такой шаг. Готовы ли вы к этому?

В-третьих, нужно упомянуть предвзятое отношение к ипотечным заемщикам со стороны продавцов. «На практике часто случается, что продавец просто не хочет ждать дополнительное время для оформления необходимых для совершения ипотечной сделки документов (отчета об оценке, страхового договора и пр.)», — отмечает начальник клиентского управления ЗАО «Ипотечная компания «Мой дом» Юлия Пузакова. С другой стороны, для продавца в ипотеке есть и некоторые преимущества: работая с заемщиком, он может быть полностью уверен в чистоте денежных средств — ведь большую их часть дает банк.

Тем не менее приоритетное положение продавца ставит ипотечного заемщика в заведомо неравные условия по сравнению с тем, кто покупает за наличные. «Очень трудно уговорить продавца среди десяти покупателей отдать свою квартиру именно тому, у кого деньги не в кубышке, а в банке, причем кредитные», — сомневается президент национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров «ПростоИпотека» Владимир Лопатин.

Обмен не пройдет

Существенная доля рынка недвижимости выпадает из поля зрения ипотечных заемщиков — это «альтернативные» объекты (когда взамен одной квартиры покупается другая). Нельзя сказать, что приобретение таких квартир в кредит невозможно, но осуществляется оно крайне трудно. Провести за три–четыре месяца (именно на такой срок выдается разрешение на кредит в большинстве банков) альтернативную сделку с привлечением ипотечного кредита, да еще учитывая рост цен — задача практически из области фантастики: сделки разваливаются, авансы возвращаются, разрешение на кредит приходится получать снова. Следует учесть, что во многих банках процедура повторного андеррайтинга платная. Поэтому «ипотечнику» приходится иметь дело со свободными квартирами, а они всегда дороже альтернативных.

Все это приводит к тому, что в отведенные банком три–четыре месяца потенциальному покупателю уложиться невероятно трудно. К тому же за время поиска квартиры цены основательно подрастают, и кредит, который требовался для покупки квартиры и на который покупатель получил разрешение, оказывается недостаточным для того, чтобы купить то, что хотелось.

Приходится снижать требования к жилью: к примеру, покупать «однушку» вместо желаемой «двушки», квартиру в Подмосковье вместо московской либо искать дополнительные средства.

Сначала кредит, а потом квартира — традиционный путь ипотечного заемщика в столице. Как мы видим, он не очень эффективен: слишком много проблем возникает в связи с коротким сроком, на который действует разрешение банка на кредит, и ростом цен на недвижимость.

Мы выбираем, нас выбирают

Если вариант «сначала кредит, потом квартира» так проблематичен, то, может быть, имеет смысл сначала найти квартиру, «застолбить» ее для себя, а потом выбирать банк? Такое решение вопроса кажется весьма логичным. Подбирается жилье, за него вносится аванс, а затем покупатель приходит в банк и получает одобрение кредитного комитета. Причем одновременно одобрение как самого заемщика, так и объекта недвижимости. Почему бы нет?

Но тут есть определенные «подводные камни». Есть вероятность, что вы как заемщик не подойдете банку, если он посчитает размеры вашей зарплаты недостаточными для получения необходимой вам суммы. К тому же ни для кого не секрет, что большинство зарплат в Москве выплачиваются «в конверте», а способ подтверждения дохода — один из основных критериев надежности потенциального заемщика. «Банк может не устроить ваш способ подтверждения дохода или квартира, которую вы подобрали, — предупреждает вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Алла Цытович. — Правда, если вы работаете в стабильной крупной компании, то одобрение банка получите. В этом случае понадобится только убедиться, что выбранная квартира устроит банк».

Крылья, ноги? Все вместе!

Есть ли другой путь? Конечно, можно начать поиск квартиры и подбор кредитной схемы одновременно. Понятно, что в этом случае не теряется время, хотя есть риск, что банк не согласится выдать вам кредит и усилия по подбору жилья пропадут впустую. Кроме того, сама технология очень сложна, если вы хотите купить недвижимость самостоятельно. Так что третий путь предполагает работу со специалистами.

В. Лопатин, например, уверен, что панацея от всех проблем — совместная работа профессионального ипотечного брокера в паре с риэлтором. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтор, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Правда, тут есть один нюанс: квартира, приобретаемая в кредит, мягко говоря, не дешева, так что тратить деньги еще и на оплату сразу двух специалистов — весьма накладно.

Конец статьи близок, а четкого ответа на вопрос — как удобнее купить квартиру по ипотеке — так и не прозвучало. К сожалению, как не существует панацеи от всех болезней, так нет ясности и в этом вопросе. Но я могу рассказать, как поступила бы сегодня, если бы решилась взять кредит. Не в качестве совета, а скорее на основе опыта — я ипотечный заемщик с марта этого года.

Итак, я бы предпочла обратиться к риэлтору, который уже работал с моими знакомыми и сделал все хорошо. Желая сэкономить, получила бы разрешение банка на кредит самостоятельно, но это отчасти потому, что место работы позволяет надеяться на расположение кредитного комитета. Искать квартиру самостоятельно я бы не стала: слишком много времени и сил это отнимает у непрофессионала. Что делать важно и нужно — так это контролировать и подстегивать риэлтора звонками.

