Фонды недвижимости: прорыв–2006

В нынешнем году в нише паевых фондов, ориентированных на операции с недвижимостью, произошел настоящий прорыв. Во-первых, на рынке появились новые инвестиционные стратегии. Год назад возможность выбора фактически отсутствовала. Во-вторых, значительно снизился «порог входа». Скажем, инвестировать в строящуюся жилую недвижимость сейчас можно и с одной тысячей рублей. Год назад речь шла о миллионах рублей, иногда о сотнях тысяч.

Осязаемые инвестиции

Инвестиции в недвижимость по праву считаются одним из самых стабильных и надежных способов вложения капитала. Ведь для того чтобы жилой или коммерческий объект полностью потерял свою стоимость, его необходимо разрушить. В то же время цены на недвижимость постоянно растут (не без локальных падений, конечно). В наших же условиях относительно низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще и потенциально высокой доходностью. Однако в одиночку инвестировать в объекты недвижимости достаточно сложно.

Во-первых, довольно высок «порог вхождения» на рынок. В виде первоначальных инвестиций потребуется внести сумму, соответствующую стоимости как минимум полноценного объекта недвижимости (скажем, квартиры). Во-вторых, прямые вложения в недвижимость сопровождаются дополнительными издержками и организационными трудностями. Проще говоря, чтобы извлекать из недвижимости приемлемый доход, нужно посвящать этому делу довольно много времени и иметь на руках приличную сумму денег.

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет. Управляющие направляют усилия на решение проблемы «входа и выхода», но об этом – ниже.

Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома.

Пайщик, таким образом, лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о результатах управления, не имеет ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на четыре типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.

Деньги – в стройку

Больше всего в России строительных и девелоперских фондов. Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых. Последний год в этом отношении был чрезвычайно «урожайным». Скажем, доходность ЗПИФа «Арсагера – жилищное строительство», ориентированного на инвестиции в строящееся жилье Петербурга, за первые 9 месяцев 2006 года увеличилась на 78,85%.

Почувствуй себя рантье

Если основная цель инвестиций – не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

А рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он Приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр –вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость пая и доход по нему. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15–18% годовых.

Деньги в долг

Надежным способом сохранения денежных средств являются ипотечные фонды. Смысл их функционирования заключается в следующем. В рамках ипотечного кредитования агенты (банки или Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные – некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Ипотечный фонд покупает закладные. В процессе функционирования фонда агенты перечисляют в него все текущие платежи по закладной – как проценты по кредитам, так и частичный возврат «тела» долга. На сумму «возвращенных» кредитов фонд докупает новые закладные у ипотечных агентов. «Процентная» же часть платежей аккумулируется. Из нее ежемесячно компенсируются расходы, связанные с управлением фондом, в том числе платежи агентам (они получают вознаграждение в размере 2% годовых от суммы остатка ссудной задолженности) и пр. Оставшуюся часть управляющая фондом компания ежеквартально перечисляет пайщикам. Сегодня доходность ипотечных фондов составляет 10–12% годовых, однако в условиях падения процентных ставок по ипотечным ссудам может произойти снижение их доходности.

Земельный вопрос

Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Все только начинается

Увеличение числа инвестиционных стратегий – яркий пример того, что УК нацелены на привлечение новых клиентов. В настоящий момент (по состоянию на конец сентября) на рынке формируется 13 фондов недвижимости, и еще 23 в скором времени начнут собирать деньги пайщиков. Кроме того, уже существующие фонды недвижимости производят дополнительные размещения паев или перепродают паи, выкупленные крупными инвесторами на этапе формирования, розничным клиентам. Так, в конце сентября завершилось вторичное размещение паев фонда недвижимости «КИТ – Российская жилая недвижимость», в результате которого количество пайщиков фонда увеличилось примерно до ста.

Дополнительным стимулом того, чтобы «физики» инвестировали свои деньги в фонды недвижимости, стало снижение инвестиционного порога. Еще год назад стоимость «входного билета» составляла в среднем 1 млн рублей. Сейчас ситуация постепенно меняется. Из 13 формируемых в настоящее время фондов недвижимости только 6 в качестве изначальных инвестиций просят более 1 млн рублей. У остальных – вполне подъемные суммы. Скажем, в рамках дополнительной эмиссии паев уже упоминавшегося ЗПИФа «Арсагера – жилищное строительство», которая стартует в начале ноября, минимальный порог инвестиций вообще не обозначен.

Вход и выход

Одна из самых существенных проблем – низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как мы уже заметили, все они относятся к типу «закрытых». То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев. Однако продажа паев через биржу развивается пока медленно. В начале года на биржевых площадках можно было купить/продать паи 10 фондов. При этом общее число сформированных закрытых фондов недвижимости составляло 53. Почти год спустя количество сформированных фондов недвижимости выросло до 98, а на биржу выведено 18 из них.

Однако очевидно, что для успешного продвижения данного вида ПИФов среди частных инвесторов необходим инструмент, способный решить проблему низкой ликвидности. И это, скорее всего, именно биржевое обращение паев. Видимо, уже в ближайшие месяцы мы станем свидетелями реальных подвижек в этой сфере.

Дата публикации: 13:31 02 ноября 2006