Девелоперы считают по складам

Ни один сектор недвижимости Московского региона не вызывает сегодня столько противоречивых суждений и оценок, как складской. С одной стороны, доходностьпроектов по строительству складов в 2006 году начала несколько снижаться и составляет менее 20%. С другой стороны, на рынок приходят все новые игроки, сначала года анонсировано свыше десятка проектов за МКАД площадью от 50 до 600 тыс. кв. м со сроком строительства до 2010 года. Только в течение 2006 годаобщая площадь складов в регионе должна увеличиться почти на треть — с 2,1 млн до 3 млн кв. м, и уже это объясняет «застой» в росте арендных ставок.

Хотя, по мнению многих специалистов рынка, действительная доходность этого сектора коммерческой недвижимости несколько выше декларируемой. Поэтомубороться есть за что. Особенно если принять во внимание тот факт, что спрос на высококлассные склады ежегодно увеличивается за счет постоянно растущихзапросов ритейлеров, которые активно расширяют свои торговые площади. Возможно, по этой причине в последние годы складской рынок Подмосковья становитсявсе более открытым. Это обеспечивается и большим количеством иностранных компаний, которые работают на нем. Иначе говоря, сектор складской недвижимостиначинает играть по европейским правилам, и девелоперы имеют серьезные причины для оптимизма. Хотя не менее серьезны и проблемы.

Договоримся о терминах

Изучая ситуацию на рынке складской недвижимости, в первую очередь следует составить ясное представление о складах. Сделать это не так легко. Считается,например, что складские комплексы класса А составляют около 25% общего объема площадей, класса В — 40% и класса С — 35%. Стройную картину портит то, чтомногие специалисты выделяют из того же объема еще и класс D.

Но особые сложности с классификацией возникают из-за того, что разные компании неодинаково определяют признаки складов высших классов, причем каждая изкомпаний способна внятно и убедительно объяснить, почему они исходят из тех или иных характеристик.

Так, эксперты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» считают наличие системы регулирования температурного режима отличительной чертой помещений класса А.Аналитики компании Jones Lang LaSalle уверены, что стабильная температура должна круглогодично поддерживаться в складских помещениях класса А (не ниже15–18° С), класса В (10–18° С) и что она желательна (но не обязательна) в помещениях класса С.

Среди требований «МИЭЛя» числится антипылевое покрытие пола для складов обеих высших категорий, а в Jones Lang LaSalle — только для класса А. Отличаютсяи требования к конструкции здания (без колонн или с шагом колонн не менее 12 м у «МИЭЛя» и с шагом колонн не менее 9 м — у Jones Lang LaSalle) и к егооборудованию (не менее одной погрузочно-разгрузочной площадки регулируемой высоты (dock levelers) на 700 кв. м по классификации «МИЭЛя» и на 1 тыс. кв. м— у Jones Lang LaSalle).

Подход к такому параметру складских помещений, как высота потолков, настолько многоплановый, что сам параметр теряет классификационную ценность. Смыслтребований сводится к тому, что высокие потолки (12–14 м, но не ниже 10 м) являются признаком складов класса А, поскольку позволяют устанавливатьмногоуровневые стеллажи. С другой стороны, высокие стеллажи требуют более дорогого оборудования, нежели стандартные погрузчики, приводят к снижениюскорости операций с хранимыми товарами, а для многих грузов вообще не подходят, как и для складов со специфическими условиями хранения и соответствующимоборудованием (например, холодильным). Поэтому многие арендаторы предпочитают складские помещения с высотой потолков 6–10 м, но по всем остальнымпараметрам относящиеся к классу А.

Таким образом, очевидно, что, подыскивая складские помещения для своих клиентов, риэлторы менее всего используют собственные или иные классификации,больше доверяя опыту и интуиции, учету конкретных условий (характеристик товара, транспортных средств и т. п.) заказчика. Риэлторы признают необходимостьобщепринятой классификации, но пока не видят путей для ее создания.