Он должен понимать: вы действительно хотите купить жилье, это важно для вас, вы не хотите тратить время просто так, вам нужны просмотры именно тех квартир, которые вы действительно в состоянии купить. Чем больше просмотров, тем быстрее и проще будет купить жилье. И самое главное: если квартира, месторасположение, цена понравились — не надо думать и принимать решение долго: рынок недвижимости вам этого не простит.

Игорь Жигунов, член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка:

— В целом правильнее получить от банка решение, в каком размере он готов дать кредит заявителю. Зная сумму кредита и величину своих накоплений, заемщик сможет четко ориентироваться при выборе объекта. Далее, подобрав квартиру, надо предоставить в банк документы по ней. С проблемой нехватки средств из-за резкого подорожания недвижимости столкнулись все категории покупателей, включая тех, кто пытался приобрести квартиру на собственные накопления. Ипотечные заемщики, с одной стороны, оказывались в более выигрышной ситуации, так как имели возможность не сорвать сделку, увеличивая размер кредита. Но, с другой стороны, не всегда продавец и его риэлтор хотели видеть в качестве покупателя «ипотечника». При этом объективных оснований для такой дискриминации нет.

Владимир Красовский, начальник управления кредитования физических лиц ООО «Славинвестбанк»:

— Выбор алгоритма действий зависит от того, что хочет клиент. Если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, в первую очередь желательно получить решение банка о выдаче ипотечного кредита. Дело в том, что именно на вторичном рынке спрос довольно высок. Выставленная на продажу квартира продается за один–два дня, следовательно, оплатить или внести за нее задаток покупатель должен в довольно сжатые сроки. Конечно, в таких условиях времени на поиск кредита и банка не остается. При покупке «первички» для начала стоит определиться с застройщиком. После этого покупателю будет легко подобрать банк, в котором застройщик аккредитован. Такая последовательность позволит получить гарантию безопасности и более выгодные условия кредитования за короткие сроки.

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Ипотека — это усложнение сделки, на которое пойдет не каждый продавец. Если покупатель сам смог получить кредит в банке и общается с продавцом через риэлтора, вариант благополучного завершения сделки составляет только 10%, и то только у самых настойчивых. Все остальные просто потеряют аванс. Согласовать все документы с банком, страховой компанией почти нереально. Главный вывод заключается в том, что на вторичном рынке ни в коем случае нельзя искать квартиру, а потом брать кредит. Цены растут — пока заемщик получит разрешение банка, выбранная квартира будет стоить уже других денег. К тому же кредит могут вообще не одобрить. Выбирать себе квартиру по вкусу, а потом брать под нее кредит можно только в стране с цивилизованным рынком и развитой экономикой.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Мы бы не стали представлять ситуацию в черном свете. В идеале поиски квартиры и оформление кредита лучше вести одновременно. Но на практике квартиру лучше искать, когда уже будут какие-то свидетельства о перспективах получения вами кредита. Все-таки убеждать продавца гораздо легче, когда вы располагаете деньгами. Если же вы найдете подходящий вариант, а потом обратитесь за кредитом, то квартира способна уйти, если появится покупатель, который не просит подождать — в этом случае не важно, из каких средств ваш конкурент оплатит покупку — заемных или собственных. Покупателям, которые планируют оплатить покупку ипотечным кредитом, мы можем посоветовать более мягко подходить к общению с продавцом и быть лояльнее по вопросам, не имеющим прямого отношения к сделке.

Алексей Сидельников, эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Сама проблема продажи квартир по ипотеке заключается скорее в возможности указывать ее полную стоимость в договоре. Многим банкам принципиально видеть в договоре купли-продажи полную стоимость или хотя бы сумму не меньше кредитной.

Чтобы не терять время, стоит одновременно заниматься и получением одобрения банка, и поиском квартиры. Что делать, если вас одобрили, а подходящей квартиры за имеющиеся деньги нет? При нынешнем росте цен имеет смысл сместить свой интерес в другой сегмент рынка недвижимости, однако не забывать проглядывать предложения по первоначальному варианту — вдруг что-то выйдет в рекламу. Чтобы предотвратить ситуацию, когда кредит одобрен, а подходящей квартиры нет, лучше заранее обратиться в агентство недвижимости.

Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы:

— Традиционная схема покупки в кредит предполагает сначала получение одобрения банка на кредитование, а потом поиск жилья. Обратный порядок действий можно сравнить с походом в магазин без копейки в кармане, а ведь речь идет об очень крупных суммах. Если заемщик находит квартиру, не получив решения банка, ему надо твердо обозначить свое намерение приобрести недвижимость, то есть внести аванс в размере 5–10% стоимости приобретаемой недвижимости, который в случае отказа банка от кредитования заемщика скорее всего к нему не вернется. Это очень значительный риск, учитывая который, лучше не отступать от традиционной схемы покупки недвижимости в кредит, но окончательный выбор всегда остается за заемщиком.

Дата публикации: 15:30 27 сентября 2006

Источник: bpn.ru