Раздвоение самого дорогого

Спрос на дорогое жилье в Петербурге остается стабильным, несмотря на бури и катаклизмы, перетряхнувшие массовый сегмент рынка. Но интересы платежеспособных покупателей дифференцируются, ситуация становится более сложной.

Аналитики привыкли считать преимущества новых домов в историческом центре бесспорными. Однако таких объектов мало, это диктует необоснованно высокие цены, и многие покупатели удовлетворяются квартирами в старом фонде. На подходе первые проекты квартальной застройки, свободные от традиционных недостатков точечных объектов (неблагоприятное социальное окружение, изношенные сети и проч.). Кроме того, в ближайшие годы часть спроса сместится в пригород, где застройщики предлагают все больше комфортабельных отдельных домов. Но пока актуальным остается противопоставление первичного и вторичного рынков.

Внезапное соседство

Генеральный директор компании “Лаир” Ирина Гусева и президент группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин — соседи по лестничной площадке. В консалтинговом бизнесе они конкуренты, а в сталинском доме на Таврической — соседи. Не планировали — так получилось.

Зельдин искал приличную квартиру в 2004 г. Новые проекты рассматривались, но были неадекватными либо по цене, либо по срокам ввода. “Дом не идеальный, — говорит Михаил Зельдин, — в нем еще остались коммуналки. Но подъезд уже охраняется, лифт поменяли, а вид на Таврический сад многое искупает”. Квартира обошлась ему примерно в $2000 за 1 кв. м. На Таврической в это время компания ОФПК строила новый дом — квартиры в нем продавались по $3000-4000 за 1 кв. м. Михаил Зельдин рассматривал и вариант покупки жилья в “Парадном квартале”, но не устроили сроки ввода (2008 г. — первая очередь).

Ирина Гусева купила квартиру годом позже, уже по $2700 за 1 кв. м. “У нас офис на Фурштатской, а я всегда мечтала ходить на работу пешком, через парк”, — говорит Гусева. Выбор определили зелень, близость работы и сроки переезда.

Таврическая — одна из самых приличных улиц тихого центра. И дома здесь не такие древние, как в “золотом треугольнике” (Невский — Фонтанка — Мойка).

Аналитик группы компаний “Бюллетень недвижимости” Сергей Бобашев тоже подыскивал себе квартиру в центре. “Рынок "антикварного" жилья в Петербурге сейчас четко дифференцирован по цене, — резюмирует Сергей Бобашев. — Большинство видовых квартир в исторических местах находятся в собственности состоятельных граждан. В таких квартирах уже сделан качественный, часто эксклюзивный ремонт либо реставрация музейного уровня. На рынке их предлагают относительно дорого”.

Вторую часть предложения “антикварных” квартир представляют относительно дешевые варианты, имеющие существенные конструктивные либо юридические недостатки. Например, весной этого года на рынке появилась 2-комнатная квартира на наб. Фонтанки с видом на воду и Михайловский замок. Дом-памятник, в нем проживали многие известные люди, в том числе и Петр Ильич Чайковский. 60 кв. м, цена — около $100 000.

“Местоположение и окружение отвечают самым придирчивым требованиям покупателя "антиквариата", — рассказывает Сергей Бобашев. — Однако сама квартира представляет собой полуразрушенное помещение без горячей воды и отопления.

Посреди одной из комнат — камин, когда-то изразцовый, а теперь больше похожий на груду кирпича. Потолок — там, где он есть, — сохранил остатки изысканной лепнины, рядом зияющие дыры, в которые виден чердак”.

Такое жилье специалисты относят к разряду квартир-проектов. Покупатель приобретает не жилье, а “объект”, требующий серьезных инвестиций.

Первичный дефицит

Вторичный рынок дорогого жилья удерживает свои позиции благодаря разнообразию предложения. В сентябре 2006 г. покупатели могли выбирать жилье (условная отметка — $3000 за “квадрат”) из 632 вариантов на первичном рынке и из 2442 — на вторичном.

По данным управления маркетинга компании “Петербургская недвижимость”, в настоящее время на рынке строящегося элитного и высококомфортного жилья предлагается 43 объекта общей площадью около 404 000 кв. м. Это на 15% меньше, чем в I квартале года.