Быстрее сдашь — больше заработаешь

Отсутствие единых правил разделения складских помещений на классы, размытость параметров не столь безобидны для рынка, как может показаться. «Синформационной закрытостью рынка и колебаниями в классификации складских помещений тесно связан разброс оценок помещений, — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Кузнецова. — Очень часто собственники, не владея профессиональными навыками в оценке нежилого помещения, ошибаются, переоценивают свою недвижимость, в результате сроки ее экспозиции растягиваются, а владельцы несут потери.

Например, один месяц простоя помещения снижает на 8% годовую прибыль арендной ставки. В то же время объем неудовлетворенного спроса в два–три разапревышает предложение и по итогам года вырастает на 2–3%. Острая неудовлетворенность спроса позволяет собственникам не только удерживать цены, но иповышать их в течение года. В связи с чем потенциальные платежеспособные арендаторы вынуждены переориентироваться на куплю–продажу ввиду большей выгодности подобной сделки для дальнейшего ведения бизнеса».

Ни шагу назад

Риэлторы стараются избегать упоминаний о недавнем снижении арендных ставок, но сегодняшний их уровень фиксируют достаточно ровно, насколько это позволяютсложности с классификацией.

«Уровень арендных ставок по-прежнему довольно высок, — говорит консультант управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании«МИЭЛЬ-Недвижимость» Юрий Тараненко. — Как правило, спрос на рынке складских помещений ограничивается площадями от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м. Стоимость 1кв. м на объекте класса А обойдется арендатору в $150–170 в год. В классе В ставки варьируются в пределах $130–140 в год. И это притом, что сюда невключены операционные расходы, коммунальные платежи и т. д. С их учетом цена аренды возрастет соответственно до $210–220 и $170–190 в год. В масштабныхпроектах (например, логистическом парке «Пушкинский»), где только один клиент может арендовать до 50–70 тыс. кв. м, размер ставки, конечно, ниже. Правда,такие примеры встречаются достаточно редко».

Аналитик компании Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова сочетает оценку ставок с краткосрочным прогнозом: «В России стоимость аренды складских помещенийнаходится на высоком уровне по сравнению с европейскими странами. Во втором квартале 2006 года максимальные базовые ставки составили $115–140 за 1 кв. м вгод (без учета НДС и операционных расходов). Мы ожидаем, что благодаря сохраняющемуся превышению спроса над предложением арендная плата останетсястабильной по крайней мере до 2008 года, когда объем складов, вышедших на рынок, частично компенсирует растущий спрос».

Директор департамента коммерческой недвижимости компании NAI Global Russia Владимир Журавлев характеризует ставки аренды иначе: «Ставки аренды дляскладских помещений класса А составляют $180–270 за 1 кв. м, класса В — $130–170, а площади класса С реально снять за $60–100. Наблюдается стабилизацияарендных ставок, которые демонстрировали невысокие темпы роста в течение первого полугодия. Эта тенденция сохранится в течение всего года — сниженияставок не произойдет».

Застройщики уходят на юг

Одной из причин неоднозначной оценки арендных ставок помещений всех классов является неодинаковость окружения Москвы.

«Наибольшей популярностью у арендаторов логистических центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшуюроль играет близость к аэропорту «Шереметьево» и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других— близость к аэропорту «Домодедово» и грузовой поток из большинства регионов России, — отмечает старший консультант департамента коммерческой недвижимостикомпании Blackwood Андрей Жамкин. — Минское и Киевское направления продолжают привлекать инвесторов и девелоперов в связи с реконструкцией аэропорта«Внуково» и расширением Киевского шоссе».

Те же особенности северных и южных направлений отметил В. Журавлев. Он дал также развернутую характеристику проблем на этих направлениях. По его словам,лидеры по объему предложения в складском сегменте — Ленинградское и Каширское направления, занимающие в совокупности порядка 31% складского рынка. Именноэти магистрали наиболее востребованы арендаторами складов, однако существующее предложение не соответствует некоторым основным критериям спроса.

