Офисные площади в Бизнес Центрах Санкт-Петербурга на август 2006 г

По данным отдела аналитики агентства недвижимости "Итака" рынок офисной недвижимости сейчас стабилен, востребованность офисных площадей в бизнес-центрах не снижается.

Ввод новых площадей

Постоянное увеличение объема ввода новых офисных помещений не вызывает у инвесторов сложностей с их заполнением. Процент заполнения действующих бизнес-центров очень высок. Освобождающиеся площади, как правило, перераспределяются между действующими арендаторами бизнес-центра. Компании покидают свои помещения, в основном, в связи с расширением и переходом в новые бизнес-центры, в которых есть предложения больших площадей и помещений более высокого качества.

Возможный уход якорного арендатора, конечно, негативно сказывается на стабильной прибыли БЦ, поскольку поиск нового крупного клиента остается довольно сложной задачей. Арендодатели, стараясь снизить риск, заключают договор с арендаторами на возможно более длительный срок – 3-5 лет, а в отдельных бизнес-центрах класса А – до 7-10 лет. Для арендаторов, досрочно расторгающих договоры, устанавливаются штрафы.

Бизнес-Центры, принятые госкомиссией с января по июль 2006 г.

Название	Класс	Адрес	Район	Общая площадь, кв. м	Площадь офис. пом., кв. м
Строгановский	А	Невский пр, 19	Централ.	2000	1185
Сенатор 2	В+	Кропоткина, 1 лит А	Петроград.	5998,8	4810
Респект	В+	Детская ул, 5 лит А	ВО	4989,8	3098
Лидвал-Холл	В	Льва Толстого ул, 2а, лит Б	Петроград.	3130,7	2512
Белый Остров	В+	Сердобольская ул, 64	Примор.	9080,5	5328
Лахта	С	Оптиков ул, 4 лит Ж	Примор.	18023,4	7000
БЦ в ЖК "Чкаловский"	В	Большая Зеленина, 10	Петроград.	10000	8000
Интертерминал-Предпортовый	В+	Кубинская, д 75/1	Москов.	4313,9	2476,7
Константа	В+	Ленинский пр, 153 лит Д	Москов.	15828,3	7220
Regent Hall	В+	Владимирский пр, 21	Централ.	11413	6500

Строительство бизнес-центров класса В стало приоритетным направлением для инвесторов. Сумма вложений в этом случае значительно ниже, чем в бизнес-центры класса А, которые требуют как особых технологий строительства, так и индивидуального подхода к отделке. Бизнес-центры класса С требуют примерно тех же вложений, что и класса В, но срок окупаемости этих проектов больше.

По предварительной информации инвесторов, в 2006 году около 50 бизнес-центров должны пополнить рынок новыми офисными площадями (включая БЦ, которые уже прошли госкомиссию). Общая площадь этих зданий составит около 400 тыс. кв. м, из них полезные офисные помещения составят около 230 тыс. кв. м.

Несмотря на планируемый в этом году рекордный объем ввода БЦ класса А, лидером заявленного поступления офисных площадей остаются бизнес-центры класса В+. Их доля в общем объеме офисных площадей составит 41 %. Не намного отстают и офисные здания класса В (38 %). Бизнес-центры класса С продолжают уступать свои позиции – их доля составит лишь 4 % (около 10000 кв. м).

Высокий спрос стимулирует инвесторов укрупнять свои проекты, но в исторической части города это сделать достаточно трудно, в силу ограничения территории застройки и разрешенной регламентом градостроения СПб этажности сооружений в центре города. Сегодня разрабатывается несколько крупных проектов в Приморском, Невском и Красногвардейском районах.

Вновь создаваемые офисные помещения, удаленные от центра города, имеют свои особенности – как правило, они входят в состав единых многофункциональных комплексов, включающих и торгово-развлекательный сектор.

Другой немаловажный фактор – это возможность организации вместительной парковочной зоны, что является невозможным для бизнес-центров в историческом центре.

Кроме того, бизнес-центры, создаваемые в спальных районах имеют возможность привлечения будущих клиентов конкурентоспособными ценами.

В целом на Петербургском офисном рынке укрепляются позиции сетевых инвесторов.

Продажа офисов

В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров, которые в будущем планируют сдавать собственные площади. Главным образом офисные площади, предлагаемые к реализации по схеме долевого участия относятся к категории В или В+.

Диапазон цены продажи на офисы достаточно велик – от $ 1300 до $ 3000 / кв. м.

Цена предложения различается в зависимости от локации бизнес-центра, местоположения офиса внутри самого здания, размера приобретаемого помещения, срока завершения строительства и способа оплаты. При использовании рассрочки цена каждого метра еще возрастает. Так, например, при покупке офиса в бизнес-центре «Содружество» с рассрочкой на 1 год будущий собственник переплатит на 100 евро за «квадрат», а при рассрочке на 2 года – 200 евро.

Аренда офисов

Уровень арендных ставок предложения по классам бизнес-центров выглядит следующим образом.

