Рискуя «доступным жильем»

Ипотечный кредит обременителен. Обременяют его не только проценты, комиссии, справки-проверки, но и страхование. В стандартный пакет «сопутствующих услуг» входят: во-первых, страхование жизни и трудоспособности заемщика; во-вторых, страхование приобретаемой недвижимости; и очень часто в-третьих, так называемое титульное страхование (на случай потери права собственности). И все – в пользу кредитора. В совокупности взносы, которые придется платить до полного взаиморасчета с банком, составляют 0,8–2% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. При среднем кредите по Москве в $100 тыс. первый «страховой» год обходится в сумму до $2 тыс.

Но среднее средним, а индивидуальное индивидуальным. Стоимость каждого вида страхования, входящего в пакет, рассчитывается для клиентов персонально. Взять, к примеру, «жизнь» (на нее, кстати, приходится больше всего выплат). Для расчета тарифа страхователю предлагается заполнить подробнейшую анкету. Лгать нельзя – компания получит право расторгнуть договор или отказать в выплате. Кроме всего прочего в анкете просят указать такие детали, как рост и вес заемщика, подтвердить или опровергнуть наличие тех или иных заболеваний, вспомнить, сколько и какого алкоголя еженедельно потребляется, сколько выкуривается сигарет.

Данные анкеты проверяются специалистами страховщика. Они могут, к примеру, позвонить в поликлинику, где обслуживается заемщик. А если размер кредита превышает $100–250 тыс., компании зачастую настаивают на прохождении медкомиссии.

На стоимость «имущественного» полиса влияют год постройки здания, материалы, из которых сделаны его стены и перекрытия, наличие газопровода, некоторые другие технические особенности. Собственно, стандартный договор ипотечного страхования защищает только конструктивные элементы квартиры. Сюда не входят отделка и движимое имущество – мебель, бытовая техника. Ибо предметом залога они не являются.

Титульное же страхование особенно актуально при покупке жилья на вторичном рынке, когда за так называемую юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Размер тарифа зависит от срока кредита – чем он больше, тем выше поправочный коэффициент.

Некоторые аналитики отмечают, что расценки на ипотечные страховые программы с каждым годом снижаются из-за обостряющейся конкуренции. Так, по оценкам специалистов «Стандарт-резерва», за последние два года они упали примерно на 20%.

Редкий случай страховой. Что же касается убыточности ипотечного страхования, то ее анализировать крайне затруднительно. Опрошенные «Ф.» страховщики говорили и об 1%, и о 40%. Статистика практически отсутствует (для более или менее точного ее отображения нужны данные за 5 лет, а договоры ипотечного страхования активно заключаются только последние 2–3 года).

По словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании «Макс» Александра Агапова, «гибель хотя бы одного заемщика существенно изменит названную цифру».

Как отмечают в «Росгосстрахе», около 80% всех «ипотечных» выплат приходится на риски, связанные со смертью заемщика или потерей им трудоспособности. По имуществу платить приходится значительно реже, ведь, напомним, страхуются конструктивные элементы, они исключительно редко уничтожаются пожарами. Ну а поскольку ипотечные сделки тщательно проверяются риэлтером, банком и страховщиком, «титул» также не слишком убыточен.

Ипотечный треугольник. Вообще же, чьи риски страхуются – банка или заемщика, – вопрос дискуссионный. «Пока банки больше заинтересованы в ипотечном страховании,– утверждает руководитель управления методологии компании «Гута-страхование» Олег Полетаев. – Они рассматривают полис как меру обеспечения своих интересов». Более того, квартиры страхуются в силу закона (об ипотеке), который гласит буквально следующее: «Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора». Если же по какой-то причине соответствующие пункты остались за рамками кредитной сделки, то по общему правилу заемщик должен страховать недвижимость за свой счет на сумму, не ниже обеспеченного ипотекой обязательства.

Собственник квартиры может обезопасить себя от тех же рисков, что и банк, но лишь частично. «Договор ипотечного страхования, заключенный в соответствии с требованиями кредитора, не защищает на 100% интересы заемщика, – утверждает директор управления по реализации страховых программ группы «АльфаСтрахование» Андрей Рассветаев. – Конечно, в случае его смерти компания погасит банку остаток задолженности и избавит семью от необходимости освобождать заложенную квартиру. Однако если, например, в результате пожара купленный в кредит дом уничтожен, страховщик не компенсирует той части средств, которые заемщик вложил самостоятельно и уже направил на погашение кредита».

Страховые и кредитные организации идут на взаимные уступки в нелегком ипотечном деле. По словам руководителя отдела ипотечного страхования «Стандарт-резерва» Маргариты Степанян, «для банков и их клиентов действует система более низких тарифов. Во-первых, заемщики приходят к нам, преодолев уже несколько уровней андеррайтинга – они и их имущество прошли проверку. Это снижает вероятность махинаций. Во-вторых, сотрудничество с банками подразумевает приток клиентов. Мы воспринимаем заемщиков как корпоративных страхователей, для которых всегда действует ряд скидок. К тому же договор заключается на несколько лет – это тоже понижает его стоимость».

Скидки весьма уместны в нынешних условиях. Ипотечное страхование обещает стать одним из самых динамичных видов бизнеса. Его объемы увеличились за прошлый год в два с лишним раза. Вот и директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании «Росгосстрах» Руслан Сатюков уверяет, что темпы роста «ипотеки» в портфеле страховщика самые высокие по сравнению с другими видами и составляют более 300%.

Дата публикации: 10:59 25 октября 2006