Увеличившееся предложение не остановило рост цен на жилье

Сентябрьские данные операторов московского рынка недвижимости свидетельствуют, что хотя период бурного роста цен на столичные квартиры заканчивается, жилье в городе по-прежнему продолжает дорожать. Так, по подсчетам экспертов портала IRN.RU, темпы увеличения стоимости квадратного метра в Москве колебались в коридоре от 3,4% до 4,3% в зависимости от типа жилья. Это почти в три раза меньше данных статистики за март и апрель, когда ценовая динамика достигала пика, но в два раза больше показателей, характерных для стабильно развивающихся европейских рынков недвижимости. Поэтому, рассуждая о возможных вариантах развития ситуации со столичным жильем, эксперты стараются пока что не отдавать предпочтение ни одному из сценариев поведения рынка. По их мнению, показательным станет только февраль следующего года: тогда окончательно будет ясно, готов ли рынок жилой недвижимости к новому рывку цен, или же некоторое время для него будет характерен стабилизационный тренд.

Пик роста

Прошедший месяц на рынке столичного жилья ознаменовался двумя противоречивыми фактами. С одной стороны, отмечают практически все эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", произошло значительное увеличение предложения в сегменте вторичного жилья - на 12-17%. С другой стороны, средние цены на московские квартиры, даже по данным самых осторожных аналитиков, преодолели психологически важную отметку в $4000 за квадратный метр.

Как указывает руководитель пресс-службы группы компаний "МИАН" Вадим Васильев, объем предложения рос и в предыдущие месяцы, но не такими темпами. Всего, отмечает эксперт, по сравнению с декабрем прошлого года предложение увеличилось на 23% и теперь находится на уровне 30 тысяч объектов.

Такую оценку подтверждает и директор департамента управления вторичного рынка корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. Статистика его компании показывает, что количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, поднялось с 20 тысяч до 26 тысяч.

В то же время собеседник подчеркивает, что на фоне растущего предложения спрос оставался стабильно высоким. "В среднем на каждую квартиру у нас приходился один звонок в день, - говорит представитель "ИНКОМа". - Это соотношение не изменилось и в сентябре. Но за счет выросшего предложения удельный спрос стал, конечно, меньше".

По мнению В.Васильева, спрос по-прежнему превышает предложение на 25-30%. Эксперт обращает внимание и на то, что в сегменте новостроек также стал заметен небольшой рост предложения - на 1-2%, что соответствует выходу на рынок примерно четырех новых жилых комплексов. Однако увеличение объема продаваемой недвижимости пока не оказало выраженного влияния на динамику роста цен. Стоимость квадратного метра в Москве поднялась, по данным разных специалистов, на 3,8-5,5% и в среднем по рынку достигла $4025 за квадратный метр.

Вместе с тем, о преодолении этого порога на вторичном рынке еще летом сообщали эксперты компаний "МИАН" и "МИЭЛЬ". Теперь, согласно сведениям их аналитиков, квадратный метр в сегменте готового жилья оценивается продавцами в $5255 и $4665 соответственно.

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, в ситуации, когда, несмотря на увеличение предложения, стоимость квартир растет, нет ничего особенного.

"Люди, выходя на рынок осенью, выставляют на продажу свою собственность в соответствии со своими ожиданиями того, насколько именно будет дорожать недвижимость. Поэтому вместе с увеличением предложения растет и цена квадратного метра", - говорит он.

А С.Шлома отмечает, что традиционно рынок недвижимости инертен и реагирует на изменение обстановки с опозданием. И он, и его коллеги ожидают в ближайшие три месяца некоторого снижения темпов роста цен - до 2-3% в месяц, что было бы, по словам собеседников агентства, "нормальным для рынка, выросшего в разных сегментах на 75-105% только за девять месяцев этого года".