Цена предложения аренды офисов по классам и по районам на август 2006
район класс	А	В+	В	С
Централ.	712-950	360-813	376-600	200-450
Петроград.	670-925	350-540	350-490	265-388
Адмирал.	нет	350-750	300-560	180-445
ВО	нет	350-530	300-490	160-309
Выборг.	555	450-600	300-450	218-380
Москов.	нет	375-425	250-430	180-405
Фрунзен.	нет	строится	280-393	162-378
Примор.	нет	405-480	240-405	150-405
Калинин.	нет	строится	213-378	140-300
Киров.	нет	350	250-400	170-240
Красногвард.	строится	370-460	270-455	150-357
Невский	нет	строится	216-347	181-314

В БЦ класса А рост арендных ставок с декабря 2005 года составил 9-13 %, в БЦ класса В – 12-15 %, в БЦ класса С – 13-20 %. Приведенный уровень роста арендных ставок является усредненным и в рамках одного класса или района различия могут быть весьма существенны. Так, например, в БЦ «Сити-Центр» (офисы класса В и В+) рост арендных ставок с весны составил 20 %, а с декабря 2005 года 35-40 %.

Рост арендных ставок в бизнес-центрах бывает связан, главным образом, либо со сменой арендатора, либо с наступлением нового отчетного периода и пролонгирования договора. Так как в большинстве БЦ эти события происходят в разное время, то рост арендных ставок происходит индивидуально у каждого арендодателя.

В наиболее дорогих проектах, в которых предлагаются свободные площади в аренду, арендная ставка стремится к $1000 в год за 1 «квадрат» офисного пространства.

Среди самых дорогих офисных адресов: БЦ «Аполло» (Петроградский р-н) цена аренды до $ 925 в год, БЦ «Оскар» (Центральный р-н) ставка $ 920 в год, БЦ «Строгановский» (Центральный район) – от $ 850 в год, БЦ « Geneum » – $ 850 в год за 1 кв. м (цены представлены в $ с учетом НДС).

Услуги БЦ

Неотъемлемым атрибутом бизнес-центра высокого класса (А или В+) является наличие парковочной зоны. Большинство бизнес-центров испытывают серьезные трудности с организацией достаточного количества машино-мест для всех сотрудников и гостей бизнес-центров. Наибольшие проблемы возникают у владельцев деловых центров в исторической части города. При сооружении новых зданий БЦ инвесторы заранее предусматривают строительство подземных паркингов, которые рассчитаны не более чем на 20-30 м/м.

Дефицит предложения всегда рождает завышенные расценки на предлагаемые услуги. В среднем арендатору предоставляется одно машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Лишь около 30 % всех действующих бизнес-центров могут предложить выделенную охраняемую парковочную зону. Бизнес-центры более низкого класса включают эту услугу в арендную плату или предлагают парковать машины на территории, прилегающей к зданию. Бизнес-центры более высокого класса предоставляют хорошо оборудованную платную парковку, территория которой круглосуточно охраняется.

В продажу парковочные места предлагаются крайне редко. Цена на них значительно различается. Например, в БЦ «Голицын» 1 парковочное место предлагается по 27 тыс. у.е (актуальный курс 30 руб.), а в Офисном центре на 9-й линии ВО, 76 цена составляет – $ 22 тыс.

Средняя цена парковочного места в БЦ на август 2006 года (в $ за месяц)
Класс А	150-400
Класс В+	100-250
Класс В	75-130
Класс С	15-60

Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости

В 2006-2007 годах ожидается значительное прибавление количества офисных площадей в бизнес-центрах. Поступление на рынок новых офисных помещений не скажется на общей ситуации с заполняемостью БЦ.

Сложившаяся стабильная ситуация на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, в ближайшее время сохранится, что является привлекающим фактором для инвестиций в данную сферу недвижимости. Специалисты пытаются просчитать, когда наступит насыщение рынка офисными площадями. По предварительным прогнозам еще 2-3 года заполняемость БЦ будет держаться на прежнем уровне.

Для правильного развития рынка соотношение спроса и предложения должно быть сбалансированным. Значительное превосходство спроса над предложением позволяет собственникам офисов диктовать условия арендосъемщику.

Постепенно увеличивается количество крупных российских и иностранных компаний-инвесторов заинтересованных в инвестициях в петербургский рынок офисной недвижимости.

Стали появляться инвесторы, готовые приобретать как девелоперские проекты, так и действующие бизнес-центры.

Постепенно видоизменяется понятие «престижная локация» бизнес-центра. Происходит смещение качественных офисных площадей от центра города. Формируются локальные «офисные зоны» с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Это могут быть отдельные кварталы в спальных районах со сложившимся спросом на офисные помещения.

Наиболее привлекательными адресами для инвестора на сегодняшний день являются участки в Выборгском, Невском, Красногвардейском и Московском районах.

Дата публикации: 15:16 27 октября 2006

Источник: bpn.ru