Арендатор-2006 предпочитает…

Москва вышла на второе место в Европе по стоимости аренды офисов. Максимальная базовая ставка аренды на лучшие офисные площади российской столицы выросла до $1,2 тыс. за кв. м в год. Арендаторы-2006 предпочитают арендовать более дешевое и менее престижное помещение, относящееся, тем не менее, к международному классу.

По последним аналитическим данным, сейчас в столице стало дорого не только жить, но и работать. Да и принято бизнес в России вести с размахом, поэтому руководители фирм и компаний готовы платить дорогую аренду за комфорт и престиж.

Именно офис компании влияет на деловую репутацию предприятия, поэтому офисы в центре, несмотря на заоблачные арендные ставки, всегда будут пользоваться большим спросом. Этой осенью международная компания Jones Lang LaSalle повысила оценку максимальной базовой ставки аренды на лучшие офисные площади Москвы с $750 до $1,2 тыс. за кв. м в год. По этому показателю Москва занимает сейчас второе место в Европе, уступая только Лондону.

Кто-кто в офисе сидит?

Фирмы-арендаторы задействованы в разных отраслях производства и торговли. И это отраслевое разделение офисов во многом соответствует социально-экономическим реалиям, сложившимся в стране. Оно лишний раз подтверждает сырьевой характер российской экономики. Так, 17% офисов арендуют фирмы, занятые нефтью и газом. Далее идут «металлурги» – 15,5%.

Затем следуют компании, оказывающие профессиональные услуги, – 11,7%. Финансовый и банковский сектор составляет 11,7%. Сектор телекоммуникаций – 8,6%.

Зарубежный капитал представлен у нас довольно большим количеством компаний, и это отражается на структуре коммерческой недвижимости. Фирма Aengevelt приводит следующие данные: в Москве действуют 4 тыс. представительств международных фирм и 2,5 тыс. совместных предприятий. Иностранные фирмы занимают почти половину всего фонда офисной недвижимости классов A и В. Всего в данных офисах трудятся 50 тыс. человек. По мнению руководителя Таганского отделения компании «Миэль» Сергея Модестова, на рынке офисной недвижимости сейчас наблюдается преобладание спроса над предложением, особенно в классах A и B.

Сложение классификации

На сегодняшний день специалисты готовятся пересмотреть принятую офисную классификацию в связи с тем, что требования арендаторов и возможности девелоперов растут, и то, что раньше было классом А, сейчас уже А– или даже В. Однако реально действует пока принятая много лет назад классификация. Для тех, кто до этого не сталкивался с рынком офисов, кратко расскажем, как происходит принятое деление на классы. По этой классификации офисы подразделяются на три класса: А, В, С.

Класс А

• Отдельно стоящее специализированное здание
• Новое строительство или полностью после реконструкции
• Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи)
• Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков
• Конференц-зал, кафе/ресторан
• Наличие парковки

Арендная ставка составляет $600-1200 за кв. м в год.

Офисы класса A постоянно предлагают новые услуги арендаторам. В 2006 году они размещаются в так называемых интеллектуальных зданиях, обладающих полностью автоматизированными системами жизнеобеспечения.

Класс В

• Отдельно стоящее специализированное здание
• Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
• Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи•
• Эффективная планировка этажей
• Конференц-зал, кафе/ресторан
• Наличие парковкиАрендная ставка – $550-700 за кв. м в год.

Некоторые компании также добавляют в эту классификацию классы А+, А–, В+ и В–. Это было сделано для того, чтобы классифицировать здания, которые по каким-то незначительным параметрам превосходят категорию или не дотягивают до нее.

Нередки ситуации, когда здания переходят из одной категории в другую. Это связано с мобильностью современной жизни и развитием новых технологий, и сегодня то, что вчера относилось к первой категории, безнадежно устаревает.

Класс С

• Размещение в административных зданиях, НИИ
• Различное состояние сдаваемых помещений: от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера
• Обеспечение достаточным числом телефонных линий
• Система вентиляцииАрендная ставка – $300-450 за кв. м в год.

По данным экспертов, в последнее время наибольшим спросом пользуются офисы класса B. При этом многие специалисты на Западе считают, что российские риелторы завышают количество элитных офисов, предъявляя к ним недостаточно высокие требования. Впрочем, понятно, что при тех сроках, которые были у российского офисного рынка для развития, сравнивать западную и отечественную классификации особого смысла нет.

Реалии и перспективы российского рынка

Если говорить о перспективах различных категорий, то класс А ожидает повышение требований арендаторов, как и говорилось выше, и качественный рост. Соответственно, будут расти и цены на эту категорию офисов.

Офисы класса В, по мнению экспертов, ожидает блестящее будущее. Ведь многие предпочитают арендовать более дешевое и менее престижное помещение, относящееся, тем не менее, к международному классу. Владимир Орлов, первый заместитель генерального директора компании «ДЕКРА», отмечает: «Клиенты не хотят переплачивать деньги за условный престиж. В первую очередь это касается иностранных клиентов. Западные компании уже прошли ту стадию, на которой одним из показателей престижности фирмы являлось наличие дорогого офиса».

Число офисов класса С сокращается вследствие того, что они переходят в В-класс. Дело в том, что арендаторов на такие офисы находится все меньше. Немецкая фирма Aengevelt утверждает, что в России на один офис международного стандарта приходится шесть офисов класса C. По другим данным, они составляют 40% от общего числа офисных помещений.

Будущее масштабно

Проекты офисного строительства становятся все более масштабными. Раньше девелоперы (застройщики) опасались реализовывать площади, чей объем превышает 15 тыс. кв. м. Теперь на рынок уверенно выводятся площади в 35-37 тыс. кв. м.

Кроме того, все большее развитие получает тенденция перемещения офисов в область. Это позволяет снизить затраты компании и получить большие площади под развитие бизнеса. Директор по маркетингу департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила утверждает: «Есть немало компаний, для которых вопрос функциональности перевешивает соображения престижности при более низких ставках на аналогичную по качеству площадь. По нашим исследованиям, многие из них захотят получить «прописку» за пределами Москвы».

Дата публикации: 12:00 29 сентября 2006

Источник: bpn.ru