Возращение "альтернативы"

Уже в сентябре рост предложения начал благотворно сказываться на увеличении объема альтернативных сделок. Эксперты рассказывают, что прошедший месяц стал едва ли не первым за последние полгода, когда стало возможным построение схем с несколькими участниками операции купли-продажи квартир.

"При росте цен в 12-15% в месяц возможность заключения альтернативной сделки снижается практически до нуля. Например, по этой причине у нас недавно не состоялась сделка с цепочкой из четырёх двух- и трехкомнатных квартир, расположенных в центре Москвы. Владельцы конечного объекта, двухкомнатной квартиры, собиравшиеся покупать трехкомнатную с доплатой в $100 тысяч, в соответствии с тенденциями рынка повышали цену на свою недвижимость. Синхронно росли в цене и остальные три объекта, и конечный покупатель, изначально планировавший приобрести двухкомнатную квартиру на Кутузовском за $240 тысяч, дойдя до сумы $300 тысяч, объявил о выходе из сделки", -рассказывает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина.

В настоящее время, как говорит К.Апрелев, построение альтернативных сделок стало заметно легче для риэлторов, поскольку срок экспозиции квартир на рынке, то есть время от выставления квартиры до снятия с продажи, увеличился с 55 до 68 суток.

Возвращение на рынок альтернативы, обычно составлявшей до 75-80% сегмента готового жилья, подтверждает и В.Лукина, но по ее сведениям, доля подобных сделок в структуре операций компании Vesco по-прежнему минимальна - около 1%.

Другие данные приводит директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская, имеющая дело с более "демократичным" клиентом. Она говорит, что сейчас объем сделок с несколькими участниками не превышает 23% всех операций на вторичном рынке, хотя еще весной этого года "альтернатива" занимала 64% рынка.

Ипотечный коллапс

Если для восстановления прежнего количества альтернативных сделок, по мнению опрошенных агентством "Интерфакс-Недвижимость" специалистов, понадобится лишь некоторая стабилизация рынка, то увеличению доли ипотечных операций в столице все в большей степени препятствуют сами высокие цены на московские квартиры.

По мнению собеседников агентства, несмотря то, что сразу несколько крупных банков - "ВТБ 24", "Банк Москвы", "Дельта Кредит" и "Абсолют банк" - вышли на рынок с новыми ипотечными продуктами или существенно облегчили условия получения кредита по старым, реальных заемщиков больше не стало.

"Доступность жилья по ипотеке в Москве снижается, и представителям среднего класса трудно взять кредит, достаточный для покупки квартиры в столице, даже если речь идет о кредите на двадцать лет", - отмечает К.Апрелев.

По данным исследования Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), занимающегося ипотечным брокериджем, из всех людей, обратившихся в НБИК за помощью в получении кредита на покупку квартиры, смогли воспользоваться банковским займом только 12,6%.

Эксперты компании поясняют, что, в соответствии с этой статистикой, 34% потенциальных клиентов смогли быть квалифицированы как реальные кандидаты на получение кредита, 88% из них добились одобрения от банка, и только 42% из получивших одобрение смогли найти и приобрести квартиру.

"Причина происходящих изменений на рынке недвижимости - не столько в увеличении предложения, сколько в уменьшении спроса. Количество людей, способных реально приобрести столичную недвижимость по существующим ценам с использованием ипотечного кредита, ничтожно мало", - считает андеррайтер НБИК Павел Комолов.

"Кроме высоких цен, развитию массовой ипотеки также препятствуют недостаточный совокупный доход семьи и низкая по сравнению с ежемесячными выплатами по кредиту арендная ставка", - указывает он, отмечая, что половина семей, живущих в столице, зарабатывает до $2000, что недостаточно для приобретения однокомнатной квартиры в Москве даже с помощью ипотеки.

"Снять двухкомнатную квартиру площадью в 45 квадратных метров с хорошим ремонтом в районе метро "Кожуховская" можно за $800 - $850, тогда как ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за эту квартиру при рыночной стоимости в $175 тыс. в месяц составят приблизительно $1515", - объясняет П.Комолов.

