Исторический сентябрь

Споры о том, что ждет рынок столичной недвижимости в ближайшее время: продолжение роста, его замедление или, что кажется маловероятным, спад - переживают период осеннего обострения. Мнения, как водится, разделились практически по всем вопросам, без сомнений остается только одно: сентябрь 2006 года практически наверняка войдет в историю как месяц, когда цены на жилье в Москве перешагнут психологическую отметку в 4000 долларов. Последнюю неделю месяца они начали с уровня 3992 доллара за метр.

Игры не для слабонервных

Причины лавинообразного роста цен на столичное жилье пытались объяснить разными причинами - и дисбалансом спроса и предложения, и чересчур высокой активностью крупных инвесторов, обративших внимание на высокодоходный рынок, и даже непрозрачностью этого самого рынка, позволяющей ценам существовать по нерыночным законам.

В настоящее время происходят серьезные изменения как среди игроков, так и в правилах, по которым они играют. На протяжении долгого времени формировалась система, при которой основной задачей игроков было получение максимальной прибыли при минимальных затратах. Изменения в рядах игроков должны привести к соответствующим переменам и в правилах игры, поэтому оставшееся время старая гвардия наверняка будет использовать, чтобы извлечь как можно большую прибыль.

В ближайшее время цены на недвижимость в столице будут расти на 4-5% в месяц, а к концу года этот процесс замедлится до 2-4% из-за внимания ФАС и Генпрокуратуры.

Дисбаланс и дисгармония

На последний фактор обращает внимание и эксперт, на мнение которого ссылается журнал Smart Money (номер за неделю с 4 по 10 сентября). Что не удивительно - бизнес в России обязан прислушиваться к мнению сверху. А вот другой важный момент, который будет определять рыночные тенденции в ближайшее время - наличие платежеспособного спроса. В последние месяцы покупатели просто не успевали за темпами роста цен, что оставило большую их часть вне рынка.

В свою очередь, строители обращают внимание на то, что существующее правовое поле способствуют дефициту предложения, который играет определяющую роль в поведении рынка в 2006 году. Дисбаланс спроса и предложения усугубляется и дисгармонией - в структуре предложения отмечается "преобладание многокомнатных квартир больших площадей и недостаток квартир маленьких площадей в домах экономкласса", пишет "Независимая газета" (номер от 11 сентября). Такая тактика строителей вполне понятна - удобнее и выгоднее продать за один раз больше квадратных метров. Но в настоящее время она может принести отрицательные результаты - наибольший удар рост цен нанес как раз по тем покупателям, которые намеревались приобрести жилье в нижнем сегменте.

Заговор здравого смысла

Один из главных вопросов последнего времени - дорожает жилье по причинам рыночного характера или же на него влияют нерыночные факторы. Точку в этом споре не удалось поставить и в сентябре. Строители отрицают факт сговора, мало оснований полагать, что ФАС и Генпрокуратуре удастся доказать обратное. Действительно, о каком сговоре может идти речь, когда все участники рынка просто руководствуются здравым смыслом? Представьте, что у вас есть вещь, которую вы хотите продать и которая сегодня стоит тысячу долларов. При этом вы твердо уверены, что завтра она будет стоить вдвое дороже, а в настоящий момент вы в деньгах не нуждаетесь. Когда вы будете ее продавать? Также поступают и застройщики, которые, как пишет журнал "Финанс" (номер за неделю с 11 по 17 сентября), "не выставляют все имеющиеся объемы жилья, продавая ровно столько, сколько им нужно". В августе это дало им свободу маневра, когда наблюдалось падение спроса.

Кроме того, осенью традиционно происходит активизация деловой жизни, обычно совпадающая с ростом цен. И трудно упрекнуть строителей за решение придержать квадраты до этого времени, тем более, что законодательство никоим образом не заставляет их делать обратное.

"Дорогие" гости столицы

Между тем ситуация направляется (или же ее направляют) в совсем не то русло. Ассоциация строителей России подсчитывает, что вообще-то строить можно гораздо дешевле. А глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин утверждает, что никакого сговора нет, признавая при этом, что цены ненормально высокие и их надо заморозить. Он смотрит на проблему дисбаланса спроса и предложения с другой стороны. А именно: причина этой диспропорции не в недостаточности предложения, а в слишком высоком спросе, причина которого кроется в интересе к инвестициям в столичное жилье граждан из других городов. "Если 70% квартир покупают иногородние, вы сами можете представить, кто эту цену взвинтил", - заявил В. Ресин.

Не лучше выглядит и инициатива, согласно которой москвичи будут иметь преимущества при покупке нового жилья. Можно согласиться с журналом "Итоги" (номер за неделю с 18 по 24 сентября), который пишет, что многим москвичам такой подход может оказаться по душе. Но на деле он вряд ли сделает жилье доступным и, что еще неприятнее, он противоречит Конституции.

Оптимистичный сентябрь

Несмотря на все ожидания строителей, сентябрь между тем внес нотку оптимизма. Ожидавшегося многими специалистами разогрева не произошло: темы роста цен стабилизировались, а предложение на вторичном рынке в два раза превышает спрос.

