Будем строить в отдаленных местах

Вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда отметил, что в настоящее время идет подготовка генпланов поселений в области для того, чтобы выявлять новые площадки для строительства жилья. Предложение должно опережать спрос, тогда будет конкуренция. О доступности жилья было заявлено, когда стоимость квадратного метра не превышала $ 500, скачок цен отразился на темпах реализации национального проекта.

Если брать в расчет квадратные метры строящихся коттеджных поселков в Ленинградской области, то положение с обеспечением жильем в регионе будет носить достаточно оптимистический характер. Но коттеджи – это жилье, предназначенное в основном для состоятельных жителей Петербурга, рассматривающих загородный дом как летнюю резиденцию, место для проведения выходных и отдыха. В такой ситуации, по мнению Николая Пасяды, область теряет земли, увеличивая при этом социальную нагрузку на бюджет, включающую прокладку газопровода, водопровода, дорог, строительство социальной инфраструктуры и т.д. Проживающие в коттеджных поселках пользуются всеми услугами и благами, но при этом подоходные налоги с заработной платы идут в казну Петербурга.

Вице-губернатор области считает, что пригородная зона, привлекательная для частных инвесторов, будет застраиваться независимо от программы «Доступное и комфортное жилье». Оказывать поддержку в строительстве жилья следует, прежде всего, в отдаленных районах Ленобласти тем, кто там живет и работает. Постоянные жители области должны иметь возможность получать субсидии и льготные кредиты для решения своих жилищных проблем.

Но существуют проблемы иного характера, в качестве примера, отметил вице-губернатор, в сельской местности есть возможности для возведения жилья молодым специалистам, а самих специалистов не хватает. О кадровом дефиците говорил другой вице-губернатор, Юрий Голохвастов, заметив, что именно в сельской местности можно оказать помощь в выделении участка, обеспечении лесо- и стройматериалами и т.п.

О строительстве социального жилья, в частности, в поселке Войсковицы Гатчинского района, год назад было заявлено на официальном уровне, журналисты выезжали на местность, знакомились с проектами доступного малоэтажного жилья. Но в настоящее время реализация проекта затормозилась. По словам Николая Пасяды, возникли сложности с оформлением документации и согласованием проекта, обеспечением инженерной инфраструктуры.

Коттеджей станет больше

Разговор о реализации проекта «Доступное и комфортное жилье» в Ленинградской области продолжился на секции, которую вел председатель комиссии по аналитике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Евгений Безлюдный. По его мнению, для определения понятия «доступное жилье» должны быть критерии соотношения стоимости квадратного метра жилья к стоимости арендной платы, к доходу семьи. Сегодня сложно объяснить, что такое доступное жилье.

Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Валерий Ким привел данные, что если ежегодно вводить в строй различные типы жилья в объемах 1 квадратный метр на 1 жителя страны, то проблема с обеспечением и улучшением жилищных условий населения будет решена положительно. Сегодня в России мы строим 0,3 кв. метра на человека в год, что явно недостаточно. В Ленинградской области в последние годы отмечается положительная динамика роста объемов жилищного строительства. В 2005 году было сдано 540 тыс. кв. метров, в 2006 году область планирует завершить строительство 650 тыс. кв. метров жилья, а в 2007 году увеличить этот показатель до 800-850 тыс. кв. метров.

Если говорить о типах строящегося в Ленобласти жилья, то следует отметить, что первоначально преобладали многоквартирные дома в городах и поселках и индивидуальное жилье в сельской местности в пропорции 50/50. С 2003 года тенденция к увеличению доли малоэтажного жилья в общем объеме жилищного строительства стала превалирующей. По прогнозу Валерия Кима, эта тенденция сохранится, и вероятнее всего, доля малоэтажки в области составит 60-65 процентов от возводимого жилья.

Главный архитектор области считает, что это правильная тенденция как для региона, так и для России в целом. В качестве примера он привел соседнюю Финляндию, в которой обыкновенный финский дом стал решением жилищной проблемы в 50-е годы прошлого века.