Неудивительно, что объем ипотечных сделок, выросший в конце 2005 - начале 2006 года в два-три раза (с 4-5% до 10-12%), уже почти полгода, по подсчетам экспертов "Интерфакса-Недвижимости", остается практически на одном и том же уровне - 15% от общего количества операций на рынке жилья.

"В настоящее время ипотека доступна или для богатых людей, которые и так могли бы купить жилье, но не хотят вынимать деньги из оборота своего бизнеса и поэтому предпочитают брать кредит, или для тех представителей среднего класса, которые согласны переехать в Подмосковье, где еще можно найти недвижимость ценой в $1100 за квадратный метр", - подытоживает П.Комолов.

Нефтяные деньги

О том, как в дальнейшем будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, собеседники агентства "Интерфакс-Недвижимость" говорят с осторожностью. Они напоминают, что темпы роста цен в 2-3%, к которым может прийти рынок, если тенденция роста предложения и стабилизации спроса продолжится, являются "абсолютно естественными для нормально развивающихся рыночных экономик".

В то же время, как подчеркивают в департаменте управления вторичного рынка недвижимости компании "ИНКОМ", заранее очень трудно предсказать, будет ли подобная ценовая динамика свидетельствовать об утверждении периода стабилизации или явится признаком начала стагнации на рынке.

О.Побединская уверена, что рост стоимости жилья продолжится до нового года, но при этом высказывает предположение, что цены на неликвидное жилье - например, на малометражные старые квартиры подвергнутся некоторой корректировке.

В свою очередь, В.Васильев думает, что, скорее всего, стоимость квадратного метра и дальше будет медленно повышаться, но наибольший рост коснется недооцененного на сегодняшний день жилья в "непрестижных" районах города - например, в Юго-Восточном административном округе столицы.

"Удорожание коснется и квартир, расположенных в районах, в которых завершаются работы по улучшению транспортных развязок (станции метро "Крылатское", "Полежаевская" и др.)", - продолжает эксперт. При этом, по его мнению, количество предложений будет постепенно увеличиваться благодаря тому, что в свете заметного сокращения темпов роста цен на рынок начнут постепенно выходить продавцы, придерживавшие свои объекты в ожидании пиковых показателей стоимости жилья.

Вместе с тем, как полагает часть собеседников "Интерфакса-Недвижимости", к стабилизации и даже корректировке рынок недвижимости подтолкнут прежде всего колебания на нефтяном рынке. Они поясняют, что цены на нефть во многом определяют в нашей стране объем свободной денежной массы, которая в том числе инвестируется и в девелоперские проекты.

По оценкам В.Васильева, в недвижимость "вливается" порядка 30-50% нефтяных доходов. "Однако, - подчеркивает эксперт, - влияние рынка энергоносителей на рынок нельзя назвать однозначным и единственным определяющим фактором".

Так, по его словам, в 2004 году доминирующими факторами, которые существенно повлияли на падение покупательского спроса на жилье в столице, стали нестабильное состояние банковской системы и обещания чиновников сделать жилье максимально доступным.

К взвешенной оценке нефтяного фактора призывают также К.Апрелев и руководитель аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков. Они напоминают, что зависимость рынка недвижимости от изменений на рынке энергоносителей проявляется достаточно медленно во времени и может быть оценена только через три месяца.

"Непредсказуемое поведение цен на сырье наносит психологически дестабилизирующее влияние на участников рынка как просто граждан, стремящихся улучшить жилищные условия, так и на частных инвесторов", - добавляет О.Побединская.

"Результатом может быть и понимание, что взрывного роста цен на жилье не будет, и ощущение нестабильности важнейшего источника доходов страны, которое подстегнет некоторых граждан к вложению свободных средств в рынок недвижимости", - считает она.

Дата публикации: 10:25 09 октября 2006

Источник: bpn.ru