Средний класс больше не тянет

Что будет с ценами на недвижимость в России, в частности, в Москве, какие факторы влияют на ценообразование, что стало причиной резкого скачка стоимости квадратного метра в прошлом году, и повторятся ли такие скачки в будущем? Является ли ипотека панацеей, позволяющей осуществить позабытый было лозунг времен социализма – "каждой семье – отдельную квартиру"? Или она лишь заведет ситуацию в тупик, учитывая бешеный рост цен на жилье? Все эти вопросы волнуют и специалистов рынка недвижимости, и простых россиян – потребителей их услуг. Об этом и о многом другом шла речь на конференции "Как развивать ипотеку в условиях нехватки жилья?"

В целом прогнозы экспертов неутешительны: и ипотека, и развитие системы социального жилья, и выдача беспроцентных ссуд отдельным категориям населения только подогревают процесс роста цен. Учитывая кризисную ситуацию с инженерной инфраструктурой столицы и острую нехватку земель, можно с уверенностью предполагать, он будет продолжаться и дальше, если не произойдет какого-либо чуда. Стопроцентный рост цен с прошлой осени по нынешнюю породил некое подобие стабилизации, но это, скорее всего, только остановка перед новыми рекордами.

Сейчас квадратный метр в столице стоит от 3500 до 25 тыс долл. Семья с доходами от 4 тыс долл еле-еле в состоянии наскрести на скромную двушку на окраине, выплачивая банку в среднем 2 тыс долл в месяц в течение 20 лет. И это при том условии, что у нее уже есть 30-40 тыс долл на первоначальный взнос. Нынешних потенциальных клиентов ипотеки можно разделить на несколько категорий, рассказал генеральный директор компании "Фосборн Хоум" Василий Белов. Первая, и самая многочисленная – семьи с совокупным доходом до 1 тыс долл /53 проц/. Им ни один банк не может предложить ничего ни на каких условиях, поскольку слишком высоки риски невозврата кредита. Вторая – 27 проц – семьи с доходом в 1-2 тыс долл. Они также практически не имеют шансов. "На одного человека, могущего рассчитывать на ипотеку, к нам приходят четверо с совокупным доходом семьи до 1,5 тыс долл, и они не могут получить ничего", - рассказывает эксперт.

Третья группа – семьи с доходом 2-3 тыс долл. Это и есть, по мнению В.Белова, резерв для дальнейшего роста ипотечного рынка. Они могут рассчитывать на банковские программы, основывающиеся на схемах улучшения уже существующего жилья.

Если расширить эту категорию, то имеет смысл говорить о молодых семьях, имеющих совокупный семейный доход 1,5-3 тыс долл и собственную 1-2 комнатную квартиру в спальном районе или большую квартиру совместно с родителями. Они стремятся либо переселиться в 2-3 комнатную квартиру, либо просто разъехаться с родителями, имея в дальнейших планах рождение детей или просто повышение уровня комфорта. Такие семьи смогут рассчитывать в среднем на 150 тыс долл под уже существующее жилье. При этом они дают обязательство в течение определенного периода реализовать это жилье и внести банку полученную сумму в счет части погашения кредита. Удобство такой схемы по сравнению с обычной альтернативной сделкой состоит в том, что не нужно ничего продавать срочно, да и с течением времени имеющаяся площадь может еще подняться в цене. Правда, такие сделки осуществляют пока 2-3 банка.