Проекты площадью 137 116 кв. м (34%) аналитики компании относят к элитной категории А, 226 850 кв. м (66%) — к категории B. В обеих категориях помимо небольших клубных домов в предложении имеют место и крупные многоквартирные комплексы.

В класс А, например, вошли — благодаря выгодному местоположению — такие проекты, как “Дом у моря”, “Максимум”, “Олимпийская деревня”.

Насчет принципов классификации и отнесения конкретных проектов к тому или иному классу участники рынка продолжают спорить, однако без особого фанатизма. Есть консенсус по главным показателям: спрос на “элиту” оценивается в 5-7% (по площади), планка отсечения — $3000-3500 за 1 кв. м (и продолжает смещаться вверх). Рост цен в этом сегменте за год составил около 80%. А присвоить звание “элитного” рекламщики могут хоть панельному дому в Ульянке — лишь бы это помогало продавать.

По словам генерального директора ООО “Центр развития проектов “Петербургская недвижимость” Ильи Еременко, спрос на элитную недвижимость остается высоким. В течение нескольких месяцев произошло заметное сокращение предложения, вызванное в первую очередь ростом цен и ажиотажными настроениями в покупательской среде. “Тенденция сокращения предложения в ближайшем будущем скорее всего сохранится — объектов и участков, подходящих под элитную застройку, остается все меньше, спрос, подогреваемый ипотекой (в элитном сегменте она также получила бурное развитие), растет”, — резюмирует Еременко.

Генеральный директор компании “Петербургреконструкция” Александр Красников отмечает, что рынок элитной недвижимости мало подвержен внешним факторам. По мнению Красникова, спрос и предложение сбалансированы, хотя в последний год наблюдается превышение спроса над предложением на 2-3%: “Это связано прежде всего с отсутствием новых мест под застройку, с долгим подготовительным периодом для выхода на площадки”. Емкость рынка специалисты “Петербургреконструкции” оценивают в 5-7% от общего объема застройки. Хотя в ближайшие год-два спрос на петербургское элитное жилье может возрасти. Это обусловлено переводом из Москвы ряда государственных структур (Конституционного суда), регистрацией в Петербурге части крупных компаний, а также нарастающим потоком инвестиций, ориентированных на более конкурентные (по сравнению с московскими) цены.

Специалисты холдинга RBI отмечают, что спрос на элитную недвижимость остается стабильно высоким, тенденции в покупательских предпочтениях практически не меняются: состоятельные покупатели хотят иметь квартиру в историческом центре, где много зелени, а в идеале — еще и вид на воду. На вторичном рынке таких предложений остается все меньше (как правило, то, что предлагается сейчас, — это центр, но вторые и третьи дворы). Предложения действительно эксклюзивных и уникальных по своим характеристикам квартир встречаются редко, цена на них была и остается стабильно высокой.

Вторичный и первичный рынки взаимосвязаны, отмечают в RBI, и, если покупатель не находит предложения на вторичке, он обращает внимание на строящееся элитное жилье. В этом случае к требованиям по местоположению добавляются еще такие критерии, как качество дома, его систем и материалов, архитектурное решение, наличие парковки, инфраструктура, парковка и т. д.

“Доля покупателей, проявляющих интерес к покупке именно элитного жилья, не превышает 5% от общего числа. На ближайшие 2-3 года на элитную недвижимость мы прогнозируем постоянный стабильный рост спроса, потом ожидается стабилизация”, — подтверждает генеральный директор корпорации “Строймонтаж” Сергей Филиппов.

Узок круг

Количество участников этого рынка ограниченно, новые проекты наперечет. По словам директора департамента продажи элитных квартир АН “Бекар” Леонида Рысева, в центре (а элитное жилье может быть только в центре) строится всего 4-5 комплексов высокого уровня.

