Трудно быть первым

Обитателям элитного дома далеко не безразлично, что происходит на первом этаже, который, как правило, сдается под коммерческую деятельность. Не станет ли соседство беспокойным? Обычно жители легко мирятся с банками, супермаркетами, медицинскими центрами — словом, с учреждениями, услугами которых могут пользоваться сами. Присутствие в доме шоу-рума, галереи или антикварного салона тоже не вызывает нареканий. Еще лучше, когда доход от коммерческих площадей идет в кассу ТСЖ и погашает платежи по содержанию дома. Но бывают и другие случаи…

Непременный компонент

Жилищных комплексов с офисами на первом этаже в Москве немало: «Дом у Никитских Ворот», «Коперник», «Купер Хаус», «Шмитовский, 16», «Шуваловский», «Гранд Парк», «Триумф-Палас», «Созвездие», «Корона», «Эдельвейс», «Золотые Ключи», «Остоженка Парк Палас», жилые комплексы на Планерной, Воронцовских прудах. Для девелоперов строительство многофункционального комплекса на хорошей площадке в центре является более привлекательным, чем просто жилого дома.

Квартиры на первых этажах раскупаются значительно медленнее, и там располагают инфраструктуру и офисы, а порой бытовые и технические помещения. Несколько лет назад было модно располагать на первом этаже инфраструктуру, рассчитанную в основном на жильцов: салоны красоты, спортзалы, рестораны. Однако быстро выяснилось, что они мало востребованы и плохо окупаются и что их содержание ложится на плечи жителей, поэтому они все чаще стали отказываться от такого варианта в пользу сдачи помещений в аренду.

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty, приводит примеры многофункциональных комплексов, где инфраструктурные помещения соседствуют с офисами: Молочный пер., 1; Бутиковский пер., 7-9; в Молочном пер., 4/15 находятся только офисы; а в «Кристал Хаусе» в Коробейниковом пер., 1/2 они совмещаются с торговыми площадями.

Управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт напоминает: «Один из самых первых жилых домов, где предлагались офисные площади, это проект в районе Татарской улицы под названием «Красная волна». Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, сообщает: «Фактически мини-бизнес-центры, сопоставимые с офисами класса А, существуют по адресам: Большой Козихинский пер.,14, Малый Толмачевский пер., 8, стр. 1-2, Коробейников пер. 1/2».

Коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов заявляет, что во всех жилых проектах, реализованных компанией, первые этажи обустроены под коммерческие помещения. Так, в комплексе «Камелот» расположены отделение банка, косметология, управляющая компания, занимающаяся эксплуатацией здания, а также офисы нескольких финансовых структур. В жилом комплексе «Три тополя» – крупная энергетическая компания. Достоин внимания и знаменитый «Агаларов Хаус», где офис на первом этаже сдается в аренду, однако по решению ТСЖ там расположился салон красоты «Жак Десанж».

Имеешь право?

Как и у всякого объекта недвижимости, у помещений на первых этажах есть собственник, и он, говорит Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости», вправе распоряжаться своей собственностью согласно установленному назначению помещения и санитарным нормам. Ирина Егорова по этому поводу замечает, что «концепцию дома, как и его проект, определяет девелопер в самом начале строительства. На этапе продажи квартир жильцы ни на что влиять не могут, т.к. юридически эти помещения им не принадлежат. Застройщик сам принимает решение, будет ли он продавать офисные помещения или сдавать их в аренду».

Когда квартиры проданы и образовано товарищество собственников жилья, население дома обретает право голоса. Ирина Жарова-Райт рассказала такую историю: «Не так давно в моей практике произошел случай, когда один из участников ТСЖ, он же владелец нежилого помещения на первом этаже, решил сдать офис компании, предлагающей юридические услуги.

Арендатор захотел повесить вывеску, чтобы клиентам было проще ее найти, однако жильцы дома выступили категорически против вывески. В итоге возник конфликт между застройщиком, ТСЖ и владельцем коммерческой площади. История закончилась тем, что вывеску повесить не удалось, и арендатор съехал. Вскоре был найден новый, снявший это помещение по более высокой цене. Бизнес нового арендатора – продажа элитной мебели, и приток людей в магазин совсем невелик, к тому же и нет острой необходимости в вывеске. На первых этажах элитных жилых домов могут успешно размещаться компании, бизнес которых носит камерный характер и не нацелен на привлечение большого числа клиентов».

В любом случае ссориться с жильцами арендатору или собственнику коммерческого помещения невыгодно. Но юридически обитатели дома не имеют права выгонять фирму без веских причин. «Многое здесь зависит от формы собственности, от того, к какому классу относится данный жилой комплекс, что принципиально хотят разместить на построенных площадях», – говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Ирина Жарова-Райт считает, что в домах бизнес-класса жильцы дома никак повлиять на выбор арендатора и ущемить права собственника этого помещения не могут. «Единственное, с чем могут возникнуть проблемы у владельца, так это с открытием ресторана или дискоклуба, но все остальные виды бизнеса, которые не создают шум и не мешают спокойному проживанию жильцов после 11 часов вечера, могут спокойно существовать, – заявляет она. – Даже если ежедневно в офис будут приходить по 100 клиентов, курить под окнами и бросать окурки на территории дома».

Но в основном возможность жильцов как-то влиять на процесс эксплуатации первых этажей зависит от формы управления домом. Так, новый подход был применен застройщиком дома 2/4 по Молочному переулку – компанией «Альберт». Клиенты, приобретя квартиру в этом доме, получили некоторые площади в общих помещениях. В договоре было записано, что они являются участниками ТСЖ и площади получают как собственники квартир. Таким образом, снижались затраты жильцов на эксплуатацию дома. Также поступили и с коммерческими площадями на первом этаже. С согласия собственников жилья офис сдавался в аренду, а полученный доход шел на оплату коммунальных услуг. По мнению Ирины Жаровой-Райт, это самый цивилизованный подход к проблеме.