О тех, кто может стать клиентом ипотеки, рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов /РГР/ Константин Апрелев. Это люди, доход которых начинается от 2-3 тыс долл в месяц на человека. 70 проц из тех, кто уже заключил сделки в Москве – люди, не имевшие ранее московской прописки. Это, как правило, представители региональной элиты, решившие перебраться в Москву, покупающие жилье детям, или просто желающие сделать инвестицию. Кстати, в оценке количества инвестирующих эксперты были практически солидарны – по их мнению, таковых 25-30 проц. Говоря об уровнях доходов потенциальных заемщиков, К.Апрелев привел такие неутешительные данные. Даже если оба в семье работают, являются представителями того самого среднего класса, на которого во всем мире ориентирована ипотека, зарабатывают вместе 8 тыс долл, то покупка двухкомнатной квартиры бизнес-класса при рассрочке в 10 лет все равно остается для них несбыточной мечтой. Но ведь это, если можно так выразиться, "идеальная семья", где оба не имеют обязательств и целиком поглощены карьерой. На практике мало кто даже в Москве зарабатывает такие деньги. По данным ресурса headhunter.ru, на зарплату от 3-4 тыс долл и выше могут рассчитывать лишь топ-менеджеры высшего звена, специалисты, работающие в нескольких сырьевых компаниях или сотрудники сферы продаж. В последнем случае, впрочем, все зависит от индивидуальных способностей человека – оклада там нет или он минимальный, а доход складывается от процентов с продаж. Так что без особого склада характера работать продажником можно и за 400 долл в месяц. Обычная же зарплата офисного специалиста среднего звена, по данным того же headhunter.ru, составляетс сейчас 1-1,5 тыс долл. Но не надо забывать, что у человека еще могут быть дети, которые требуют немалых затрат. Один из членов семьи может временно не работать или работать на более легкой и, следовательно, менее оплачиваемой работе, чтобы уделять время детям. Есть, наконец, пожилые родственники, о которых нужно заботиться. Короче, обстоятельства бывают разными, и все они, как правило, не добавляют платежеспособности заемщику в глазах банка. В то же время прослеживается очевидная тенденция – люди больше не хотят довольствоваться малым.

Времена однокомнатных "хрущевок" давно прошли, и каждый готов залезть в долги, найти четвертую работу, сделать все, чтобы жить максимально комфортно.

Но это сегодняшняя реальность. Что же готовит нам день завтрашний? Сейчас количество сделок по ипотеке в Москве снижается, и пока рынок находится в ожидании. Если в августе было зафиксировано 530 сделок, то в сентябре – уже менее 400.

О падении спроса говорит и увеличение сроков экспозиции квартиры в среднем до 60 дней. Если до конца года ситуация не изменится, не исключено, что покупателям все же станет несколько легче, считает К.Апрелев. В случае падения цен с рынка могут уйти спекулятивные инвесторы, тем более что стоимость аренды растет довольно медленно. На цены могут повлиять и разговоры о введении налога на недвижимость в 2008 г – спрос на этом фоне может несколько снизиться. Впрочем, есть и "факторы "за". Это, прежде всего, рост доходов населения, развитие ипотеки, а так же то, что недвижимость в Москве не перестает быть выгоднейшим капиталовложением.

Согласно прогнозу РГР, скорее всего, в будущем рынок ожидает стабилизация цен. А по словам независимого аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, говорить о стагнации несколько преждевременно. "Забудьте об обвалах рынка, кризисах, пузырях, - призывает он. – Рост цен на недвижимость идет за ростом темпов нашей экономики, и обвала не будет даже в случае значительного снижения цен на нефть. Год-полтора может царить относительная стабильность, но в конце 2007 г все начнется по-новой". В Европе цены на жилье тоже растут, и о цикличности, свойственной капиталистической экономике, говорить не приходится и здесь. Г.Стерник высказал свой прогноз. В среднесрочной перспективе до конца 2007 г ожидается стагнация с возможной коррекцией вниз. В краткосрочной перспективе до конца 2006 г возможен спад, который, впрочем, станет лишь временным явлением.

Даже если ипотечные ставки через несколько лет упадут до обещанных властями 7-8 проц, а темпы роста цен сохранятся, то ипотека для среднего класса станет еще более неподъемной, делают вывод участники конференции. Москва может гордиться – ее метры нынче дороже парижских, хотя сравнение уровня жизни нас и французов может выглядеть, в лучшем случае, насмешкой. Впрочем, перспективы у "золотого" квадратного метра столичной недвижимости пока самые радужные. Все больше людей желают жить в Москве, а, значит, у ипотечных банков – самое светлое будущее. Так же будет расти и стоимость наших квартир. Не повезло только тем, кто не успел обзавестись своим углом. Ну да это такие мелочи в сравнении с судьбой России и ее экономическим ростом.

Дата публикации: 11:43 01 ноября 2006

Источник: bpn.ru