Раз, два, три, четыре, пять – мы идем жилье искать

На прошлой неделе Москва перешагнула психологический барьер в виде тыс. за квадратный метр жилья. В Петербурге цены на квартиры пока если не приостановили свой рост, то существенно его снизили. Однако по пессимистичным прогнозам отметку в тыс. в Петербурге готовятся перешагнуть уже в конце этого, начале следующего года. Вместе с тем на рынке объем предложений не растет, поэтому нет и реальных предпосылок для снижения цен. Сейчас недостаток предложения на первичном рынке привел к большому прессингу на вторичный. Вторичный рынок находится в отрыве от первичного, и разница составляет 0-400 за 1 кв. метр. Сейчас даже при наличии желания нет возможности купить жилье на первичном рынке. В настоящее время стоимость 1 кв. метра жилья составляет ,5 тыс.Текущая ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга дает обширную почву для размышлений о ее развитии. Прогнозы экспертов о стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурга даже на ближайшее будущее – до конца 2006 года имеют значительное расхождение. Ценовой диапазон составляет от 2 до тыс. за 1 кв. метр.

Постой, паровоз

Заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Наталья Кирсанова сообщила, что рост цен на вторичном рынке практически остановился. Кроме того, сократился спрос: покупатели ждут снижения стоимости жилья. По мнению Натальи Кирсановой, скоро на вторичном рынке наступит стабилизация цен. Возможен небольшой откат цен – в пределах 10 процентов. В октябре активный спрос и вовсе затихнет. Сейчас количество сделок сократилось.

В сентябре 2006 года куплено в два раза меньше квартир, чем в апреле. Люди не спешат покупать, ожидая снижения цен. Покупатели по ипотечной программе тоже ждут снижения цен. Весь ноябрь будет застой, который приведет к тому, что продавцы станут более уступчивыми. Если они изменят свою стратегию, то в декабре покупатели активизируются.

Борис Морозов из ЦАН отмечает, что участники рынка не осознают, что ситуация изменилась. Роста цен как такового больше не будет, количество сделок не увеличится. Марина Гусакова из ЦАН добавляет, что сейчас объекты в «прямой» продаже выставляются не одну неделю. Некоторые продавцы соглашаются на торг. Ситуация меняется на противоположную: если раньше цены диктовали продавцы, то теперь решение остается за покупателем.

Нажми на тормоза

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов полагает, что психологический порог роста цен в конце 2006 года отсутствует, есть – экономический. Пока количество денег, запланированных на покупку, больше, чем предложения на рынке, – цены растут. Как только сравняются – цены остановятся.

Экономический порог – это когда понятие о количестве денег меняется. Например, человек мог взять ипотечный кредит, а при нынешних ценах на аренду ему проще снимать квартиру и платить за нее вдвое меньше, чем ежемесячные выплаты ипотечного кредита в течение 20-30 лет. Специалисты считают, что средняя стоимость 1 кв. метра в Санкт-Петербурге к концу 2006 года снизится на 5-10 процентов до ,2 тыс. за 1 кв. метр, снижение будет идти на протяжении года минимум на 20 процентов.

Наибольшим спросом на вторичном рынке сейчас пользуется дешевое жилье. Например, хрущевки или двухкомнатная малогабаритная квартира, поскольку на другое жилье у многих нет денег. Наименьший спрос – на квартиры неудачной планировки. Рынок встал, и когда рост цен прекратится, люди начнут выбирать, будет проще торговаться с продавцами.

Не стучите, колеса

Руководитель Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин утверждает, что сейчас недостаток предложения на первичном рынке привел к большому прессингу на вторичный. Вторичный рынок находится в отрыве от первичного, разница составляет 0-400 за 1 кв. метр.

Сейчас даже при наличии желания нет возможности купить жилье на первичном рынке. В центральных районах практически нет первичного рынка, зоны нового строительства – Северо-Приморская часть, Юго-Запад – не самые лучшие места для проживания. Интерес представляет Васильевский остров, район улицы Савушкина, Гражданка, Веселый поселок, Московский пр., Озерки, где предложение вымыто.

По мнению Павла Горячкина, психологический порог роста цен за 1 кв. метр жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурга равен тыс. Не исключено, что мы его достигнем к концу 2006 года, с учетом того, что сейчас стоимость 1 кв. метра составляет 5 тыс.

С последним приветом

«К началу второго полугодия 2006 года рынок жилой недвижимости находится в состоянии острого преобладания спроса над предложением и стремительного роста цен. Все участники рынка понимают ненормальность сложившейся ситуации и испытывают беспокойство относительно дальнейшего развития событий. Но совокупность факторов внешней среды поставила их в достаточно узкие рамки, сократив выбор вариантов рыночной тактики. Вывод новых объектов на рынок затруднен предшествующими пробелами в системе распределения земли под застройку и несет повышенные риски, связанные с новым законодательством; не ограничивать объем продаж и удерживать цены на существующие объекты – значит упускать прибыль и рисковать потерей конкурентных позиций. Логика событий предыдущих двух лет, в числе которых и земельная политика, и законотворческие новации, и многократные изменения правил игры, привела рынок к единственно возможному сценарию развития, о котором не раз предупреждали профессионалы. Поэтому маховик цен будет продолжать раскручиваться и остановить его может либо резкое увеличение предложения (что в ближайшие месяцы маловероятно), либо естественный предел платежеспособного спроса», – говорится в аналитическом обзоре конъюнктуры рынка жилой недвижимости Петербурга корпорации «Петербургская Недвижимость».

«Динамику предложения прогнозировать затруднительно, а объем спроса – практически невозможно. Поэтому точка перелома будет определена исключительно эмпирическим путем. Можно предполагать следующие варианты дальнейшего хода событий: Повторение сценария 2004 года: насыщение спроса за счет резкого роста цены; падение объемов продаж, за которым в течение 2-3 месяцев последует прекращение роста цен и начало их коррекции и устранения возникших ценовых диспропорций.

Увеличение объема предложения в этом случае скорее сделает ситуацию более неблагоприятной для девелоперов, поскольку в условиях сократившегося спроса способно вызвать эффекты затоваривания, подобные тем, которые наблюдались в 2005 году.

Если вливания кредитных и инвестиционных средств многократно увеличат потенциальный платежеспособный спрос, а предложение будет пополняться незначительно, рост цен может принять затяжной характер. В любом случае, произошедший рост цен носит слишком резкий характер, чтобы предполагать его продолжение в течение продолжительного периода времени. Для сравнения, в 2003-2004 годах период активного роста продолжался 9 месяцев. Можно также предположить, что чем выше поднимутся цены, тем более длительный период в последующем потребуется для восстановления спроса, дают прогноз аналитики этой компании.

По словам Дмитрия Кожевникова, начальника отдела недвижимости корпорации «Строймонтаж», «в данное время рынок успокоился, цены стабилизировались и дальше расти не будут. Сейчас на рынке между спросом и предложением равновесие.

Хотя понижения цен не будет. Возможно плавное повышение в размерах, сопоставимых с инфляцией – это где-то 1-2 процента в месяц. По городу у ведущих строительных компаний средняя цена за кв. метр объектов типового жилья составляет 00-2200».

Дата публикации: 13:08 10 октября 2006

Источник: bpn.ru