Одним словом, последнее слово остается за собственником первого этажа. Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood, добавляет: «Если нежилые помещения первого этажа находятся в собственности города, то вопрос об арендаторах решает город. Жители дома могут повлиять только на регламент работы «неудобного» арендатора».

Кто под нами?

Жителям элитного дома часто не по душе офисы на первом этаже, подразумевающие ежедневный приход и исход множества клерков. А еще больше – машины, которые сотрудники оставляют на территории комплекса. Елена Зубарева приводит несколько курьезный случай, как один жилец дома 8 в Малом Толмачевском пер. своими методами борется с посетителями, которые пользуются для прохода в офис общей придомовой территорией. «Этот субъект закрывает общие входные ворота, пытаясь таким образом перекрыть доступ людей во внутренний дворик», – рассказывает она.

«Соблюдая интересы жильцов элитных домов, – продолжает Елена Зубарева, – мы стали предлагать к реализации помещения под антикварные салоны, шоу-румы, галереи – в общем, под то, что изначально предусматривает узкий круг посетителей и не очень большие объемы активных площадей». А Виктор Козлов рассказал об опросе жильцов ЖК «Камелот», который проводила компания «Авгур Эстейт». Большинство жителей хотели бы видеть в своем доме, прежде всего, салоны красоты, стоматологию, отделение банка по работе с физическими лицами, химчистку, супермаркет, медицинский центр и спортивный зал. «Все это – необходимые части современной бытовой инфраструктуры. Значит, и использование первых этажей под коммерческие цели крайне выгодно для обеих сторон: жильцов и инвесторов объекта. Следует учитывать, что жильцы домов, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, получают услуги в шаговой доступности, а содержание этих объектов не включается в их квартплату, как это было во времена, когда была широко распространена практика организации внутренней инфраструктуры в жилых элитных комплексах. Кроме того, это удобно и для жителей соседних домов, которые также хотят пользоваться услугами быта и сервиса недалеко от своего дома», – говорит эксперт.

В большинстве своем, считает Елена Зубарева, собственники элитных квартир спокойно относятся к соседству и с коммерческой фирмой. «Здесь все зависит от правильности работы управляющей структуры, взаимодействия ТСЖ и компании, которая тоже может являться полноправным собственником части площадей дома, – говорит она. – Элитный дом подразумевает автономность существования всех его составляющих. Если этот принцип работает, то и соседство с коммерческой структурой неудобств не принесет. Хотя в случае перепрофилирования деятельности компании, смены арендатора, использования площадей под цели, способные нанести вред здоровью обитателей дома (например, клиника, оборудованная мощными рентген-аппаратами), требуется обязательное согласие жильцов».

Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», напоминает о том, что существуют ограничения по размещению в жилых домах заведений общепита и шумных объектов.

Развлекательные комплексы и производственные помещения размещать на первых этажах жилых комплексов нельзя вообще. Есть ограничения по размещению наружной рекламы, особенно ночной. То есть все, что может приносить неудобства жильцам, находится под запретом. Кроме того, существуют определенные нормы, которыми должен руководствоваться застройщик. Например, при размещении ресторана необходимо установить отдельную вытяжку, дополнительную мощность и прочие атрибуты, обеспечивающие соответствие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям.

Врагу не сдается…

Подбором арендаторов, как рассказал Сергей Лобкарев, занимается инвестор, причем в большинстве случаев коммерческие помещения продаются на этапе строительства. Далее сдачей в аренду занимается или сам собственник (организуя собственный риэлторский отдел либо выделяя специалистов), или, чаще всего, привлеченные риэлторы. Если помещения не проданы и инвестор оставляет их за собой – он также может сдавать их сам или привлекать для этого специалистов. По словам Андрея Жамкина, инвестор не согласовывает подбор арендаторов с жителями, а лишь информирует о нем покупателей перед продажей квартир.

Как правило, арендаторы подбираются согласно концепции жилого комплекса, а если таковой нет – по принципу надежности и гарантированному получению платежей. По словам Виктора Козлова, девелоперы заинтересованы сдать помещение в аренду компании, предложившей наивысшую ставку, при условии, что ее деятельность не носит неоднозначного социального характера. «К примеру, наша компания не стала бы сдавать помещение в аренду под игровые залы. Мы не заинтересованы в появлении в нашем комплексе объектов, которые могли бы создать проблемы жильцам или снизить его статус», – говорит он. А Елена Зубарева сообщила, что Delta Estate – первой среди риэлторских компаний – стала специализироваться на подборе «удобных» арендаторов первых этажей.

Коммерсанты отлично понимают, что если они будут приносить неудобства для проживания, то конфликта с жителями не миновать. Это могут быть жалобы в управляющую компанию, в милицию, а то и порча имущества. Поэтому все стараются избегать проблем и договариваются в короткие сроки. Таким образом, основными арендаторами офисов на первых этажах становятся небольшие компании, преимущественно из сферы услуг. Это и риэлторские компании, перечисляет Андрей Жамкин, и юридические консультации, и бюро переводов, и туристические агентства, и агентства по продаже авиа- и железнодорожных билетов. А также филиалы банков, представительства компаний-производителей окон и дверей, разного рода небольшие строительные организации, агентства по подбору персонала и страховые компании.

Дата публикации: 11:16 07 ноября 2006

Источник: bpn.ru