Конкретные площадки

По словам Валерия Кима, правительство области занимается формированием программы доступного жилья, при которой стоимость жилого дома под ключ будет составлять $ 600-800 за кв. метр, включая инженерные коммуникации и инфраструктуру. Для решения этого вопроса привлекаются домостроительные комбинаты, производители стройматериалов, застройщики, как из собственного региона, так и из других округов и стран. К примеру, Финляндия тоже готова участвовать в реализации национального российского проекта. Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти готов предоставить на рассмотрение инвесторов конкретные площадки в каждом из 17 административных районов. В комитете окажут поддержку в оформлении документов тем, кто может построить жилье, входящее в категорию доступного в рамках заявленных параметров.

Сегодня жилищный фонд области – 39,5 млн кв. метров, средняя обеспеченность составляет 23 кв. метра общей площади на человека, но в различных районах и населенных пунктах этот показатель может значительно различаться. Усилия правительства будут направлены, прежде всего, на те места, где жилищная проблема стоит особенно остро. Политика комитета такова: предлагать главам муниципальных образований (МО) типологию домов площадью от 60 до 300 кв. метров, наиболее доступные по материалам современные технологии, снижающие себестоимость. Задача МО – готовить программу помощи и поддержки своим жителям в плане выделения участков, строительными материалами, особенно для деревянного домостроения. Конечно, говорить о каких-либо успехах на местах рано. В 2006 году в соответствии с законом о самоуправлении изменилась структура руководства, вместо 29 МО появилось 222, это означает, что появились около 200 новых глав МО, не все из них готовы профессионально решать вопросы.

По мнению Валерия Кима, возможно выделение земли для строительства доступного и социального жилья на льготных условиях, формирование торгов может идти не в сторону увеличения, а в сторону понижения ставки в зависимости от того, по какой цене компания-застройщик готова предложить построенное жилье.

Первая выставка коттеджей

Опыт Финляндии будет заимствован соседями из Ленобласти и в плане устройства выставок коттеджных поселков. Суть подобной выставки в том, что строятся коттеджи на продажу, но прежде, чем в них поселятся настоящие хозяева, они становятся демонстрационной площадкой для специалистов и всех желающих. По окончании или даже во время выставки коттеджи, которые не нашли хозяев, предлагаются на продажу. Таким образом, решаются две задачи одновременно – проводится экспозиция для специалистов и реализуется жилье для населения. Коттеджный поселок строится со всей необходимой инфраструктурой, что делает возможным дальнейшее развитие строительства на его территории.

Первая выставка будет устроена во Всеволожском районе в 2008 году. В настоящее время готовятся тендерные условия для последующих аналогичных выставок в Кировском и Волховском районах.

Пилотный проект в Янино

Интересным было выступление Сергея Ильченко, вице-президента Национального Резервного банка, который возглавил «Национальную жилищную корпорацию – Санкт-Петербург». Цель организации – строить коммерческое, но доступное жилье.

В настоящее время в пос. Янино Всеволожского района реализуется пилотный проект по коттеджной застройке для среднего класса. По словам Сергея Ильченко, были выбраны три компании, предлагающие свои проекты деревянного домостроения: «Регионстрой», «Хаус-Концепт» и «Дитрих Дизайн». Сегодня создана технология и финансирование продукта (портфель $ 100 млн), клиент имеет возможность получить в собственность участок земли с инфраструктурой и современный дом площадью от 80 до 150 кв. метров. На выбор предлагается: отдельно стоящий коттедж или жилье в таунхаузе, причем 80 процентов приходится на коттеджи.

Весь проект рассчитан на 300 домовладений на участке 35 га. От Янино до центра Петербурга можно добраться на машине за 20 минут, что делает недвижимость привлекательной в качестве постоянного места проживания. По словам г-на Ильченко, покупатели коттеджей в Янино рассматривают жилье именно в таком аспекте, а не как загородный дом для отдыха. Они готовы продать городские квартиры и переехать в экологически чистый и зеленый пригород.

