Рынок пускает пузыри

Ожидает ли рынок недвижимости глубокая коррекция в ближайшем будущем?

Разговоры о возможном перегреве московской недвижимости ходят с 2004 года, однако строптивые цены, как будто не желая прислушиваться к мнению аналитиков, берут штурмом все новые и новые высоты. О причинах возникновения мыльного пузыря на московском рынке недвижимости, а также о возможных последствиях его сдувания рассказывает вице-президент инвестиционной компании “Ригрупп Финанс” Михаил Васильев.

- Михаил Юрьевич, расскажите, пожалуйста, что представляют собой мыльные пузыри на различных рынках и по каким причинам они образуются?

- Я могу привести такой пример. Самый известный мыльный пузырь на сегодняшний день, это ДОТКОМЫ в США, бум 90-х годов. Речь идет о компаниях, привлекавших при IPO миллиарды долларов, имея при этом на балансе, скажем, три компьютера, два стола и какую-то красивую идею о том, что мы сделаем некий интернет-проект, который в будущем принесет очень большие деньги. Некоторые проекты, например, Google, действительно оправдали надежды инвесторов. Однако большинство из них просто прекратили свое существование, когда рынок стал сжиматься. Вот это типичный пузырь, который мы наблюдали, возможно, даже самый интересный.

Такие пузыри возникают из-за диспропорции и излишних ожиданий участников, на то, что цены на какие-либо активы будут расти вечно. Вот например, рынок акций. Многие говорят, что цены на этом рынке немного завышены, и там есть определенный пузырь. Да, это действительно может быть. Особенно учитывая то, что капитализация российских компаний несопоставима ни с внешнеполитическими рисками, ни с какими-то макроэкономическими тенденциями.

Сейчас активно развивается интеренет-трейдинг, люди начинают покупать акции. Допустим, купили в прошлом году, а за этот период пакет принес им очень большой доход. Что они делают дальше? Забирают депозиты из банков и снова вкладывают в эти акции, по-прежнему ожидая от них значительного роста. Однако, когда по каким-либо причинам рост прекратится, этот избыточный навес, который не подкреплен какими-то фундаментальными показателями, обрушится сразу. То же самое происходит на рынке недвижимости. На сегодняшний день недвижимость постоянно растет в цене, этот рост, конечно, экономически обусловлен и подогревается высокими ценами на нефть, благодаря которым у нас очень стабильная и хорошо развивающаяся экономика, уверенная динамика зарплат. Благосостояние населения растет, плюс еще и сама экономика поднимается - отсюда спрос на землю, на производственные, торговые и рыночные площади, в то время как предложение ограниченно в силу множества экономических причин. Вот цены и растут как на дрожжах. Люди, купившие квартиру, вдруг понимают, что за год заработали больше, чем на фондовом рынке и уж точно больше, если бы просто положили деньги в банк.

Совершенно логичный ход - купить еще квартиру. И если мы проанализируем цены на недвижимость за последние несколько лет, то, я думаю, что только 20-30 процентов их роста можно назвать обусловленными экономической ситуацией. А где-то 70-80% - это как раз тот самый пузырь. Цены, которые подпитываются прежде всего ожиданиями участников, их надеждами на непрерывный рост. Но такого не бывает. Поэтому вопрос состоит исключительно в том, когда этот пузырь лопнет.

- Иными словами, вы хотите сказать, что на сегодняшний день, рынок московской недвижимости сильно перегрет, в то время как представители строительных компаний утверждают обратное…

- Я думаю, что он перегрет в любом крупном городе, а уж в Москве, конечно, на 100 процентов. Руководителей девелоперских компаний понять можно, они хотят продавать и, конечно, заинтересованы в том, чтобы цены были высокими. При этом надо учитывать, что у них очень высокие расходы на привлечение административных ресурсов, на получение земли, на согласование с множеством инстанций, поскольку, к сожалению, этот процесс сейчас очень забюрократизирован.

Я думаю, что любой перегрев на рынке грозит серьезными последствиями в будущем, и на него надо реагировать сейчас. Но если ничего не делать и оставить все как есть, то рано или поздно рынок сильно упадет, и будет плохо всем. Вот, предположим, цены на нефть перестают расти. Все начинают думать, что наша экономика тоже расти не будет, и на рост зарплат, соответственно, перспектив никаких. Спрос на квартиры и офисы, естественно, замедлится. Те, кто купили квартиры или площади в расчете на рост их цен, в момент попытаются от них избавиться, чтобы зафиксировать прибыль. Вот это и будет обвал рынка. Но я не думаю, что будет так, как в 1998 году, но процентов на 30 можно предложить. Кстати сказать, конечно, квартиры и недвижимость имеют свою стоимость, и ниже определенного уровня цены, конечно, не упадут. Даже в 1998 году цены не падали до нуля, просто рынок отсутствовал. Предложение опустилось на какую-то величину, а спроса просто не было, поэтому не совершалось в каком-то сегменте сделок.

