Возвращение к норме

Два месяца назад автор этих строк написал статью "Хорошо, но временно". В ней говорилось, что в течение лета рынок недвижимости демонстрировал все признаки стабилизации: уменьшение роста цен, рост предложений. Но все это, к сожалению, временно: пришла осень - и снова раскрутится маховик безумного роста.

Признавать собственные ошибки всегда нелегко, но в данном случае пилюля достаточно подслащена. Да, прогноз оказался неверным (замечу в скобках, что прогноз не лично мой - так говорили аналитики), но что есть собственные промахи по сравнению с глобальными тенденциями? Обожаемый нами рынок недвижимости стабилизируется - что может быть важнее! "Жила бы страна родная, и нет иных забот!".

Температура. Средняя по палате

Линия аналитиков весьма и весьма разнятся в том, сколько стоит сегодня средний квадратный метр. По данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, он стоит около 4000 долларов (точнее, по состоянию на 18 сентября - 3953 долларов). Сходную точку зрения высказывает и Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации "Рескор".По его оценке, эта цифра на сегодня тоже находится в районе 4000 долларов. А вот Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что цена на целую тысячу выше. "Уже к исходу первых двух недель сентября 2006 года средняя цена квадратного метра составила 4835 долларов", - говорит В. Луцков.

Впрочем, интереснее не сами эти цифры (разница объясняется методиками подсчета - к примеру, одни аналитики включают в индексы все квартиры, другие отбрасывают элитное жилье), сколько их динамика. А вот тут эксперты практически единодушны: рост, несомненно, есть, но он заметно ниже того, который наблюдался прошлой весной. Ничего похожего на то, что было в рекордном апреле, когда удорожание достигло более 10% в месяц. Сейчас О.Репченко говорит о 0,8% в неделю.

Денис Колокольников, генеральный директор компании Russian Research Group, - о 0,5-1% в неделю (или 3-3,5% в месяц). "Тенденция, отмеченная еще в июле, окончательно оформилась к началу осени", - резюмирует практически единодушное мнение коллег Д. Колокольников.

Дела вторичные…

Рынок, похоже, поверил в то, что замедление роста цен - это всерьез и надолго. Лучшим доказательством этому служит увеличение предложения. Когда цены стремительно растут, количество продаваемых вариантов снижается: продавцы по понятным причинам свой товар придерживают. Сейчас же, наоборот.

"Нынешний сентябрь принес на рынок столичной недвижимости долгожданный результат: впервые за последний год продавцов квартир стало больше, чем покупателей примерно в два раза, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002". - И это только первая ласточка". По мнению эксперта, в ажиотаже последнего года покупатель попросту исчерпал свои ресурсы. "В Москве проживает более 1,5 млн. семей с совокупным месячным доходом не более 2000 долларов. Эти люди не могут купить собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита, для них это очень дорого".

Происходящее, по мнению О.Побединской, однозначно является возвращением к норме. "Ситуация, когда в Москве невозможно найти квартиру стоимостью меньше 150000 долларов, а у потенциального покупателя есть всего пара дней, чтобы принять решение, ненормальна. Во всем мире недвижимость считается одним из крупнейших приобретений, и человеку нужно время, чтобы просмотреть несколько вариантов, оценить свои возможности, оформить кредит… Рынок чувствительнее экспертов и реагирует на изменения мгновенно: то, что сегодня снова можно осуществлять альтернативные сделки - это один из показателей происходящих изменений".

Другие эксперты полностью соглашаются с тезисом о том, что предложение увеличивается. Так, по мнению Д.Рощина, по сравнению с июлем количество выставленных на рынок квартир выросло на 30 процентов. Эксперт отмечает и еще один несомненный признак стабилизации: снова начало быстрее дорожать более качественное жилье. Весной и даже в начале лета в условиях ажиотажа с рынка сметалось абсолютно все, и быстрее всего платежеспособный спрос давил, естественно, на самое дешевое жилье. Сегодня же дорогие квартиры (большей площади, в хороших районах) отыгрывают утраченные позиции, дорожая примерно на 1% в месяц быстрее самых дешевых. Идут выравнивание рынка, устранение перекосов.

Нина Кузнецова - генеральный директор, МИАН-Агентство недвижимости - считает, что еще одним свидетельством нормализации является и тот факт, что покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения.