«За первую половину 2006 года спрос на масштабные помещения (20–30 тыс. кв. м) поднялся с 22 до 45%. Однако по Ленинградке более 90% предлагаемых складовимеют площадь меньше 20 тыс. кв. м. Тут расположены в основном складские комплексы класса А, а они, как правило, меньше, чем комплексы класса В, —утверждает В. Журавлев. — Каширское направление также не может предложить склады больших площадей — они варьируются от 4 тыс. до 15–17 тыс. кв. м.

КлассыА и В находятся в равных пропорциях, но предложение комплексов класса В площадью 10–40 тыс. кв. м ориентировано на продажу. На остальных направленияхощущается недостаток складских площадей, но и потребность в них там не так существенна».

По мнению Ю. Тараненко, наиболее перспективен юг Подмосковья: здесь не так много складов, как на других направлениях, и относительно благоприятнаятранспортная ситуация. «Хуже всего дела обстоят на севере, северо-западе и востоке, где все трассы перегружены, а некоторые шоссе, например Новорижское,застраиваются иными объектами загородной недвижимости, преимущественно коттеджами. Западное же направление, как и северо-западное, освоено достаточноплотно. Остается только юг», — резюмирует эксперт.

О. Рыбакова, отметив, что большей популярностью в целом пользуются северное и южное направления, оценивает ситуацию оптимистичнее: «В настоящее время, вусловиях нехватки качественных складских помещений, направление не играет решающей роли. Компании прежде всего интересует качество проектов».

Что девелопера сгубило

Говоря о допущенных ошибках при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта, Ю.Тараненко называет неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта.

Действительно, в свое время в погоне за эксплуатируемыми площадями девелоперы отводили под застройку до 70–75% участка и более, что в дальнейшемзатрудняло эксплуатацию склада, лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сегодня девелоперы пришли кпониманию того, что площадь застройки не должна превышать 50%, при особо благоприятных условиях — 60% территории складского комплекса.

Другая трудность с реализацией объекта на рынке, по мнению Ю. Тараненко, способна возникнуть на основе специализации объекта: «Так, некоторые складыстроятся под конкретный бизнес, складирование определенного товара. Но наибольшим спросом пользуются универсальные помещения, то есть приспособленные подбольшой спектр товаров. Поэтому для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, чем для универсального склада».

Что касается негативных тенденций в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то они непосредственно с рынком недвижимости никак не связаны, носпособны оказать на него негативное влияние. Дело в том, что в данный момент достаточно активно логистическими комплексами застраиваются Ярославское,Рязанское шоссе, а также целый ряд других трасс, которые испытывают трудности с пропускной способностью. С приростом складских площадей все очевиднеебудет транспортная проблема. Уже сейчас многие предприниматели вынуждены прибегать к перевозке и складированию продукции ночью. А что делать теморганизациям, которые работают с оперативными заказами и оперативной доставкой?

«Еще одна сложность связана с административными вопросами, — добавляет Ю. Тараненко. — Самая распространенная проблема — получение разрешения на отводтех или иных коммуникаций. Чаще всего возникают трудности с электроэнергией.

Решать их приходится альтернативным способом: строить газогенераторнуюподстанцию, которая обеспечивает комплекс как электричеством, так и теплом».

В. Журавлев одним из главных препятствий для развития складской застройки за городской чертой называет проблему перевода земель: «Абсолютное большинствокрупных участков, интересных для возведения складов, имеют сельскохозяйственное назначение. Процедура изменения их статуса сопряжена с рядом сложностей,пока тенденции к ее упрощению или удешевлению не наблюдается. Кроме того, недостаточно четко регламентирована процедура приобретения земли, находящейся введении районных властей. Подобные проблемы служат сдерживающим фактором, во многом препятствуют выходу мелких девелоперов в складской сегмент».

