Обратная аренда офисов

Представим себе ситуацию: компания - владелец коммерческой недвижимости решила продать свою собственность, с тем, чтобы остаться в ней на правах арендатора. На первый взгляд такая ситуация может показаться абсурдной. И, тем не менее, в странах, где рынок недвижимости достаточно развит, это происходит довольно часто и носит название обратной аренды.

Москва, как известно, не желает отставать от европейской моды...

Поэтому сегодня о хитроумном бизнесе - аренде у "самого себя" - стали поговаривать все чаще, хотя и со здоровой долей недоверия.

На самом деле ничего необычного и экстравагантного в обратной аренде нет. Просто существуют ситуации, когда содержать помещение и оставлять его на своем балансе не выгодно. Конечно, подавляющее большинство российских предпринимателей удивленно разведут руками… Мол, скорее наоборот, в связи с растущими арендными ставками, снимать офис или склад крайне накладно. И те, кто может себе позволить, не задумываясь приобретает помещение в собственность. И окажутся не совсем правы. Для подтверждения этого можно привести несколько характерных преимуществ обратной аренды.

Снятие с себя лишней нагрузки

Бизнес ряда фирм строится совершенно на далеких от недвижимости ценностях. То есть далеко не все компании желают использовать помещение, собственником которого они являются, в коммерческих целях. Объект недвижимости требует к себе постоянного внимания: взаимоотношение с обслуживающими организациями, поддерживающий ремонт, охрана и пр. Продажа недвижимости позволяет компании сконцентрироваться на основном бизнесе.

Привлекательность балансового отчета

Долговые обязательства на недвижимость отражаются в пассиве. Продажа позволяет убрать расходную статью из баланса и сделать финансовый отчет более кредитоспособным, иными словами, поднять кредитный рейтинг компании.

Экономичное финансирование

Поскольку обратная аренда является средством забалансового пополнения бюджета, (что, как уже было рассмотрено выше, повышает кредитный рейтинг), то, благодаря этому бюджету, финансирование такой компании (или инвестирование в нее) оказывается экономически целесообразным.

Выгодные условия аренды

Как правило, арендная ставка для бывшего собственника определяется новым владельцем ниже среднерыночной и ниже процентной ставки по ипотечному кредиту, поэтому в ряде случаев покупать в кредит и потом, получив права собственника, выплачивать долг менее выгодно, чем арендовать. Так что лучше переуступить кредитные долги новому владельцу.

Уход от налогов

Сумма арендных платежей не входит в общий налогооблагаемый доход, в то время, как владелец недвижимости обязан платить налог на собственность. Даже при оплате ипотечного кредита в налогооблагаемую базу не входит только процентная ставка, но не сам кредит.

Проводя параллель между арендатором и новым собственником нельзя не отметить преимущества последнего.

Выгоды для инвесторов (покупателей)

Финансовый доход

Компания, специализирующаяся на сдаче недвижимости и выкупившая коммерческую площадь получает выгоду от сделки, в этом заключен смысл ее деятельности. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосрочную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой. Поскольку арендатор связан прочными договорными обязательствами, арендодатель при минимальном уровне риска получает стабильный гарантированный доход. Кроме того, с течением времени стоимость недвижимости повышается и капитал инвестора (приобретенная им площадь) растет в цене.

Дифференцированность арендных платежей

В зависимости от общей экономической ситуации и конъюнктуры рынка арендные платежи могут включать в себя операционные расходы или наоборот находится в ведении арендатора, который обеспечивает их полное погашение.

Выход на открытый рынок

При условии надежности арендатора и соблюдении им сроков обязательных выплат, покупатель имеет возможность выпустить ценную бумагу, обеспеченную денежными средствами, поступающими в виде арендной платы.

Казалось бы, "обратная аренда" позволяет заработать покупателю и снизить расходы продавцу. Почему же тогда к такому виду сделок обращаются только теперь - и это только в Москве, и при этом крайне настороженно. Другие российские города вообще не слышали о подобном!

Разумеется основная причина - в нестабильности рынка аренды и неоправданном росте арендных ставок. На Западе доход в 5-7% считается нормальным. У нас - крайне низким. Причем, увеличение ставки не привязано к уровню ежегодной инфляции (хотя в нашей стране ее обязательно нужно учитывать), а вызвано образованным зачастую искусственно дефицитом и стремлением к суперприбыли компаний-монополистов, за которыми подтягиваются все остальные.

Еще дело в привычке. Тот, кто пережил советский период, хочет как можно сильнее почувствовать вкус частной собственности. Кроме того, влияет "незрелость" рынка. Будем откровенны: еще 4-5 лет назад криминал на рынке недвижимости был настолько серьезным, что даже простейшие сделки проводились в атмосфере повышенного риска. Сегодня ситуация другая, но для массового внедрения "обратной аренды" должно пройти еще какое-то время (сложно сказать как много). Вполне возможно, что уже в скором будущем возрастут ставки капитализации, увеличится уровень стабильности, проснется новый коммерческий интерес к "обратной аренде", как к заманчивому финансовому инструменту. А почему бы и нет? Не вечно же нам видеть в партнерах - злоумышленников, а в Москве сборище нечистоплотных коммерсантов, пора уже посмотреть на рынок, как на вполне сформировавшуюся органичную и жизнеспособную структуру.

Дата публикации: 11:32 02 ноября 2006

Источник: bpn.ru