Основные причины, сдерживающие инициативу застройщиков, связаны с тем, что войти на этот рынок и получить площадку под строительство очень непросто. “Перелом может произойти, если на питерский рынок высококомфортного и элитного жилья выйдут московские или западные девелоперские компании, — говорит Леонид Рысев. — Однако пока эти фирмы осваивают рынок Москвы, и в ближайшие год-два их выход в Петербург не предвидится. И этим компаниям нужно будет еще сломить сопротивление петербургских строителей, которые не хотят их пускать на свою “поляну”.

Второй усложняющий фактор, по мнению Рысева, связан с дефицитом участков. Центр города плотно застроен, практически все здания являются историческими памятниками, проблемные питерские грунты сильно удорожают строительство.

Эксперты уверены, что рост цен и доходности строительства (в том числе элитной недвижимости) простимулирует рост петербургских компаний и привлечет столичные и западные фирмы. Однако появление новых проектов возможно не раньше чем через 2-3 года.

Компания RBI осуществляет два элитных жилых проекта. Комплекс “Белые ночи” возводится в самом центре Петроградки, на Каменноостровском проспекте, 40. Дом “Ле Грандъ” строится на Невском проспекте, 152.

В 10-этажном доме на Каменноостровском будет 103 квартиры, на первых двух этажах предусмотрены помещения торгового назначения. Жилье в комплексе можно приобрести по ипотечной программе, реализуемой компанией RBI совместно с Северо-Западным банком Сбербанка России.

Организаторы проекта в качестве конкурентных преимуществ называют отапливаемый паркинг, удобство транспортного сообщения с любым районом города, наличие закрытого внутреннего двора с ландшафтным дизайном и оборудованной детской площадкой (в петербургской сплошной застройке придомовые территории в дефиците).

Дом “Ле Грандъ” на Невском спроектирован архитектурной мастерской Евгения Герасимова. В 8-этажном доме будет всего 44 квартиры. Из панорамных окон верхних этажей открывается вид на Невский. На первых двух этажах дома разместится галерея бутиков Esfera. В цокольном этаже дома предусмотрена парковка.

Как утверждают маркетологи, технические подробности при продаже таких объектов неважны (высокий уровень инженерии и систем безопасности подразумевается по умолчанию). Главное — место и вид.

Компания “Петербургреконструкция” достраивает элитный жилой комплекс “Фаворит” на Крестовском острове. На островах земли побольше, чем в центре: “Фаворит” имеет закрытую территорию в 2,5 га. В комплексе предусмотрено 100 квартир, рядом с ним возводится спортивно-оздоровительный центр премиум-класса.

Признанный лидер рынка дорогого жилья — Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” строит на наб. Мартынова (Крестовский остров) комплекс “Дом у моря”. Архитекторы — Евгений Герасимов и уроженец Петербурга германский специалист Сергей Чобан. Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам Строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”, считает, что архитектурное решение фасадов комплекса не имеет аналогов в России. Уникальный для России доломатизированный известняк на стройплощадку доставляют из Индии и Португалии. “Дом у моря” расположится на площадке в 3,6 га; фишка проекта — wellness-центр. На 2000 кв. м — специально для тех, кто себя любит, — разместятся зона SPA, фитнес-зал и даже площадки для медитаций. С видом на Среднюю Невку и Гребной канал… Кроме того, корпорация продолжает строительство новых домов “Каменноостровской коллекции” и жилого комплекса на наб. Робеспьера, 4.

Квартальный подход

И участники рынка, и эксперты уверены в том, что перспектива рынка дорогого жилья связана с развитием квартальной застройки. Пока примеры такого подхода в Петербурге единичны. Компания “ЛенСпецСМУ” заканчивает продажи в комплексе “У Ростральных колонн”, на стрелке Васильевского. Но этот проект относится к скорее к классу высококомфортного жилья, да и жилая функция в нем не главная.

Серьезные ожидания связаны с развитием проекта “Набережная Европы”. После серии скандалов и смены девелопера реализацией этой масштабной и амбициозной затеи занялся Внешторгбанк. Громкое имя и мощные финансовые ресурсы ВТБ вселяют уверенность в то, что проект все-таки состоится. Однако его концепция еще дорабатывается, основные параметры уточняются.

