Обзор рынка офисной недвижимости за III квартал 2004 года

Экономическая ситуация.

Ключевые события по состоянию на 3 квартал 2004 года.

Россия

Российская экономика по-прежнему динамично развивается, не смотря на знаковые события этого года: дело Юкоса, банковский кризис, политические аспекты (губернаторские выборы и т.д.), теракты (Беслан, 2 авиакатастрофы) и т.д. Об этом свидетельствует рост ВВП, в сравнении с аналогичным периодом за 2003 год - январь-август, он составил 7,3%.

Объем накопленных иностранных инвестиций в экономику России на начало 3 квартала текущего года составил более $66 млрд.

Отток капиталов из России набирает силу. За прошедшие 9 месяцев этот показатель составляет $11 млрд. По прогнозу экспертов, к концу года Россию покинут $16-17 млрд.

По данным ежегодного обзора за 2004 год  "Foreign Direct Investment Confidence Index", Россия опустилась в общем рейтинге привлекательности стран для прямых иностранных инвестиций с 8 до 11 места.
Москва

Среди столиц и крупнейших городов мира Москва занимает второе место по привлечению иностранных инвестиций (около $14 миллиардов).

Темпы  экономического прироста  в Москве приблизились к 10%  в год,  в то время как во многих городах Западной Европы эта цифра составляет 2-3%.
Основные показатели:

Общий объем офисных помещений (класс "А" и "B") - 3,38 млн. кв.м. В 3 квартале 2004 было:

• построено - 140 тыс. кв.м
• сдано и продано - 168 тыс. кв.м

Класс "А":

• Арендные ставки (включая операционные расходы) - $ 650 - 750
• Ставки операционных расходов - $ 75 - 110 за кв.м в год
• Цены продажи за помещения - $ 3 200 - 4 500 за кв.м
• Доля свободных площадей - 3,9%

Класс "В":

• Арендные ставки (включая операционные расходы) - $ 380 - 700 за кв.м в год
• Ставки операционных расходов - $ 40 - 80
• Цены продажи за помещения - $ 2 600 - 3 100
• Доля свободных площадей - 6,5%

Все ставки указаны без учета НДС (18%).

Основные тенденции:

• Объем нового предложения качественных помещений класса "А" и "B", вышедшего на рынок, остается на высоком уровне, как и в прошлом квартале.
• Объем поглощения превысил 168 тысяч кв.м.
• Спрос по-прежнему превышает предложение, однако, на лицо стабилизация арендных ставок как в классе "А", так и в классе "B".
• Произошло уменьшение доли свободных площадей в классе "А" c 4,5% - во 2 квартале, до 3,9% - в третьем квартале, что составило падение на 13%.

Продолжается развитие знаковых для рынка проектов:

• "Москва-Сити" (район Краснопресненской набережной, общая площадь - примерно 1,8 млн. кв.м, из них более 1 млн. кв.м - офисные помещения);
• технопарк на базе завода ЗИЛ (в Нагатинской пойме, площадь офисных помещений - около 580 тысяч кв.м).

В западном направлении, в пределах Третьего транспортного кольца планируются строительство следующих крупных объектов:

• 45-этажный небоскреб (на месте гостиницы "Мир", рядом со зданием мэрии на Новом Арбате, 36, площадь офисных помещений - 125 тысяч кв.м);
• "Смоленский пассаж-2" (Смоленская площадь, 7-9, площадь офисных помещений - 30 тысяч кв.м);
• 22-этажное здание от "Стимул Групп" (Ленинский, 13-15, общей площадью - 33 000 кв.м).

Ставки арендной платы.

В 3 квартале 2004 года рост средневзвешенной арендной ставки в классе "А" составил 2 % и, в большей степени, был обусловлен ростом операционных расходов, тогда  как средневзвешенная арендная ставка в классе "B" понизилась на 6 %, продемонстрировав необоснованность высокого роста в прошлом квартале.

Сейчас средневзвешенная ставка арендной платы за помещения класса "А" находится на уровне $ 655 за кв.м в год, за помещения класса "B" - $ 460 за кв.м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, не включая НДС.

В целом стабилизацию арендных ставок в классе "А" и некоторое их падение в классе "B" мы связываем со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции, выходящими на рынок в последнее время, а также с ожиданиями рынком новых крупных проектов, намеченных на 2005 и 2006 годы.

Ставки аренды в зданиях по-прежнему различаются в зависимости от этажности, видов из окон. Так, ставки на верхние этажи могут отличаться на 20 - 25 % от ставок на нижние.

Кроме того, арендаторы становятся все более требовательными. Например, спросом пользуются виды на историческую часть города, Москва-реку и, что самое главное, компании готовы платить за такие помещения повышенную ставку - на 10-25 % от базовой.

