Пять новых тенденций на рынке ипотеки

Спадающий спрос на рынке недвижимости привел к увеличению роли ипотечного кредитования. По некоторым данным, уже половина квартир на московском рынке покупается в кредит.

Уже 8 лет – а именно столько существует на российском рынке ипотека – все говорят о перспективности и объемности нашего рынка. В сущности, говорить пока больше было не о чем – объем рынка ипотечного кредитования не превысил пока даже 1% от ВВП. Сравните с Чехией, где ипотека составляет 6% ВВП или Румынией (8%) или вообще с Венгрией (16% ВВП). Менталитет ли, законодательство ли – но что-то не дает ипотеке развиться в полную силу - в России. Возможно, новые тенденции придадут дополнительный импульс.

1. Половина покупок – ипотечные

По словам Елены Щупковой, руководителя отдела вторичного рынка Таганского отделения компании "МГСН", примерно половина покупателей обращается в компанию для покупки жилья с привлечением заемных средств, оставшаяся же часть готова оплатить квартиру собственными средствами. По сравнению с летом или весной нынешнего года, когда риэлторы говорили о 10-15% доле покупок через ипотеку, эта тенденция выглядит очень обнадеживающей для развития рынка кредитования.

Факторов, повлиявших на такой всплеск интереса к кредитованию два: серьезно выросшие цены на недвижимость и не успевающий за ними рост зарплат и накоплений, при более благоприятной для ипотечных покупателей обстановке на рынке.

Действительно, еще в сентябре 1-комнатную квартиру в ЮВАО Москвы можно было приобрести минимум за $130 тыс., а к концу октября цена выросла до $138-140 тыс. При этом спрос на квартиры сейчас далеко не ажиотажный, и продавцы просто вынуждены рассматривать и ипотечных покупателей, несмотря на все неудобства, связанные с такими покупками.

2. Более мягкие условия для получения кредита

По словам Татьяны Никитиной, гендиректора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), сейчас банки уже готовы идти на то, чтобы давать кредит сособственниками, которые не являются супругами. А это автоматически расширяет круг людей, могущих получить кредит. В частности, купить квартиру для своего ребенка могут даже разведенные супруги, выступив сособственниками и выплачивая свои доли отдельно, или люди, живущие в гражданском браке, или просто родственники, к примеру, в сособственник к молодым супругам, которым не хватает дохода, может добавить свои доходы кто-то из родителей.

Некоторые банки сейчас разрешают включать в число сособственников несовершеннолетних детей, правда, их доля должна быть оплачена. Но этот момент позволяет воспользоваться ипотекой тем семьям, у которых уже есть квартира в совместной собственности с детьми для обмена ее на лучшую. А обменные операции по-прежнему занимают самый большой процент рынка. Сейчас еще многие банки стали предлагать кредит для доплаты при обмене на лучшую квартиру, так что в ипотечные сделки вовлекается все больше москвичей.

3. Рост конкуренции

Еще пару лет назад банки, работающие с ипотечными кредитами, можно было перечислить поименно, даже пересчитать по пальцам. По информации МАИН, сейчас на рынке Москвы уже 70 банков предлагают 491 программу для вторичного рынка, 38 банков предлагают 151 программу для кредитования новостроек, и 31 банк предлагает 188 программ для загородного рынка.

Растет роль ломбардного кредитования под залог имеющейся квартиры – заложить свою недвижимость можно в 42 банках столицы. Максимальный средний срок кредитования для вторичного и первичного рыка перевалил за 20 лет, а в среднем банки хотят 14% первоначального взноса на вторичном рынке и 17% - на первичном.

Снизились первоначальные взносы и на загородном рынке - до 20%. Проценты тоже снижаются, и сейчас минимальная средняя ставка в рублях составляет 12%, а в валюте – 10,51%. Единственная проблема, которая возникает при таком обильном предложении ипотечных программ – разобраться в их многообразии, и клиенты все чаще обращаются за услугами к ипотечным брокерам, которые помогают им выбрать наиболее подходящую.

4. Автоматизация банковских процессов

По словам Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработаки кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка 24", ВТБ-24 в ближайшее время ставит для себя задачи оптимизации процесса принятия кредитных решений и внедрения скоринговой системы Experian – Scorex (NBSM), а также налаживания автоматической системы обработки ответов бюро кредитных историй. Но главная задача, которую предстоит решить банкам, это повышение уровня компетенции лиц, принимающих решения и работающих с клиентами. По словам многих ипотечных брокеров, самая большая проблема при получении ипотечных кредитов и покупки квартиры в кредит – некомпетентные и необученные банковские сотрудники, автоматизированая система оценки заемщика помогает решить эту проблему.

По словам Нури Катца, президента "Century 21 Россия" (это российское отделение крупнейшей риэлторской сети в мире, которая в конце сентября этого года вышла на российский рынок), они знают эту проблему и готовы помогать банкам отрабатывать технологии, используя свой многолетний международный опыт ипотечного брокерства в 50 странах. Они собираются активно работать с ипотечными программами, впрочем, как и еще пять крупнейших сетей риэлторов, которые скорее всего выйдут на российский рынок в течение ближайшего времени.

5. Новые виды продаж кредитов

Это и продажи кредитов через Интернет, и продажи через другие банки, и активное сотрудничество с ипотечными брокерами – как независимыми, так и в составе риэлторских компаний. Собственно говоря, в этом Россия идет путем, который был пройден США еще много лет назад. Сейчас в США кредит можно получить, позвонив в банк по телефону из любого штата страны в тот город, где клиент собирается покупать недвижимость.

К примеру, в банк в Нью-Джерси звонит с Аляски сержант кабельного подразделений определенного рода войск. Оператор банка ищет эту должность в базе, и может узнать абсолютно все о его доходах. И он спрашивает сержанта – какой у вас доход?

Если данные совпадают (а смысла врать нет), то сержанту тут же оформляется кредит скажем, на $400 тыс. на покупку дома в Калифорнии. Оператор высылает по электронной почте пакет документов на кредит, сержант распечатывает и подписывает, отсылает почтой DHL и все, кредит готов, можно покупать дом. При этом у сержанта ничего нет, кредит дают ему под совокупность факторов – его капитализации как специалиста, его зарплаты, его пенсии, которую он получит после увольнения.

На российском рынке так будет не очень скоро, однако уже сейчас крупнейшие банки собираются предложить своим клиентам и контрагентам возможность оплаты и диалога через Интернет – к примеру, через личный кабинет на сайте банка.

И еще две тенденции, про реализацию которых пока рано говорить, но тем не менее они уже есть в планах развития банкиров - ломбардное кредитование для бизнеса под залог личной недвижимости и активное развитие региональной сети отделений.

Дата публикации: 14:11 24 октября 2006