Могли бы претендовать на “квартально-элитный” статус некоторые проекты на Крестовском. Но, строго говоря, Крестовский остров — не 100%-но элитное место.

Единственный “живой” пример комплексного подхода — “Парадный квартал” Строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”.

Территориально участок застройки площадью около 10 га ограничен Кирочной улицей, ул. Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Площадь будущего жилья — более 100 000 кв. м. Первая очередь будет введена в конце 2008 г., завершение проекта запланировано на декабрь 2013 г. Несмотря на отдаленные сроки сдачи, жилье в комплексе раскупается весьма живо.

“Парадный квартал” задуман как “город в городе” подобно 16-му аррондисману Парижа.

Кроме жилых апартаментов организаторы проекта обещают построить офисы класса А, которые будут сдаваться в аренду; предусмотрены помещения для кафе и ресторанов, фитнес-центр с бассейном, улица бутиков и прочие статусные объекты. Включая площадь с фонтаном.

Ольга Клушина уверена в том, что за квартальной застройкой будущее: именно она предполагает расширенную инфраструктуру и более высокий уровень комфорта, отвечающий современным европейским требованиям. “Участков под новые объекты с каждым годом становится все меньше. Квартальная же застройка вообще уникальна в центре Петербурга. Поэтому самое интересное предложение — это, безусловно, жилая недвижимость квартала класса de luxe”, — говорит Ольга Клушина.

Сергей Филиппов подтверждает: “Спрос на проекты квартальной застройки будет превышать спрос на точечные объекты. Квартальная застройка — один из наиболее эффективных способов формирования новой жилой среды”.

Сходной точки зрения придерживается и Леонид Рысев: “Те, кто сейчас живет в отдельном элитном доме, хотели бы переехать в элитный квартал”. Важнейшее преимущество таких проектов — возможность предложить покупателю социально однородную среду. Главная проблема — трудно прогнозировать устойчивый спрос при таких масштабах реализации (отдельный дом продать легче).

Оба фактора не бесспорны. В Строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” считают, что при грамотной реализации “квартальные” проекты по рентабельности не уступают проектам локальной застройки.

Леонид Рысев напоминает, что обеспечить полную обособленность жилого квартала невозможно — это противоречит законодательству: “Даже "Парадный квартал", несмотря на всю его элитность, будет открытым. Разумеется, можно нанять охрану, чтобы следила за порядком, и т. д., однако перекрыть доступ гражданам на территорию невозможно”.

Александр Красников полагает, что в ближайшие годы спрос на локальные объекты будет все-таки выше — и за счет чисто психологических факторов (привычная среда, сложившаяся инфраструктура микрорайона), да и потребителю пока понятнее, что такое элитный дом, чем элитный квартал. Однако, говорит Красников, “экономически более выгодно рассматривать именно проекты квартальной застройки с созданием новых инженерных сетей и инфраструктуры, однородной социальной среды. Грамотная концепция развития квартала и архитектурное решение являются залогом успеха подобных проектов, даже несмотря на длительные сроки реализации”.

Направление, в котором будет развиваться строительство дорого жилья в Петербурге, обозначено четко. Вопрос в другом: какая из фирм следующей возьмется за масштабный проект? Определенные планы в этом направлении есть у холдинга RBI, несколько перспективных участков рассматривает “Петербургреконструкция”…

Но пока девелоперы делают расчеты и аккумулируют ресурсы, старый фонд все равно пользуется спросом.

В процессе подготовки этого материала в Питер приехал главный редактор приложения “Недвижимость. Жилой фонд” Сергей Жарков. Я неосторожно пригласил его в гости. В первый же вечер, как назло, вышла из строя душевая кабина, залив расположенное под нами кафе (аварийка, сантехники, взволнованные официанты…). Затем в квартиру стали настойчиво ломиться какие-то спецы по установке видеонаблюдения, предлагая усовершенствовать хронически неисправный домофон…

В общем, даже ссылки на то, что всего в трех домах по Баскову переулку жил юный Володя Путин, не помогли мне убедить Жаркова в преимуществах петербургского “тихого центра”. Потому что он очень разный.

Дата публикации: 10:54 16 октября 2006

Источник: bpn.ru