Переходная недвижимость

Большинство людей, впервые вложивших деньги в новостройку, очень смутно представляет себе дальнейший ход событий. Основное их беспокойство - чтобы дом был достроен и, желательно, вовремя. Однако даже достроенный и сданный госкомиссии дом - это еще только полпути. О некоторых нюансах непростого периода от вложения денег в новостройку до получения заветного свидетельства о собственности рассказывает Хая Плещицкая - руководитель юридического департамента МИАН-Агентство недвижимости.

- Почему проходит так много времени между сдачей дома госкомиссии и регистрацией в собственность квартир в нем?

- После сдачи дома ГК в течение примерно 4-5 месяцев ведется работа БТИ по натурным обмерам. После чего производятся перерасчеты по результатам этих обмеров, оформляются документы на приемку-передачу квартир и готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого адрес "открывается" в ФРС. В целом по срокам процесс занимает примерно 1-1,5 года с момента сдачи дома ГК.

- Но потом еще года два может пройти до оформления в собственность. Что можно делать с квартирой, уже принятой у застройщика, но на которую еще нет оформления в собственность?

- Проводить ремонтные работы и проживать в квартире до оформления ее в собственность можно, но только на свой страх и риск. Риск в том, что вы отделываете квартиру, которая вам не принадлежит. Право собственности на нее возникнет у вас только в момент государственной регистрации права и внесения записи в единый государственный реестр. Если вы все-таки решили делать ремонт, нужно учесть, что нельзя затрагивать конструктивные особенности квартиры и фасада здания. В противном случае речь идет уже о перепланировке, которая запрещена до оформления права собственности.

- Почему часто требуют предоплату за регистрацию квартир в собственность еще при заключении предварительных договоров, хотя реальный факт регистрации может наступить через 3-4 года?

- Деньги за оформление при приобретении квартиры берутся не всегда. Когда такое происходит, это, как правило, означает, что какие-то первые шаги по оформлению производятся уже на этапе приобретения. К примеру, дома еще нет (нулевой цикл), но документы (договоры, допсоглашения и пр.) уже нужно делать. Именно за эти виды работ и взимаются деньги.

- Можно ли самостоятельно зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке? Какие для этого необходимы документы и где их можно получить?

- Можно. Для получения перечня необходимых для этого документов нужно обращаться к той организации, с которой заключен договор о приобретении квартиры.

- Как отличается процесс регистрации в Москве и Московской области?

- Процесс регистрации права собственности регулируется Федеральным законодательством, соответственно, отличаться в разных субъектах РФ он не может.

- Можно ли прописаться в квартире, еще не оформленной в собственность?

- Нельзя. Основанием для регистрации по месту жительства (прописка) будет являться Свидетельство о праве собственности.

- Как можно продать такую квартиру, подарить, унаследовать?

- Подарить также невозможно, так как должно быть оформлено право собственности. А вот оставить в наследство - можно, поскольку Гражданский Кодекс позволяет завещать не только то имущество, которое имеется у наследодателя на момент составления завещания, но и то, которое появится у него в будущем. Наследовать возможно, даже если завещания нет. В этом случае вы получаете свидетельство о праве вступления в наследство и обращаетесь в организацию, которая осуществляет оформление (или в организацию, с которой заключен договор на квартиру), чтобы квартира была оформлена уже на наследника.

- А как происходит раздел такой квартиры при разводе?

- Если раздел имущества при разводе происходит до оформления права собственности, разделить саму квартиру невозможно, т.к. она еще не принадлежит супругам, соответственно, делятся деньги, уплаченные в счет приобретения квартиры.

- Если деньги вложены в квартиру одним из супругов еще до брака, а в собственность она оформлена после заключения брака, то в случае развода подлежит ли квартира разделу?

- Если квартира оформляется в собственность уже в браке, она является общей совместной собственностью супругов, если между супругами не заключен брачный договор, устанавливающий иной режим. При отсутствии соглашения между супругами режим собственности на такую квартиру будет устанавливать суд.

- Удлиняет ли процесс регистрации сложная система взаиморасчетов между многочисленными участниками инвестиционно-строительного процесса?

- Пока не будут урегулированы все отношения (в том числе и денежные) между участниками инвестиционного проекта, не будут оформлены ни Акт о реализации инвестиционного проекта, ни Протокол поквартирного распределения. Оформление права собственности на квартиры в ФРС без этих документов невозможно.

- Препятствуют ли муниципальные власти быстрому переходу к подписанию актов приема-передачи и оформлению в собственность, пытаясь что-то получить с застройщика (легально и в виде взяток)?

- Такие случаи бывают. В основном речь идет об участии застройщика в благоустройстве территории, развитии социальной инфраструктуры района и пр. Иногда в число требований администрации по выполнению социальных условий включается строительство школы или выполнение иных общественно-полезных работ, - такие требования всегда обоснованы условиями инвестиционного контракта и обязательствами, которые инвестор (застройщик) принял на себя добровольно.

- Есть ли у частных лиц юридические инструменты, чтобы потребовать оформления квартир в собственность в определенный срок?

- Можно требовать оформления права собственности через суд, если лицо, принявшее на себя обязательства по оформлению, по каким-то причинам отказывается это делать в отведенный законом срок или препятствует покупателю в самостоятельном оформлении.

- До получения права собственности коммунальные платежи начисляются по полной программе. Можно ли отказаться подписывать акт приема-передачи до оформления в собственность, чтобы вообще не платить за ЖКО? Есть ли риски (двойные продажи и пр.)?

- Эксплуатационные и коммунальные платежи вы обязаны платить не с момента фактического принятия вами квартиры (подписания акта) а с момента приемки дома на баланс эксплуатирующей организации. С этого момента в вашей квартире есть свет, вода, газ, в доме функционируют лифты, вывозится мусор. То, что вы не пользуетесь этими благами, вовсе не означает, что вы не обязаны это оплачивать. Отказаться от приемки квартиры (не подписывать акт) вы можете только по основаниям, указанным в договоре или в законе (как правило, в случае строительных недоделок, делающих эту квартиру непригодной для жилья и прочих уважительных причин). Причина "Не хочу платить коммуналку" уважительной не является.

- На каком этапе жильцы могут инициировать смену управляющей компании (которая обычно аффилирована с застройщиком)?

- После того, как создадут товарищество собственников жилья. ТСЖ вправе по своему усмотрению выбирать эксплуатирующую организацию.

Дата публикации: 11:13 04 октября 2006

Источник: bpn.ru