Новое жилье в старом доме: любителям «антик» на заметку

Материальные и моральные издержки поджидают тех, кто выбирает недвижимость в историческом центре города – если покупатели поверхностно руководствуются общим впечатлением, не учитывая ряда нюансов еще на стадии поиска и просмотра. Скрупулезность при покупке объектов старого фонда особенно оправдана.

Петербург бесконечно разнообразен. В любом другом европейском мегаполисе едва ли встретишь такое тесное соседство дворцов и бараков, парадной роскоши фасадов и убожества «вторых дворов», как в историческом центре Петербурга. Местами царство изначальной красоты и изыска поражено глубокими следами разрухи.

Между тем многих старый город влечет неотвратимо, вопреки здравому смыслу, призывающему приобретать новое – «с иголочки» – жилье в экологически чистых спальных районах.

Отдавая должное уважение романтическому порыву патриотов истинного Петербурга, тем более хочется напомнить им о необходимости принимать во внимание специфику старого фонда. Проигнорировав ее в процессе выбора будущего места обитания, романтики рискуют столкнуться с рядом неприятных сюрпризов…

Рядовой горожанин, не без труда заработавший определенную сумму на обмен с доплатой и давно болеющий идеей переехать «из Ленинграда в Петербург», вряд ли осилит покупку квартиры в реконструируемом или совсем новом, но стилизованном под старину доме.

Уплотнившие историческую застройку, эти здания отличаются многими достоинствами и парой мелких недостатков – цена их сравнительно высока, а механизм обязательной предоплаты всей суммы задолго до переезда делает такое приобретение недоступным для основной массы участников «центростремительного» процесса.

Поэтому большинству патриотов Северной Пальмиры придется подбирать недвижимость в старом фонде, который никогда не подвергался капитальному ремонту либо пережил оный (заметим, соответствующего качества) еще в эпоху расцвета застоя.

Итак, на что необходимо обратить особое внимание, дабы не мучиться потом с новой старой квартирой.

Почем «квадрат» – до и после?

Принцип поиска квартиры в старом фонде существенно отличается от критериев выбора типового жилья в спальных районах. Так, бессмысленно проводить сравнительный анализ, хоть сколько-нибудь пытаясь ориентироваться на количество комнат.

Роли оно не играет, слишком уж нестандартны планировки. Главное – число метров и их функциональность. Квартиры с одинаковым числом отдельных помещений могут в разы отличаться по размерам. И сравнительно дешевая на первый взгляд «двушка» на поверку окажется по стоимости одного «квадрата» дороже раза в полтора, нежели иная, расположенная рядом. Та (соседняя) квартира оценена на 15 тысяч «зеленых» выше, но зато и площадь ее почти вдвое больше. А в итоге – стоимость каждого «квадрата» в ней чуть ли не на треть ниже.

Так стоит ли экономить, отдавая предпочтение более дешевой в целом квартире? И можно ли считать такой выбор экономией?

Посему еще на стадии заочного знакомства с вариантами не поленитесь взять в руки калькулятор и подсчитать, во что обойдется квадратный метр общей площади каждого из предложенных объектов.

Но и цена «квадрата» общей площади предложенного на продажу жилья – не единственный показатель его сравнительной стоимости. Важно и то, сколько еще средств придется вложить в объект в процессе ремонта для доведения вашего нового обиталища «до кондиции».

Самое неразумное – это потратить на покупку почти все имеющиеся средства, не изучив тщательно технического состояния недвижимости и не составив своего рода «инвестиционный план».

Для начала надо определить объем обязательных вложений в то, чтобы полностью приспособить новую квартиру для комфортабельного проживания. Не прицениваясь к вариантам отделки коллекционными материалами с привлечением раскрученных дизайнеров, к установке саун, джакузи и прочих милых излишеств, признаем: в квартире должен быть весь комплект удобств, хорошее отопление, прочные стены, ровный пол и не обвалившийся потолок. Окна же и двери обязаны нормально открываться и закрываться.

И теперь прикиньте, хотя бы примерно, насколько каждый конкретный вариант отвечает указанным требованиям и сколько денег необходимо истратить, чтобы компенсировать имеющиеся недостатки. А затем поделите уже эту сумму на количество метров общей площади, добавьте к стоимости квадратного метра цены покупки – вот и появился наконец-то критерий для сравнения разных вариантов.

Правда, помните, что расходы на отделку и мебель здесь ни при чем (единственное ограничение здесь – ваша кредитоспособность). Главное – прикинуть, во что обойдется создание в жилище здоровой основы для последующих дизайнерских изысков.

Удобства: миф или реальность?

Отопление в старом фонде – больной вопрос. Настолько, что хоть категорически советуй: либо заранее настройтесь на вложения в замену всей отопительной системы (включая общий стояк), либо подбирайте жилье в центре только в соответствующий сезон. И тогда не забывайте во время просмотра определять степень прогрева батарей.

Вполне вероятно, что внизу радиаторы холодны, поскольку в них десятилетиями оседала всяческая взвесь, которую невозможно ни промыть, ни продуть.

