Недвижимость для пайщика

Это заключительная статья о фондах недвижимости. Мы уже рассказали о ЗПИФах жилья и загородной недвижимости. В этой статье речь пойдет о фондах, помогающих частным инвесторам вкладывать сбережения в коммерческую недвижимость и ипотечные закладные.

Уйти в коммерцию

Закрытые ПИФы недвижимости могут вкладывать деньги пайщиков не только в жилье и землю, но и в коммерческие площади: офисы, магазины, торгово-развлекательные центры, складские помещения и даже рестораны.

Причем все эти фонды могут получать прибыль не только за счет перепродажи недвижимости. Так, рентные фонды покупают уже построенные офисные или торговые площади и сдают их в аренду. А вот девелоперские ЗПИФы сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости, попутно заселяя их арендаторами.

Входной билет на рынок коммерческой недвижимости существенно дороже, чем при инвестировании в жилье. Участвовать в проекте строительства бизнес-центра или торгового комплекса для человека с небольшими деньгами слишком накладно: здесь счет идет на миллионы долларов. А для вложений в московскую офисную недвижимость нужно иметь не меньше $300 000, уточняет замдиректора департамента коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Элина Занина. По ее словам, на эту сумму можно купить индивидуальное офисное помещение площадью 80-100 кв. м на нижних этажах жилых комплексов, а вот приобрести несколько десятков квадратных метров в бизнес-центре практически невозможно.

Так что у большинства частных инвесторов, которые хотят заработать на коммерческой недвижимости, остается один путь — купить паи ЗПИФа.

Строим вместе

По мнению аналитиков, девелоперские фонды доходнее рентных. По оценке исполнительного директора УК “Блэквуд Фонды Недвижимости” Артема Цогоева, пайщики девелоперских фондов могут рассчитывать на доход в 18-25% годовых. Такие же цифры называет и директор по фондам недвижимости УК “Ренессанс Капитал” Екатерина Константинова.

Однако инвестиции в строительные фонды более рискованные, предупреждает директор консалтинговой группы “Личный капитал” Владимир Савенок. Ведь девелоперы несут свои риски — например, здание может быть построено на год позже, чем планировалось, рассуждает Савенок.

В любом случае девелоперских фондов, доступных частным инвесторам, крайне мало. Паи ЗПИФа “Перспектива-Инвест” под управлением пермской УК “Витус” можно купить на фондовой бирже ММВБ или приобрести прямо в Перми, в офисе УК “Витус”. А паи фонда “Демидоff — коммерческая недвижимость” можно купить только в Екатеринбурге, в офисе его УК “Маяк Эссет Менеджмент”.

Сейчас идет формирование ЗПИФа “Наследие — коммерческая недвижимость” (УК “Наследие СП”). УК планирует инвестировать средства фонда в недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. Но в какие именно объекты будут вложены собранные средства, в УК “Наследие СП” не сообщили. Чтобы стать пайщиком этого ЗПИФа, достаточно иметь 50 000 руб.

Заработать на аренде

Управляющий директор УК “Уралсиб” Салават Халилов считает, что частному инвестору лучше всего вкладывать деньги в рентные ЗПИФы: “Пайщик в любом случае получит рентный доход”.

Сейчас доходность вложений в них составляет 15-20% годовых. Деньги пайщиков прирастают за счет арендных платежей. Свою лепту вносит и рост цен на недвижимость. “Арендные платежи добавляют к инвестированной сумме около 10-15% годовых, так что за вычетом вознаграждения управляющей компании и накладных расходов пайщики могут рассчитывать на текущую доходность (без учета прироста стоимости объекта) в размере 8-12% в год”, — разъясняет Константинова из УК “Ренессанс Капитал”.

Правила рентных фондов могут предусматривать промежуточные выплаты пайщикам за счет доходов от аренды. Тогда УК перечисляют деньги на банковский или брокерский счет пайщика — в зависимости от того, где были куплены паи. Но стоимость пая при этом снижается на выплаченную сумму. Директор отдела фондов недвижимости УК “Тройка Диалог” Сергей Васин говорит, что правила ЗПИФа “Коммерческая недвижимость” предусматривают выплату 85% от прироста стоимости пая за год. По его словам, в январе 2006 г. УК выплатила пайщикам 28 973 руб. на пай. Соответственно, на ту же сумму снизилась и расчетная стоимость пая (до 299 231 руб. на 31.01.2006 г.). Промежуточные выплаты в размере 85% дохода предусмотрены и в ЗПИФе “Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость” под управлением УК “Свиньин и партнеры”. Выплаты ежеквартальные: например, за девять месяцев этого года пайщикам было начислено по 13 271 руб. на один пай.

По оценкам директора центра альтернативных инвестиций и недвижимости УК “Альянс Росно. Управление активами” Дмитрия Васютинского, офисная недвижимость дорожает в среднем на 10-15% в год. Так что после каждой переоценки активов фонда (они проходят два раза в год) увеличивается и расчетная стоимость пая. По подсчетам гендиректора УК “Свиньин и партнеры” Владимира Свиньина, только за счет роста стоимости имущества фонда за два года его паи подорожали на 42% — со 155 000 руб. до 220 000 руб.

Те, кто предпочитает инвестировать в рентные ЗПИФы, могут купить паи Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость, ПИФа “Коммерческая недвижимость”, а также фонда “Демидоff — рентная недвижимость”. Паи первых двух фондов торгуются на ММВБ, и УК помогают желающим купить и продать паи найти друг друга. А вот чтобы стать пайщиком фонда “Демидоff — рентная недвижимость”, придется съездить в офис УК “Маяк Эссет Менеджмент” в Екатеринбург.

Ипотека на паях

Еще один класс ЗПИФов зарабатывает не на недвижимости, а на жилищных кредитах. Такие фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов. В текущий доход пайщиков не попадают суммы, поступившие в счет погашения основного долга и суммы от досрочно погашенных кредитов — на эти деньги фонд покупает новые закладные. По сути, пай ипотечного фонда — это облигация с фиксированным купоном. Генеральный директор УК “Коллективные инвестиции” Михаил Тяжлов говорит, что и на бирже такие паи торгуются так же, как облигации.

“Пайщики ипотечных ЗПИФов могут рассчитывать на доход от 12% годовых. Банки сейчас выдают кредиты под 14% годовых, доходность инвестиций для пайщика будет примерно на 2% меньше”, — говорит директор “Регион Эссет Менеджмент” Андрей Жуйков.

При этом сами управляющие ожидают, что со временем доходность ипотечных фондов станет уменьшаться, поскольку ставки по ипотечным кредитам будут падать. А пока они очень рассчитывают на ипотечные кредиты, выданные банками в регионах. “Пока еще ставки по кредитам там выше, чем в Москве или Петербурге, и эти закладные сейчас наиболее интересны”, — рассказывает замгендиректора УК “КИТ Финанс” Олег Сыпин.

Паи многих ипотечных ЗПИФов торгуются на ММВБ, а два формирующихся сейчас ипотечных фонда, “ИнвестКапитал — фонд ипотечный” (УК “Инвестиционный Капитал”) и “Наследие — Ипотечный фонд Балтинвестбанк” (УК “Наследие СП”), установили для инвесторов вполне демократичные суммы первоначального взноса — 50 000 руб. и 10 000 руб. соответственно.

Дата публикации: 10:44 30 октября 2006

Источник: bpn.ru