Можно ли сделать что-то сейчас? Для этого государство должно создать условия, чтобы предложение соответствовало спросу. Спрос у нас растет в силу многих и многих причин, скажем, повышаются заплаты в стране, в этом заинтересовано государство, оно само очень сильно повышает зарплату бюджетникам. Оно заинтересовано, чтобы развивалась экономика, и экономика растет, у тех, кто работает в частном секторе, тоже растут зарплаты. Развитие ипотечного кредитования способствует тому, чтобы любой мог позволить себе купить квартиру. Зачем копить всю жизнь и покупать квартиру под старость, если можно сейчас, работая на нормальной работе, уже жить в собственной квартире. Вот все эти факторы, если мы говорим о жилой недвижимости, двигают спрос вперед. Темпы роста предложения не должны отставать от темпов спроса. Для этого как на уровне федеральных законов, так и на уровне нормативных актов местных органов власти необходимо сделать так, чтобы было меньше согласований, чтобы процедура получения участка стала проще и прозрачней. Ведь если компаниям давать строить, то, естественно, они будут строить и не будет такого роста цен.

- Скажите, а как долго может просуществовать такой пузырь? Может ли он надуваться бесконечно?

- Да, конечно, вот наиболее яркий пример внешний долг США. это гигантские суммы, которые США должны всему миру. И 10 лет назад говорили, что произойдет крах, и 5 лет назад. То же самое, когда Буш начинал свою программу по резкому увеличению дефицита бюджета. Годы идут, а кризис что-то не наступает, потому что он сдерживается разумными действиями государства.

Эти пузыри могут существовать действительно очень долго. Однако если мы возьмем какой-нибудь фондовый рынок, те же ДОТКОМЫ, которые очень показательны для анализа теории финансовых пузырей. Если бы на тот момент существовало нормальное законодательство, которое бы предъявляло значительные требования как самим компаниям, так и к инвестиционным банкам, которые советовали покупать "несбыточные надежды", тогда рост был бы не такой большой, он был бы на 50 процентов меньше, но и обвала бы не было.

Вообще-то любой кризис носит благотворный характер. Не стоит забывать, что после кризиса 1998 года наша экономика постоянно растет, причем очень хорошими темпами. Можно сказать, что любой кризис - это хирургическая операция по иссечению заболевания, поэтому бояться его не надо. Мало того, я думаю, что кризис на рынке недвижимости будет связан с другими рынками и прежде всего со стабильным понижением нефтяных цен, поскольку именно от них зависят наша экономика и развитие хозяйства.

- А появление ипотечных ценных бумаг не будет накачивать пузырь еще больше?

- Больше всего этот пузырь накачивает ипотечное кредитование, но это нормальный процесс. Если возьмем какую-нибудь развитую экономику, то 90% объектов недвижимости в жилом секторе оформлено в виде закладных. И это совершенно нормально, поскольку месячные выплаты процентов по кредиту примерно такие же, как если бы вы эту квартиру арендовали. У нас этот процент гораздо меньше, и я думаю, что развитие ипотечного кредитование будет бурным.

- То есть, государство все-таки должно развивать ипотеку, учитывая тот дисбаланс между спросом и предложением, который у нас существует?

- К сожалению, действия государства не особенно продуманны, правильной была мысль развивать ипотечное кредитование, но это решает только одну проблему. Дисбаланс спроса и предложения это не устраняет.

Скажем, есть мнение (которое нельзя назвать экономически обоснованным), что нужно запретить держать вторую квартиру или третью. Такими методами проблему не решишь. Давайте запретим получать повышенную зарплату, тоже ведь спрос сократится... Нужно расширять предложения - вот здесь государство должно себя проявить.

- Велико ли, на ваш взгляд, количество тех, кто покупает недвижимость не для проживания, а ради спекулятивных действий? И кто это - в основном частные лица или институциональные инвесторы?

- Я знаю много людей, которые так делают. И не вижу в этом ничего плохого. Если на этом можно неплохо заработать - почему нет? Причем, если при крахе фондового рынка может вообще не остаться ничего, в квартире, по крайней мере, можно жить, и ее можно сдавать. Что касается инвесторов институциональных, то в основном это те, кто непосредственно связан с этим рынком или работает на нем. Потому что даже банкам деньги нужны постоянно. На операционные расходы, на оборот компании… И омертвлять какую-то часть (пусть даже на очень доходный актив) могут позволить себе очень немногие…

- Давайте на секунду представим, что произошло схлопывание мыльного пузыря на рынке недвижимости. Как будут развиваться события?

- Я думаю, что наиболее профессиональные игроки в любой момент должны быть готовы, что это произойдет, тем более, что заработали они уже немало. Первое, что мы увидим - это просто отсутствие роста цен и стабилизация на рынке. Самые нервные в этот момент начнут продавать недвижимость, а те,кто покрепче, - будут ждать. Далее цены могут пойти вниз, и вот тогда продавать начнут многие. Такой снежный ком способен унести процентов 30, хотя падение может быть и более серьезным.

Дата публикации: 17:24 02 октября 2006

Источник: bpn.ru