…И первичные

Процессы, идущие на рынке новостроек, менее однозначны. В отличие от суетящихся на вторичном рынке пугливых и нервных частных лиц здесь погоду делают закаленные профессионалы, и они, похоже, еще отнюдь не согласились с тем, что весенний праздник жизни закончился.

"Крупные компании, владеющие значительными объемами первичного жилья, похоже, пока не определились, что с ним делать, - говорит Д.Рощин. - Выбрасывать на рынок или придержать? Раздумья эти совершенно очевидны".

По данным МИЭЛЬ, количество предложений на первичном рынке Москвы увеличилось всего на два объекта и составило 307 объектов. "Существующий объем предложения при всем желании нельзя назвать высоким, - отмечает В.Луцков. - Целый комплекс причин (от сокращения финансирования строительных компаний банками до изменения нормативно-правовой базы) привел к сокращению числа новых площадок. Во второй половине 2006 года застройщики начали адаптироваться к последствиям кризиса, однако влияние образовавшегося провала в объемах строительства будет сказываться еще долго".

Анализируя первичный рынок, следует не забывать, что это как бы и не совсем рынок - т.е. место, где свободно встречаются и торгуются продавцы и покупатели. Первичка - это еще и отрасль экономики, находящаяся под сильным влиянием государства, и принимаемые им (государством) меры могут тут многое изменить. Иногда в сторону, самим государством вовсе не желаемую… Уже много говорилось о том, что стремительный рост цен прошлой зимой был во многом спровоцирован тем, что года два назад наши власти заговорили о "доступном жилье". Определенная (и немалая) часть потенциальных покупателей истолковала это как то, что квартиры сделают дешевыми, и стали ждать этого. А когда поняли, что ошиблись - ринулись косяком на рынок, сметая все и вся.

То, что минувшим летом власти с присущей им аккуратностью снова взглянули на рынок недвижимости (вспомним и заявление Федеральной антимонопольной службы о том, что резкое повышение цен объясняется монопольным сговором застройщиков, и "научно обоснованную" цену для московской недвижимости в 1300 долларов за кв. м), может привести к похожим последствиям. В.Луцков говорит об "ожидании снижения цен" у определенной части покупателей, а это прямой путь к образованию отложенного спроса.

О том, что любые позитивные перемены на рынке очень и очень хрупки, предупреждают и другие эксперты. "Обе стороны - и продавцы, и покупатели - заняли выжидательную позицию, - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город". - Они чего-то ждут, хотя и вряд ли сами могут объяснить, что именно. Покупатель надеется, что квартиры, если не станут дешевле (на это уже никто не надеется), то хотя бы будет чуть больше выбор. Продавцы же лелеют надежду, что сейчас вот произойдет еще что-то, и произойдет очередной скачок в 5-10 процентов".

Заметим от себя, что вмешательство государства и может стать таким вот "чем-то".

Чего ждать?

Вариантов развития событий, как всегда, много. Среди различных моделей, предсказываемых аналитиками, называются и спад с последующим снижением, и возобновление безудержного роста… Но самым реальным (с вероятностью в 75-80%) называют сценарий, при котором цены будут расти в темпе 3-5% в месяц. В дальнейшем рост еще более сократится, достигнув нормального уровня в 1-1,2% в месяц - примерно 12-15% в год. Эта цифра, слегка превышающая уровень инфляции, и считается во всем мире нормальной для рынка real estate.

По данным аналитического центра "Риэлтор", в последнюю неделю сентября рост стоимости одного квадратного метра в столице в среднем по всем квартирам составил около 1,5 процента. Во всех округах города (без учета Зеленоградского) по сравнению с предыдущей неделей отмечен прирост стоимости квадратного метра максимум квартир от 0,4 до 2,4 процента.

Объем квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, за последнюю неделю достиг отметки 17100 вариантов. Что касается структуры представленных предложений, то она не претерпела значительных изменений: около 27% предложений относятся к однокомнатным квартирам, 34% предложений - это двухкомнатные квартиры и 29% - трехкомнатные квартиры, выставленные на продажу.

Среди девяти административных районов города (исключая Зеленоград) только Юго-Восточный округ Москвы по стоимости квадратного метра в настоящее время не преодолел планку в 4000 долларов. На прошедшей неделе средняя стоимость одного квадратного метра квартир в этом округе составила 3880 долларов, но можно ожидать, что очередной "психологический барьер" 4000 и в этом округе будет "взят" в ближайшую неделю.

Дата публикации: 12:36 02 октября 2006

Источник: bpn.ru