Конечно, старый фонд, в отличие от панельных домов в спальных районах, хорошо держит тепло, полученное с помощью нагревателей и газовых плит. Но утешение это слабое, а вот дополнительные расходы на электроэнергию и вред от постоянно включенного газа со счетов не сбросить.

Даже если на первый взгляд в предлагаемой вам квартире «все при всем» – и отдельная ванная комната, и новенькая газовая колонка – убедитесь, что это не миф, а реальность. Иначе вы рискуете стать жертвой известного из истории эффекта «потемкинской деревни». Нередко хитроумные продавцы оснащают старое жилье симпатичными деталями, которые на поверку оказываются просто декорацией, прикрывающей серьезные недостатки.

На практике чаще всего приходится сталкиваться с «неутвержденной» ванной. Хорошо, что требования гигиены прочно укоренились в сознании масс. Плохо, что не всегда ванну ставят в подходящем для этого месте. Ладно если на кухне или в коридоре сделали перегородку. Тогда, побегав по тридцати трем инстанциям и всюду немного заплатив, вы все же легализуете полноценное удобство. Но вот если оно расположено над жилыми комнатами обитателей нижерасположенных этажей, тогда, извините, ни за какие коврижки! А в случае малейшей протечки вам придется не только принять на себя все расходы по ремонту залитых квартир, но и немедленно демонтировать ванну, установленную в запретном месте, заплатив приличный штраф.

Реже, но острее встает проблема с горячим водоснабжением. Его, как известно, в старом фонде может не быть в принципе. Продавцы предложат вам установить колонку или проточно-накопительный электроводонагреватель – у них, видите ли, руки не доходили. И даже согласятся «скостить» цену на $200–300 (стоимость этих приборов), если, конечно, не заявят, что все и так учтено при оценке квартиры. Но для установки колонки требуется согласование с Горгазом, до того – визиты трубочистов: обследование, санация вентиляционных каналов. Плюс сварщики. Так что расходы ваши окажутся немаленькими, если вообще вопрос принципиально разрешим.

По-всякому бывает. Продавцы одной квартиры решали-решали проблему, ничего не добились, а колонка – уже куплена. Подвесили они ее на видное место, вывели трубу в обычную вентиляцию (что категорически запрещено!) и давай демонстрировать по пять секунд горения каждому потенциальному покупателю. Счастье, что пожар не устроили. Электронагреватель же, установленный «без ума», штука не менее пожароопасная. Под него надо и счетчик другой ставить, и всю проводку переделывать, и трубы подвода монтировать. Все это – и время, и деньги немалые.

А был ли мальчик?

Порой встречаются особо экзотичные ситуации, крайне опасные для неразборчивого покупателя. Например, самозахват. Предположим, квартирка маловата. А рядом добро пропадает – кусок лестничной площадки, коридорчик и кладовка – муниципальные, общеполезные площади. Метров 15–20 наберется, грех не «прирезать». В итоге несколько десятков кирпичей и стандартная дверь превращают вышеозначенное государственное добро в довесок к жилплощади – в виде просторной прихожей и «темной» комнаты разнообразного назначения. И все это теперь в квартире – ну как родное. Вот только заплатить вы можете, не разобравшись, почти за 70 кв. м, хотя на деле покупаете лишь 50. А остальное в любой момент могут попросить вернуть незамедлительно, да еще и оштрафуют за действия, которых вы не совершали. Только как докажете, что это были не вы?

Самый же коварный вариант – продажа «квартирки» в квартире. В «отдельном» жилище есть и кухонька, и туалет с душем. Но по документам это «счастье» числится парой комнат на обочине многонаселенной коммуналки. Продавцы с соседями о такой «самостийности» вроде бы полюбовно договорились. Пока. Но нет никакой гарантии, что вам удастся довести до конца процесс официального раздела. А если еще и кухня оборудована над расположенной внизу жилой комнатой… В общем, «смотри выше».

Способ отличить узаконенные удобства от «самопала» очень прост: если квартира вас заинтересовала, сразу же просите у владельцев технический паспорт, в котором подробно расписаны все особенности объекта. Если этого документа на руках пока нет, пусть представят для начала (до заключения с вами договора и внесения залога!) хотя бы справку по форме 7 (характеристику жилплощади).

В ином случае есть риск пренеприятных открытий прямо перед нотариатом. Тут уж вы однозначно сможете изучить обязательный для совершения сделки технический паспорт. И что станете делать, не обнаружив в нем ни ванны, ни горячей воды, ни вообще приобретаемой вами отдельной квартиры? Вряд ли вы рассчитываете на такие стрессы: вместо нового места жительства поиметь массу разочарований и переживаний о потерянном времени и несбывшихся надеждах.

Итак, уважаемые патриоты исторического центра, стремясь обосноваться в стенах, хранящих атмосферу веков, будьте практичны! Не забывайте внимательно читать и тщательно считать: заблаговременно знакомьтесь с документами по приглянувшимся вариантам и скрупулезно вычисляйте, во что обойдется доведение каждого из них до «кондиционного» состояния. И только затем – добро пожаловать наслаждаться жизнью в сердце Петербурга!

Дата публикации: 12:14 16 октября 2006

Источник: bpn.ru