Кому выгодно сдавать квартиру в Москве?

По сравнению с прошлым годом темпы роста арендных ставок заметно снизились. Теперь чтобы окупить новую квартиру, арендодателю придется ждать не 10-12 лет, а почти в два раза больше. Стабилизация на рынке аренды связана с уменьшением его доходности.

По свидетельству специалистов возможный доход арендодателя снизился в среднем на 4% в месяц (из-за остановки повышения арендных ставок). Это без учета общеэкономических факторов, среди которых главное место занимает уровень инфляции - его не удалось сдержать, вопреки обещаниям правительства. Месячная стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир за 2006 год возросла на $20-22, трехкомнатных, как наименее ликвидных всего на $5-7 (в 2005 году эти показатели были в 1,5-2 раза выше). Соответственно нынешние цены (на октябрь 2006) выглядят так:

- однокомнатное жилье - не менее $550 в месяц,

- двухкомнатное - от $650-660

- трехкомнатное - колеблется в пределах $750-800.

Как и всегда наиболее подвержены удорожанию самые маленькие квартиры - на них наиболее высокий спрос. В цифровом выражении, согласно публикуемым данным, желающих арендовать однокомнатную квартиру - 65%, двухкомнатную - 29%, трехкомнатную - 5%, с большим количеством комнат - всего 1%.

Второй критерий, влияющий на иерархию цен - местоположение жилья. ЦАО, ЗАО и - безусловные лидеры. Так цена сдаваемой однокомнатной квартиры достигала чуть ли ни $7 тыс. в ЦАО, и $3,5-3,7 тыс. в ЗАО. О квартирах больших площадей говорить не приходится. Максимальные арендные ставки могут составлять $25-40 тыс. в месяц. В тоже время минимальные цены в этих районах от $650-800 - за "однушку", разумеется.

Движение к стабилизации на рынке аренды объясняется снижением желания использовать квартиру в качестве статьи доходов. По сравнению с высоколиквидными финансовыми активами, а также оборотами от торговли, сдача недвижимости менее эффективное вложение капитала, несмотря на его высокую надежность.

Таким образом, количество покупателей квартир, занимающихся сдачей в аренду, сократилось (в отличие от перекупщиков, то есть тех, кто перепродает жилье, играя на повышении цен). А их влияние на рост арендных ставок неоспоримо, ведь именно были самыми заинтересованными лицами, отбивающими свои вложения. Остальные - основная масса арендаторов - подтягивали ставки по инерции, объясняя это общим ростом цен и желанием не упустить большую выгоду.

Развитие ипотечного рынка также стимулировало в некоторой степени "безквартирных" граждан обращать внимание на кредиты, нежели на аренду. Жить в долг на своей жилплощади, безусловно, приятнее, чем оплачивать чужую собственность.

Однако создавшееся положение не пугает тех, кто сдает жилье не первый год. Для них сдача квартир - весьма прибыльный бизнес. Более того, сложившаяся обстановка сбалансировала отношения собственника и арендатора. Растущие цены на квартиры сдерживают покупательский спрос, соответственно количество потенциальных арендаторов сохраняется на высоком уровне. Особенно это касается дефицитных недорогих квартир. Поскольку Москва остается самым привлекательным городом для приезжих говорить о спаде спроса на дешевое жилье не приходится.

Так что в самом выгодном положении останутся держатели квартир "эконом-класса". Их доходность, пусть и не прежними темпами, но будет расти до тех пор, пока спрос на жилье в этом сегменте не сократиться. Естественное снижение доходности в сегменте дешевого жилья может произойти только в условиях общего экономического спада, ударившего по доходам значительной части населения России.

Категория предпринимателей, которым сложно будет развить арендный бизнес - новички. Учитывая возросшие цены им потребуется больше времени для раскрутки, даже в том случае, если они рискуют приобретать жилье на стадии строительства и готовы потом вкладываться в ремонт. Но таких новичков все-таки не много. Рынок в достаточной степени сформирован. Кстати, игроки иногда проводят мнимых новичков, с целью сбить с толку своего конкурента (их в расчет брать нельзя).

Что касается собственников дорогого жилья, в частности элитного, то сегодня их прибыльность не обещает оставаться столь высокой (но и ее существенного снижения в ближайшее время не предвидится). Появление таун-хаусов и прогнозируемое увеличение доходных домов может существенно снизить интерес арендаторов к частным арендодателям. Не случайно девелоперы все чаще рассматривают вложение капиталов именно в доходные дома элит-класса.

С другой стороны в элитное столичное жилье с удовольствием вкладываются иностранцы, которых удовлетворяет доходность в 6-8% годовых. Это представители крупных корпораций, банков и посольств. Ну и, безусловно, иностранные инвесторы, давно наладившие свой бизнес в российской столице. Хотя вполне возможно, в ближайшие годы их вложения могут устремиться в Санкт-Петербург - город, где по-прежнему ощущается нехватка дорогих апартаментов, да и офисных помещений класса "А" (впрочем, это уже другая тема).

Так что рынку аренды явно не грозят серьезные спады.

Скорее в свете последних изменений, связанных со снижением доходности отдельных видов жилой недвижимости, арендодатели постараются "восстановить справедливость". Или, по крайней мере, удержать позиции. Дело в том, что участие в более доходных сферах бизнеса, на которые, разумеется, переключаются в той или иной мере все участники рынка - привлекательно. Но они не являются высоконадежными активами, в отличие от недвижимости. А терять гарантированную финансовую стабильность просто нелепо.

Кстати, элитные квартире, в плане спокойствия самые выгодные. Если взять стоимость панельного жилья - "двушку" или "однушку" то ее окупаемость от сдачи в аренду произойдет быстрее, нежели от квартиры в элитном доме. Но и при рыночной стагнации (а уж тем более спаде), обесценится она быстрее. Возможно, именно поэтому крупные бизнесмены для диверсефикации своих инвестиций вкладываются именно в элитные объекты. Более того, арендная плата рассматривается, как часть дивидендов…В последующем такую квартиру можно продать, получив при этом прибыль (так как цены растут на все). С точки зрения сохранения большого капитала это очень выгодно. С дешевыми квартирами получить такую отдачу сложнее.

Все это свидетельствует о том, что аренда была и остается одной из самых доходных статей, как для собственников дешевого жилья, так и для владельцев элитной недвижимости. Возможные рыночные изменения могут лишь на время снизить прибыльность арендодателей. Что и происходит на сегодняшний день. Кстати, вполне возможно, что сегодняшний уровень доходов - не является низким или недостаточным. Рынок - во многом саморегулируемая система. Любые отклонения от рыночного баланса - временны (речь идет о здоровой рыночной модели). Вполне возможно, что рост арендных ставок год-полтора назад был неоправданно высоким, что приносило сверхприбыли, которые, как известно, носят кратковременный характер.

Дата публикации: 10:49 26 октября 2006

Источник: bpn.ru