"Ведомости" (номер от 22 сентября) объясняют это не только исчерпавшим себя покупательским потенциалом, но и тем, что более крупные инвесторы фиксируют прибыль. Последнее не удивляет - гигантские темпы роста в 2006 году перегрели рынок, и в настоящее время недвижимость уже не выглядит настолько привлекательной с точки зрения инвестиций.

Аналитикам сложившаяся ситуация дала повод поговорить о снижении цен. "Ведомости" приводят мнения экспертов, которые прогнозируют замораживание цен к концу года, а впоследствии - и возможную (пускай и небольшую - 5-7%) коррекцию. С учетом того, что мировому рынку недвижимости предрекают кризис, ситуация не выглядит нереальной. Однако переоценивать ее, вероятно, также не стоит. Некоторое время назад рынку предсказывали падение из-за массовой продажи инвестиционных квартир, однако этого не произошло.

Ипотека нам поможет. А кто поможет ипотеке?

О том, что ипотека развивается лучше, чем проект "Доступное жилье", но гораздо хуже, чем хотелось бы, пишут много. В сентябре пресса предприняла серьезные попытки разобраться в причинах происходящего и спрогнозировать развитие ситуации. Первой выступила "Газета" (номер от 1 сентября). Как и следовало ожидать, основной проблемой остается сложность данного вида бизнеса для подавляющего большинства банков, что сокращает как количество участников, так и количество средств на рынке. По мнению представителей отрасли, помочь может целевая государственная программа, однако многие банки опасаются, что ее реализация приведет к доминирующему положению на рынке государственных финансовых структур.

А вот "Независимая газета" (номер от 25 сентября) в качестве основного тормоза ипотеки назвала рост цен. "Ипотека доступна, недоступно жилье", - так охарактеризовал положение автор. Кроме того, нерешенными остаются многие юридические аспекты - "процедура взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. До сих пор не работают инструменты по рефинансированию ипотечных кредитов".

Вторые в Европе

Для офисной недвижимости месяц начался с рекорда. Арендные ставки на столичные офисы заняли второе место в Европе, уступив только Лондону. До этого Москва занимала в Старом свете 4-е место, уступая также Парижу и Цюриху. Но, шагнув с отметки 750 до 1200 долларов за метр, Первопрестольная обошла конкурентов.

Впрочем, как указывают "Ведомости" (7 сентября), речь идет не о всем сегменте. Исследование, поставившее Москву на второе место, учитывает максимальную базовую ставку - то есть, "самую высокую ставку, достигаемую при аренде 1000 кв. м в офисном здании высокого качества с престижным местоположением". Иными словами, речь идет об офисах, расположенных в непосредственной близости от Кремля. Как утверждают эксперты, в этом кремлевском сегменте не стоит ожидать снижения ставок, даже несмотря на то, что ближайшие годы обещают компенсировать дефицит качественных площадей и, соответственно, снизить стоимость предложения.

"Газета" обращает внимание на другую тенденцию. Высокие ставки в центральных районах и ограниченные возможности по возведению в них новых офисных центров заставляют девелоперов обращать внимание не только на промзоны, но и направлять свой взор еще дальше - за МКАД. Для арендаторов это возможность за меньшие деньги получить более выгодное предложение.

Специалисты относятся к перспективам бизнес-центров, расположенных за МКАД с оптимизмом, но при этом допускают ряд оговорок. Например, месторасположение таких площадок делает их интересным для арендаторов, чей бизнес не ориентирован на клиентский поток. Кроме того, при строительстве на окраине риски выше, чем в центре.

Несмотря на это, эксперты предрекают в ближайшее время значительный - до десяти раз - рост количества площадей в сегменте бизнес-центров, расположенных за пределами МКАД.

Отделались легким испугом

Пожалуй, завершился самый красиво обставленный пиар-проект последнего времени. Костюмированное представление "Снос коттеджей на Истринском водохранилище" уступало нашумевшей экранизации "Властелина колец" разве что по количеству задействованных персонажей. А вот по эмоциональному накалу и, тем более, по количеству вышедших в прессе публикаций она как минимум не проиграла. В сентябре были подведены итоги, правда, как утверждает инициатор “постановки” замруководителя Росприроднадзора Олег Митволь, промежуточные. Результатом шумихи стал снос не всего поселка, как планировалось ранее, а семи беседок, трех домов, бани и собачьей конуры. После чего, как пишет "Коммерсантъ" (19 сентября), "служба судебных приставов Москвы и Московской области объявила, что жители поселка Екатерининские Валы … выполнили решение суда и освободили 1,4 га земли". Больше приставы претензий к ним не имеют. Сами жители объясняют ситуацию тем, что на месте их поселка хотели построить яхт клуб, но они сумели затянуть процесс, "инвестор не мог ждать бесконечно, а мы грамотно защищали свои права".

Как и следовало ожидать, О. Митволь пообещал возобновить дело, потому что документы у дачников так и не появились. Однако жители поселка сомневаются, что его действия приведут к какому-то результату. "О.Митволь просто оправдывается за то, что не смог снести поселок, - приводит слова участницы конфликта издание. - Нас эти угрозы не пугают. Он вообще много чего говорит - пообещал арестовать наши квартиры и машины, но сделано это не было".

Дата публикации: 13:00 02 октября 2006

Источник: bpn.ru