В корпорацию входят застройщик, банк, ипотечная компания, поэтому есть в руках финансовые ипотечные инструменты. Возможна выдача кредита под имеющееся жилье, а когда новый дом построен, клиент переезжает в него, продав старую жилплощадь, и теперь уже сданный коттедж становится залогом для банка. Средняя цена кв. метра составляет $ 1500, но это цена дома с готовой инфраструктурой и участком. В настоящее время 25 домов находятся на стадии завершения.

По мнению Сергея Ильченко, наблюдается рост строительства жилья для среднего класса в пригородной зоне на лимитированной территории (не более часа езды от города), именно этот сегмент рынка имеет огромный потенциал роста, в отличие от строительства дорогих загородных дач («Хонка»).

Корпорация готова принимать участие и в других программах по реализации национального проекта на условиях частно-государственного партнерства. Федеральные деньги, отпущенные на эту программу, практически не осваиваются, так как не выработан механизм освоения денег. Ипотечная компания Ленобласти не имеет ресурса, а только гарантии, превратить же гарантии в ресурс – дело непростое. Корпорация ведет активные переговоры с правительством области, чтобы создать благоприятные условия и механизм привлечения частного капитала на рынок жилищного строительства. К сожалению, административные органы не в состоянии повлиять на естественных монополистов, чтобы обеспечить строящиеся объекты инженерной инфраструктурой, решить проблемы подключения.

Современные технологии

Вячеслав Засухин, директор по маркетингу Системы предприятий строительной индустрии «Меликонполар», поделился опытом строительства первого дома с применением новых технологий. Компания возводит во Всеволожске комплекс пятиэтажных домов с использованием пустотных плит перекрытий и вибропрессованных бетонных камней. Экономия происходит за счет снижения материалоемкости продукции – применения пустотных плит, стеновых блоков. Облицовка камнем фасада несет двойную функцию – снижает теплопроводность и облагораживает внешний вид, при этом технология позволяет сделать эти работы довольно быстро.

Немалую роль в снижении себестоимости сыграл и тот факт, что «Меликонполар» обеспечивал строящийся объект собственными стройматериалами, что исключало задержку. По словам Вячеслава Засухина, год назад квартиры продавали за $ 680 за метр, цена последних продаж составила $ 840.

Аналогичные технологии существуют и у других предприятий Ленобласти: Кировского домостроительного комбината, Тосненского строительного комбината, «Бессер-Гатчина» и других. Вячеслав Засухин считает, что это перспективное направление в строительстве, поэтому «Меликонполар» принял решение закупить еще две линии по производству стеновых блоков. В настоящее время спрос на данную продукцию растет, так как они в кубатуре дешевле кирпича и газобетона.

Будущее в деревянном доме

В России вновь возрождается традиционное деревянное жилищное строительство, но уже с применением современных технологий. По возведению деревянных домов в России лидирует Московская область, Ленинградская область – на третьем месте.

Представители НП «Ассоциация деревянного домостроения» считают, что будущее за деревянным домостроением. По словам руководителя Ассоциации Александра Черных, годовой объем малоэтажного строительства составляет 6 млн кв. метров в год, из них 4 млн приходится на долю деревянных домов. У населения вырос интерес к жилью из природных и экологически чистых материалов. Возведение такого дома обходится на 20 процентов дешевле, чем из других материалов. Сегодня на рынке деревянного домостроения представлены различные технологии: 50 процентов – панельное, 35-40 процентов – массив, 10-15 процентов – каркасное. В последние годы увеличивается доля каркасного строительства. Возможность возведения дома по готовым чертежам небольшой группой 3-6 человек за 2-6 месяцев делает эту технологию востребованной на рынке. Стоимость кв. метра в таком жилище составляет от $ 450 до $ 850.

По мнению председателя совета директоров «Технопарка ЛТА» Александра Шестова, необходимо создание структуры для продвижения деревянного домостроения по типу инновационного предприятия – технопарка. Планы у Ассоциации – занять 25 процентов рынка жилищного строительства к 2015 году.

Дата публикации: 11:38 31 октября 2006

Источник: bpn.ru