Квартиры превратились в финансовый инструмент

Кто только не берется сегодня анализировать ценовую динамику на жилищном рынке! Но только риэлторы знают, насколько цены предложения снижаются в момент торга, каков срок экспозиции квартир. Интересно также число зарегистрированных сделок. Единственный, кто поделился с журналистами на пресс-конференции РГР этими секретами, был Константин Апрелев, вице-президент РГР, который не стремился заряжать прессу оптимизмом.

В этой речке утром рано...

По словам К. Апрелева, пик активности на московском рынке в 2006 году пришелся на июль, что заставляет предположить, что именно тогда наступило краткосрочное равновесие спроса и предложения, и максимальное число покупателей и продавцов перестали "бодаться" и сумели договориться о цене. В июле в Москве было зарегистрировано 11 тыс. сделок, затем их число стало падать и в сентябре дошло до 9 тыс., причем это происходило на фоне роста предложения. Следовательно, спрос не настолько велик, чтобы поглотить дополнительные объемы. Одна из причин - начало активного выхода на рынок инвестиционных квартир (тех, которые покупались исключительно с целью краткосрочной спекуляции).

К.Апрелев отмечает, что отличие цен предложения от реальных цен сделок увеличилось до 8-10%, то есть торг стал не только уместен, но и эффективен. Это свидетельствует, что покупатели отказываются принимать цены предложения, а продавцы готовы их снижать больше, чем обычно. Кроме того, тенденция снижения спроса проявляется в увеличении среднего срока экспозиции квартир. Выставляется запредельная цена (которая накручивает общую статистику), квартиру долго никто не берет.

В итоге, цену снижают до реального уровня, квартиру тут же сметают с рынка, и более низкая цена не успевает даже испортить чарты. В настоящее время средний срок экспозиции вырос до 60 дней (в марте было 35 дней). Это что угодно, но только не ажиотаж. Продавцы не снижают цены, но диктовать свои условия им все сложнее.

Возможны варианты

В свою очередь, аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник заявил, что его долгосрочный прогноз полностью совпадает с прогнозом К. Апрелева, но сам К. Апрелев от такого единства взглядов вежливо отказался. Он сказал, что если бы цены спокойно росли, то есть превышали инфляцию в 1,5 раза, то это могло бы стать долгосрочной тенденцией. Но поскольку цены серьезно обогнали реально обоснованный уровень, то они вполне могут снизиться.

Что касается ближайших перспектив, то прогноз К. Апрелева на будущий год отличается от других своей вариантностью. По его мнению, 15% вероятность, что цены будут расти быстрее инфляции, 25% - что медленнее (возможно даже абсолютное снижение), но больше всего вероятность (60%), что наступит стабилизация. Здесь надо отметить, что для К. Апрелева, очевидно, стабилизация - это не остановка цен (в общепринятом понимании), а рост цен на уровне инфляции.

Рынок в руках спекулянтов

Но что же все-таки случилось с рынком в 2006 году? По мнению К.Апрелева, главная причина скачка цен - рост доходов и развитие ипотеки. Сыграл роль и бум потребительского кредитования, за счет которого деньги потекли продавцам товаров и услуг, а оттуда частично на рынок недвижимости. Подлили масло в огонь огромные декабрьские бонусы (13-я зарплата) менеджеров финансовой и сырьевой отрасли, которые единовременно получили 4 млрд долларов за свой нелегкий труд. Часть этих денег в январе-феврале уже два года подряд попадает на московский рынок недвижимости, а это очень немало, если учитывать, что годовой оборот всего рынка составляет 15 миллиардов долларов. Один этот фактор дал мощный толчок ценам.

Но главное - что рынок недвижимости, по его мнению, под влиянием всех этих факторов превратился в рынок ценных бумаг. То есть, в квартиры деньги вкладываются как в финансовый актив в надежде на его дальнейший рост. И дело не только в чисто инвестиционных покупках. Те, кому реально нужно жилье, покупали его не потому, что могут себе это позволить, а потому, что дальше будет хуже.

Все будет по-другому

Рынок недвижимости весьма инертен, цены на нем резко не падают (это показал дефолт 1998 года). Но поскольку он сегодня приобрел черты рынка спекулятивных ценных бумаг, то возможны сюрпризы. Например, рынок акций вырос вдвое, а потом благополучно упал на 30 процентов. На рынке жилья ждут своего часа десятки тысяч частных инвесторов, для которых квартира - это не основное жилье. В 1998 году, когда цены упали, успешно продавал тот, кто играл на опережение, то есть, снижал цену быстрее рынка.

Сейчас отличие в том, что существует гораздо большее число лиц, рассматривающих квартиру только как финансовый актив и готовых к быстрой фиксации прибыли. Вице-президент РГР считает, что инвесторы начнут оперативно сбрасывать квартиры, как только цены стабилизируются, а это вопрос нескольких месяцев. Если начнется паника, то падение может оказаться куда глубже, чем при дефолте 1998 года.

Арендаторы сказали: "Нет"

То, насколько важна психология рядовых участников рынка, мы видели, когда В.Путин пообещал всем доступное жилье. Народ поверил, и цены остановились, хотя для этого не было никаких объективных причин. Если народ поверит в возможность обвала, то он может произойти. Первый звонок уже прозвенел. К.Апрелев констатирует, что арендаторы жилья отказались поддержать рост арендной платы, адекватный росту цен на жилье. В результате, доходность аренды за год упала в два раза (с 6-8 до 3-4 процентов). Важно, что арендаторы - это люди, реально нуждающиеся в жилье, поэтому их поведение отражает реальный, а не спекулятивный спрос.

Если упадет и доходность от перепродажи, ситуацию начнут определять покупатели из ныне пассивной категории - те, кто "банально" нуждается в жилье. В отличие рынка ценных бумаг у классического рынка жилья свои правила ценообразования.

Там нельзя ожидать, что цены будут расти, какой бы величины они уже не достигли. По мнению К. Апрелева, потолок роста цен - это покупательская способность среднего класса.

Кто же будет это все покупать?

Он приводит такой расчет: вполне преуспевающая семья в Москве зарабатывает 6 тыс. долларов в месяц (каждый из супругов по 3 тысячи долларов). Что они могут сегодня купить? Увы, ничего! Банк предложит ипотечный кредит с ежемесячной выплатой 2 тысячи долларов. При кредитовании на 10 лет сумма кредита составит 240 тыс. долларов, из которых половина пойдет на проценты банку. Остается 120 тысяч долларов. Но таких квартир в Москве нет, даже однокомнатных.

Это резко сокращает спрос, а если дальнейший рост цен будет недостаточно быстрым, интерес инвесторов (которым все равно, сколько стоит жилье, лишь бы оно стремительно дорожало) тоже быстро угаснет. И тогда с двенадцатым ударом часов сказка кончится, карета превратится в тыкву, объект недвижимости в панельную трущобу, а рынок ценных бумаг - в рынок жилья, на котором продавцы вынуждены обращать внимание на реальные доходы покупателей.

Дата публикации: 13:40 30 октября 2006

Источник: bpn.ru