Рынок аренды — самый быстрый и энергичный

Бытует мнение, что аренда квартир — наименее доходное и перспективное направление риэлторского бизнеса. Некоторые агентства недвижимости предпочитают проводить исключительно сделки купли-продажи, которые обеспечивают большие комиссионные. Впрочем, компании, занимающиеся арендой не первый год и не имеющие проблем с объемом сделок, на небольшую доходность не жалуются.

Управлению аренды квартир корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» в этом году исполняется десять лет. Об изменениях, которые произошли на московском рынке аренды за это время, о нынешней ценовой ситуации, а также о специфике бизнеса в интервью рассказывает руководитель управления Галина Киселева.

— В этом году управление аренды корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» победило в конкурсе «Лучшая брокерская фирма года-2006». Что для вас значит эта премия?

— Мы впервые приняли участие в этом конкурсе, поэтому получение премии для нас вдвойне приятно — с первого раза победили в одной из номинаций. Дело в том, что наша компания, и в том числе управление аренды, основные силы направляет на развитие бизнеса. Нас всегда в большей степени интересовало развитие передовых технологий, нежели какие-то политические шаги. И победу в конкурсе я бы назвала нашим политическим дебютом. Видимо, настало время открыто заявить о своих преимуществах. Хотя ни для кого не секрет, что наша доля рынка в сегменте аренды квартир на порядок больше, чем у других компаний. Во многом за счет того, что у нас очень большая филиальная сеть: на момент получения премии у нас было 15 офисов, в сентябре были открыты еще два.

— Считается, что аренда квартир — направление довольно специфическое, не очень перспективное. Вы согласны с этим?

— Я понимаю, почему сложилось такое мнение. Комиссионные от одной сделки купли–продажи — это весомая сумма. Размер же комиссионных от сделки аренды типового жилья — в пять–десять раз меньше. Следовательно, для получения хорошей прибыли необходим большой объем сделок. Но работать на больших объемах удается далеко не каждой риэлторской компании.

В бизнесе очень многое зависит от грамотного управления. Можно из малого сделать большое, и наоборот. Мы в 1996 году создавали управление аренды исключительно для расширения бизнеса. Это позволяло нам позиционировать себя как компанию, предоставляющую весь спектр риэлторских услуг. Но со временем, выстроив правильную стратегию работы, мы доказали, что аренда способна приносить очень хороший доход.

— Изменились ли за прошедшие десять лет технологии работы с клиентами?

— Наши технологии постоянно совершенствуются. И я думаю, даже быстрее, чем в каком-либо другом сегменте. Ведь если речь идет о продаже или покупке квартиры, то подразумевается, что человеку она нужна не сию минуту, и не завтра. А когда поступает звонок в управление аренды, на вопрос «Как срочно вам нужна квартира?», клиент обычно отвечает: «Вчера». С каждым днем, я уже не говорю с каждым годом, клиент становится все требовательнее и разборчивее. Он хочет получить информацию мгновенно. Поэтому даже наши IT-технологии должны совершенствоваться и развиваться так быстро, чтобы базу данных можно было поднять в одну секунду.

Например, в самое ближайшее время мы введем новый вид услуг — предоставление клиентам информации об интересующих предложениях посредством SMS.

— Какова сейчас ценовая ситуация на рынке аренды квартир? Отразился ли на арендных ставках рост цен на жилье в Москве?

— Активный рост цен на вторичное жилье начался в конце прошлого года. А взлет арендных ставок произошел почти на год раньше. Опыт нашей работы показал, что рынок аренды реагирует на изменения политической и экономической ситуации в стране быстрее. Главным образом потому, что мгновенно изменяются миграционные потоки, происходит приток или отток рабочей силы. Переезжая на новое место, люди, как правило, ищут временное жилье, поэтому оно более востребовано. Вопрос с приобретением квартиры далеко не у всех получается решить сразу, а кто-то и вовсе не рассчитывает купить недвижимость в столице и годами живет на съемных квартирах.