Спрос

Быстрый экономический прогресс ведет к дальнейшему росту спроса на высококачественные помещения. Растет не только количественный спрос, но и качественный. Компании требуют все больших удобств от тех помещений, в которых собираются располагать свои офисы. Соответственно девелоперские компании, со своей стороны, уже на стадии планирования проекта все чаще прибегают к услугам консалтинговых агентств, чтобы иметь четкое представление о потребностях своих конечных потребителей - арендаторов.

Рост количественного же спроса связан не только с выходом на рынок новых компаний, но и с тем, что некоторые компании арендуют заведомо большие площади, с перспективой на расширение штата, а временно невостребованные помещения сдаются в субаренду. 

В 3 квартале текущего года поглощение офисных помещений превысило 168 тысяч кв.м, что довольно значительно, учитывая обычный для данного сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы спад активности в летние месяцы. Спрос наблюдается со стороны различных компаний - добывающих, финансовых, промышленных, консультационных и других. Спрос остается стабильно высоким, и потенциальные арендаторы пока по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и ростом арендных ставок, с другой.

В качестве примера, приведем бизнес-центр на Овчинниковской набережной, 22-24, где через несколько недель после начала продаж более 50% помещений находится под письмами о намерении.

Рынок инвестиционных продаж в 3 квартале не ознаменовался какими-либо крупными событиями. Среди основных причин низкой активности инвесторов отметим:

• ограниченное предложение на рынке по-настоящему качественных объектов офисной недвижимости,
• некоторое ухудшение политического фона.

Предложение

В течение всего 2004 года объем строительства офисных помещений постоянно растет. Более 140 тыс. кв.м офисных помещений высокого качества было выведено на рынок в 3 квартале этого года. Значительная доля вышедших на рынок новых площадей класса "A" и "B" была продана или арендована ещё на этапе строительства.

Таким образом, в Москве формируется более зрелый рынок, где арендаторы получают более выгодные условия, заключая договоры аренды на этапе строительства, а девелоперы и владельцы получают лучшие кредитные условия  под такого рода договоры.

В последнее время наблюдается смещение строительной активности в западном направлении, но в основном в пределах Третьего транспортного кольца, хотя можно наблюдать появление новых проектов и в периферийных районах города. Например, Крылатское, где в настоящее время успешно реализуется проект строительства международного бизнес парка "Крылатские Холмы".

Высокий спрос на этот проект мы связываем с продуманной концепцией его реализации, а также с близостью таких транспортных артерий как Кутузовский проспект, Рублевское и Рублево-Успенское шоссе, в непосредственном окружении от которых проживают многие первые лица компаний. Кроме того, по роду деятельности, некоторым компаниям нет необходимости иметь офис в центре города и они с готовностью занимают вакантные площади в престижном, экологически благоприятном районе.

Катализатором же деловой активности юго-западного направления являются такие компании как Газпром и РАО ЕЭС, расположившие там свои штаб-квартиры. Это стимулирует многие другие компании, чья деловая активность тесно связана с упомянутыми корпорациями, арендовать помещения в ближайшем окружении.

В целом по рынку процент незанятых площадей в классе "А" - 3,9 % и в классе "B" - 6,5 %. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе "A". В долгосрочной же перспективе, прогнозируемый прирост предложения приведет к росту объема незаполненных помещений, что, в свою очередь, будет толкать цены вниз. Такое развитие событий мы прогнозируем уже к концу 2005 года.

Учитывая существующие темпы строительства, через 18-24 месяца может произойти насыщение рынка, что скорректирует цены на приемлемом уровне, как для арендаторов, так и для владельцев.

Ключевые проекты 3 квартала 2004 года:

• Офисно-торговый центр в Сред. Овчинниковском пер. 8 - 10 (здание класса "А", общей площадью - 38 500 кв.м);
• Офисно-торговый комплекс на Новослободской ул. 16 - 18 (комплекс зданий класса "А", общей площадью - 11 785 кв.м);
• Турчанинов пер. 6 (офисное здание класса "А", общей площадью - 17 000 кв.м);
• Офисный центр на 1-м Кожевническом пер. 6 (комплекс зданий класса "B", общей площадью - 10 300 кв.м);
• Офисное здание в Старопименовском пер. 18 (здание класса "А", общей площадью - 6 612 кв.м).

Ключевые проекты 4 квартала 2004 года:

• "Сити-Энка I" на Краснопресненской наб. 29-10 (Первая фаза делового центра класса "А", общей арендуемой площадью - 17 000 кв.м)
• Офисное здание на Озерковской наб. 28 (здание класса "А", общей площадью - 13 752 кв.м)
• Офисное здание в Газетном пер. 13/15 (здание класса "А", общей площадью - 6 606 кв.м);
• Деловой центр на ул. Огородной Слободы 7 стр. 2 (здание класса "А", общей площадью - 6 355 кв.м)

Дата публикации: 10:01 09 ноября 2004

Источник: bpn.ru