Похожее мнение высказывает и О. Рыбакова: «Несмотря на то что на стадии проекта находится большое количество складских комплексов, предложение остаетсяочень низким из-за того, что завершение значительной части проектов откладывается на более поздние сроки. Задержки в строительстве, как правило, связаны струдностями, которые возникают на стадии получения разрешительной документации и перевода земельного участка из сельскохозяйственного в промышленноеиспользование».

Составные части оптимизма

Активизации западных и российских инвесторов в складском бизнесе, по словам В. Журавлева, способствуют самые высокие по сравнению с другими сегментамироссийского рынка коммерческой недвижимости ставки: себестоимость девелопмента на уровне $1100 за 1 кв. м и высокий спрос на складские площадиобеспечивают уровень доходности в пределах 15–25%.

О. Рыбакова видит предпосылки для бурного развития рынка складских помещений Москвы и области в стабильном экономическом развитии региона и России вцелом: «Быстрый рост торгового сектора, расширение российских и международных торговых сетей, расположение Москвы на пересечении основных транспортныхкоридоров способствует быстрому росту спроса на складские помещения высокого качества. Однако предложение качественных площадей остается ограниченным.

Несмотря на рост объемов строительства на конец первой половины 2006 года, Москва продолжает отставать по показателю объема складских помещений на 1 тыс.жителей от большинства европейских городов. Для российской столицы этот показатель составляет около 237,3 кв. м. К началу июля общий объем современныхскладских площадей равнялся 2,5 млн кв. м, из них на класс А приходится только 1,6 млн кв. м».

По словам Ю. Тараненко, большая часть экспонируемых объектов имеет существенные недостатки, которые затрудняют процесс реализации. В то же время грамотноразработанные склады находят хозяина или арендатора еще на стадии возведения. А если проект ведет известный девелопер, то площади реализуются на самойранней стадии строительства.

Стремление за границу. МКАД

Одной из заметных тенденций последнего времени стали децентрализация складской недвижимости, быстрый выход объектов за пределы города. «Причиной томуявляются сложности с арендой больших площадей; высокие арендные ставки в черте города; загруженность московских улиц и сложная транспортная обстановка;отсутствие парковок, — поясняет А. Жамкин. — Сейчас создаются проекты многофункциональных техно- и бизнес-парков, совмещающих офисную, складскую игостиничную функции, которые частично решают вышеперечисленные проблемы. Поэтому преимущества объектов за МКАД налицо».

Недостаток предложения складских площадей в столице привел к тому, что за последний год несколько розничных компаний объявили о намерениях возвестисобственные складские помещения. Компания «Эльдорадо» предполагает сдать в эксплуатацию в Подмосковье склад общей площадью 100 тыс. кв. м; «Евросеть»приобрела земельный участок 18 га под склад класса А площадью 75 тыс. кв. м; «Комус» объявил о планах построить складской терминал площадью 50 тыс. кв. м;пивоваренная компания Sun Interbrew намерена создать терминал площадью 12 тыс. кв. м.

Таким образом, оптимизм девелоперов и риэлторов в отношении складского сегмента даже на фоне некоторого застоя в росте арендных ставок выглядитобоснованным. Они уверены в стабильном экономическом положении страны, сохранении доходности складских комплексов (по сравнению с другими секторамикоммерческой недвижимости), увеличении доли предложений высокого качества.

Главная же особенность, которую в той или иной мере отмечают все специалисты, заключается в истощении складских ресурсов и транспортных возможностейМосквы: дальнейшее развитие торгового сектора столицы, простое поддержание его на прежнем уровне невозможно без выхода за МКАД. То, что промышленные иторговые предприятия инициируют собственные проекты, не дожидаясь сторонних предложений, — верное тому свидетельство.

Дата публикации: 10:27 10 октября 2006

Источник: bpn.ru