Следующий скачок арендных ставок следует уже за ростом стоимости квартир. Владельцы осознают, что их жилье существенно подорожало и поднимают арендные ставки.

На начало сентября приходится пик сезона аренды квартир. В это время из года в год ставки растут и существенно увеличивается спрос. Причем если обычно в сегменте типового жилья спрос превышает предложение примерно в три–пять раз, то в августе–сентябре он повышается в 10, а иногда в 15 раз. Но уже в октябре активность рынка снижается.

Кстати, мы сделали одно любопытное наблюдение. Некоторое время назад отмечались два периода наибольшей активности на рынке аренды: сентябрь и февраль. Дело в том, что раньше любые законодательные изменения традиционно происходили зимой — были приурочены к 1 января. Поэтому и большинство договоров аренды заключались на срок, не превышающий шести месяцев (например, с сентября по февраль). Сейчас ситуация изменилась: неприятных «новогодних сюрпризов» государство нам давно не преподносит, и люди не боятся заключать долгосрочные договоры аренды.

— Изменились ли за последние годы предпочтения и требования потенциальных арендаторов и арендодателей?

— В географическом отношении требования потенциальных арендаторов практически не изменились. По-прежнему наиболее приоритетными остаются центр Москвы, а также западные и юго-западные районы города.

Если говорить о деталях, то перестало быть основополагающим требование, чтобы квартира располагалась в непосредственной близости к станциям метро. Раньше такое жилье было очень востребовано и потому оценивалось выше. Сегодня разница в цене между квартирами возле метро и в удалении от него почти не ощущается.

Близости к станции люди сегодня предпочитают более комфортные условия проживания, более благоустроенные квартиры. Главное, чтобы жилье находилось в зоне нормальной транспортной доступности.

Что касается требований арендодателей — они изменились, пожалуй, только в отношении к арендаторам, причем в основном к будущим жильцам дорогих квартир. Если раньше каждый второй хозяин элитной квартиры хотел сдать жилье исключительно иностранцам, то сегодня редкий владелец выдвигает подобное требование. Состоятельные соотечественники теперь тоже вполне устраивают арендодателей.

Хочу также отметить, что с каждым годом рынок аренды становится все более цивилизованным. Сегодня собственники квартир даже не пытаются сдавать жилье самостоятельно, предпочитая возложить все хлопоты на плечи риэлторов. Поэтому и нанимателям так или иначе приходится иметь дело с агентствами недвижимости — снять квартиру без посредников становится все сложнее. Исключение составляют случаи, когда хозяева сдают квартиры своим родственникам или знакомым.

Однако количество таких случаев, по моим наблюдениям, также сократилось. Люди хотят получать стабильный и соответствующий рыночной ситуации доход и понимают, что в условиях постоянного роста цен сдавать квартиру знакомым не слишком выгодно. Здесь играет роль простой человеческий фактор: постоянно объявлять знакомым о поднятии арендной ставки неловко, а если не обращать внимания на подобные условности — нередко рвутся дружеские отношения.

— Произошли ли какие-либо изменения в структуре предложения? Какие квартиры сегодня сдаются в аренду?

— На рынке аренды представлены все типы жилой недвижимости. По-прежнему ощущается острый дефицит дешевого типового жилья, поскольку оно самое популярное. Хочу также отметить, что жилья бизнес-класса в структуре предложения с каждым годом появляется все больше. Большинство из этих квартир приобретено именно для сдачи в аренду — то есть для получения дохода. В прошлом году количество таких инвестиционных квартир выросло приблизительно на 20%, а в этом году прирост составил около 10%, поскольку стремительно выросли цены на квартиры и возврат вложенных денег, естественно, замедлился.

Несколько лет назад очень многие граждане сдавали свое жилье, чтобы поправить материальное положение: временно подселялись к родственникам либо переезжали на дачи, а московские квартиры предоставляли квартирантам. Эта тенденция ушла, что, наверное, указывает на общий рост благосостояния москвичей.

Дата публикации: 18:51 06 октября 2006

Источник: bpn.ru