Трудные сделки

Как проверить круг наследников

Есть категории сделок, к которым специалисты по операциям с недвижимостью относятся неоднозначно. Не то чтобы они таких сделок не любят, отнюдь - клиенты обращаются к риэлторам в самых разных житейских ситуациях, связанных с жильем, и в любой из них специалисты обязательно помогут. Тем не менее, в некоторых случаях даже профессионалы проявляют особую осторожность, уделяя проверке и оформлению документов максимум внимания.

Среди сделок, относящихся к категории повышенной сложности, многие специалисты недвижимости единодушно называют куплю-продажу унаследованных квартир.

- В последние годы многое усложнилось, - рассказывает менеджер по работе с клиентами корпорации недвижимости "Рескор" Марина Горячева. - Раньше при отсутствии завещания и законных наследников (супругов, детей, родителей, сестер, братьев, дедушек и бабушек) освободившаяся жилплощадь просто переходила государству. После ряда изменений в законодательстве количество людей, имеющих законные права на наследство, значительно увеличилось. Поэтому возросла степень риска при заключении сделок с жильем, в юридической истории которого прослеживается этап наследования.

Действительно, как убедиться в том, что человек, продающий квартиру, которая перешла к нему по наследству, не нарушает права своих родственников? Ведь если это так, то может возникнуть судебное разбирательство, в результате которого покупатель рискует оказаться крайним.

Вот например, история из жизни, которую рассказывает опытный специалист недвижимости, руководитель отделения "Китай-город" корпорации недвижимости "Рескор" Марина Мусаева: "Умирает одинокий пожилой человек, его квартира переходит в наследство к близким родственникам. Оформив все права на квартиру, те по истечении некоторого времени решают ее продать. И вдруг нежданно-негаданно объявляется … сын бывшего владельца квартиры! Оказывается, он все это время был жив и здоров, но об отце не вспоминал по причине беспробудного пьянства, поэтому и считался "без вести пропавшим". После смерти отца он закодировался и только тогда осознал, что квартира от него “ушла”. И несмотря на то, что все сроки наследования прошли, он решил "восстановить справедливость", нанял адвоката и с его помощью пытался доказать, что узнал о смерти отца только месяц назад. Возникла судебная тяжба, которая доставила много неприятностей и покупателям, и продавцам унаследованной квартиры".

Известно, что право наследования может наступить в двух случаях - по закону и в соответствии с завещанием. По мнению специалистов недвижимости, степень риска при заключении сделок наиболее высока именно в том случае, если прежний владелец квартиры не оставил завещания и она перешла к новому владельцу по закону.

Кто же из родственников обладает законным правом наследования? Спросим об этом у сотрудника юридического управления корпорации недвижимости "Рескор" Людмилы Саушкиной. По ее словам, наследниками по закону согласно разделу № 5 Гражданского кодекса РФ считаются следующие лица: наследники первой очереди - дети, супруги и родители наследодателя; наследники второй очереди - полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка наследодателя; наследники третьей очереди - полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя; наследники четвертой очереди - прадедушка и прабабушка наследодателя; наследники пятой очереди - дети родных племянников и племянниц наследодателя, родные братья и сестры дедушек и бабушек; наследники шестой очереди - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его двоюродных братьев и сестер, дети его двоюродных дедушек и бабушек; наследники седьмой очереди - пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. Итак, список довольно велик, причем в него входят даже те, кто вообще не являлся родственником владельца квартиры. Л. Саушкина объясняет это тем, что законодатели таким образом защищали интересы потенциальных наследников - по новым правилам отчуждение частного имущества в пользу государства практически невозможно.

При заключении сделки у покупателя квартиры нет особых причин для волнений, если продавец принадлежит к первой категории наследников, опасность возникает в случае, если цепочка нарушена. К сожалению, сегодня увеличилась вероятность появления неожиданных наследников и подачи ими заявлений о том, что они не были осведомлены о смерти владельца квартиры и не могли заявить свои права на наследство.

- В случае, если суд признает такого гражданина наследником, - говорит Л. Саушкина, - прежние свидетельства о наследстве могут быть аннулированы и выданы новые, в которых будет учтена и доля объявившегося наследника. Если до суда были проведены какие-либо сделки с унаследованным имуществом, не факт, что их признают недействительными, так как истец может получить свою долю в виде денег. Еще одна проблема заключается в том, что при разделе наследства могут оказаться нарушенными права тех, кому по закону в любом случае полагается обязательная доля в наследстве - несовершеннолетние дети и нетрудоспособные супруг и родители. Если права кого-либо из таких наследников действительно были нарушены, сделка может быть признана недействительной. В таких ситуациях необходимо как можно более полное и глубокое изучение родственных связей умершего.

Каким же образом можно проверить круг наследников? М. Горячева утверждает, что оптимальный путь - совместная работа риэлторов и юристов. Риэлторы обычно очень близко знакомятся с клиентами, вникают в их жизненную ситуацию и поэтому, как правило, многое знают о семейных и родственных связях. Юристы со своей стороны проверяют документы, архивные выписки. Такой подход, когда неформальное дружеское общение дополняется тщательным профессиональным юридическим исследованием, обычно сбоев не дает.

Дата публикации: 12:15 01 ноября 2006

Источник: bpn.ru