Бизнес-парк — новая альтернатива офисным центрам

Принято считать, что у столичных офисных центров классов А и В, расположенных в центре города, нет конкурентов. Но это не так: сегодня на рынке предлагается неплохая альтернатива помещениям в высококлассных офисных зданиях — бизнес-парках. Это практически самостоятельные малоэтажные кварталы с собственной инфраструктурой, которые занимают большие территории и располагаются за пределами города.

Бизнес-парк — новая альтернатива офисным центрам

На столичном рынке коммерческой недвижимости подобные объекты появились не так давно. Первым стал «Дербеневский», открывшийся около двух лет назад. Но его с натяжкой можно отнести к бизнес-паркам из-за расположения практически в центре города. Впрочем, в ближайшее время возведение классических бизнес-парков будет вестись довольно активно.

Руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле считает, что одной из основных тенденций московского офисного рынка, которая наметилась в прошлом году и будет определять развитие рынка в ближайшие три–пять лет, является строительство первых бизнес-парков, соответствующих международным стандартам.

Сегодня в Москве имеется ограниченное количество свободных земельных участков для реализации крупных офисных проектов в центральной части города. Поэтому общая тенденция децентрализации постоянно усиливается.

Продолжающийся рост арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, привел к тому, что ряд крупных и средних компаний (в частности, IT- и телекоммуникационного сектора) приняли решение расположить свои офисы за пределами центра в качественных офисных зданиях классов А и В с развитой инфраструктурой.

Кроме того, усиливается тенденция раздельной организации головного и бэк-офиса компаний: центральный офис располагается в центре города, бэк-офис — в бизнес-парке.

Почему не в центре?

Сегодня в центре города мало удобных мест для размещения крупных бизнес-парков — они могут появляться там лишь путем реконструкции промышленных объектов. При этом реорганизация, как правило, более затратна, чем строительство бизнес-парков «с нуля» на окраинах и тем более в пригородах. Она связана для инвестора со значительными косвенными затратами, такими, как расходы на перенос существующих производств, разного рода обременения, налагаемые на участок московскими властями. Нередки проблемы с обеспечением комплекса необходимой инженерной инфраструктурой. Но, как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александр Базыкин, реализовывать офисные объекты в центре гораздо проще, чем на окраине, и ставки аренды в них выше.

Бизнес-парки в центре города, как правило, являются объектами класса В, поскольку в большинстве своем это реконструированные производственные объекты, находящиеся в промышленных районах, что не позволяет присвоить им более высокий класс. Арендные ставки для таких объектов соответствуют среднерыночным ставкам для класса В, тогда как в бизнес-парках, расположенных на окраинах города, ставки на помещения аналогичного качества существенно ниже.

Появление бизнес-парков в районах, удаленных от центра, влечет за собой формирование новых деловых зон (район Химкинского водохранилища, зона, прилегающая к станции метро «Дубровка», и др.) и способствует децентрализации офисного рынка.

Большие надежды

По мнению участников рынка недвижимости, сегмент бизнес-парков в ближайшие годы будет расти вместе с офисным рынком в целом. При этом, возможно, опережающими темпами: перспективы у него, как показывает западный опыт, хорошие.

Директор отдела консультационных услуг компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Том Вайзман-Кларк рассказывает о том, как осуществлялся проект одного из первых бизнес-парков Москвы «Крылатские холмы»: «Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке высказывались сомнения относительно успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея — бизнес-парки в Москве до того времени не возводили. К тому же нам приходилось бороться с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра столицы. Мы доказали, что и далеко от Садового кольца реально возвести такой офис».

В 2005 году средняя стоимость аренды площадей в «Крылатских холмах» достигала $500 за 1 кв. м в год. На сегодняшний день свободных офисов там нет. По словам девелоперов, за прошедшее время средняя ставка выросла и составляет более $700 за 1 кв. м в год.

Что касается подбора арендаторов, то Т. Вайзман-Кларк замечает, что в данный момент бизнес-парк «Крылатские холмы» занимают почти исключительно западные компании. Их не пришлось убеждать, что центральное расположение не является главным критерием выбора: в других странах они привыкли арендовать на окраинах города большие площади за разумную цену. Российский арендатор в «Крылатских холмах» только один — он занимает 600 кв. м, а это лишь 1% площади бизнес-парка.

Сейчас сдается в аренду еще один бизнес-парк класса А — «Гринвуд» ($320 за 1 кв. м в год). Стоимость эксплуатационных расходов в нем составляет $95 за 1 кв. м в год, пользование наземной парковкой обходится арендаторам в $80 за место в месяц. Эксплуатация офисов начнется с весны 2007 года. И уже не только западные, но и российские арендаторы проявляют активный интерес к этому проекту.

Западный путь или свой?

Даже несмотря на явное внимание иностранных компаний к московским бизнес-паркам, причем не только к аренде площадей, но и к строительству таких объектов, скорее всего Москва не пойдет по западному пути.

За рубежом бизнес-парк — это в первую очередь не место, где сдаются в аренду офисные площади, а специализированная зона, где размещаются компании, работающие в определенной области. Самым наглядным примером является знаменитая «Силиконовая долина», где обосновались крупнейшие производители компьютеров, оргтехники и программного обеспечения. Это не просто бизнес-центр, где выгодно снять офис, а статусное место для компаний той или иной сферы.

В Москве и области подобные бизнес-парки скорее всего не появятся еще много лет. В первую очередь это связано с относительной молодостью нашей рыночной экономики — в России пока просто нет такого количества средних и крупных компаний, чтобы организовывать бизнес-парки «по интересам». Западные компании в свою очередь не слишком заинтересованы в подобных формированиях на территории России, хотя очень активно арендуют офисные площади.

Впрочем, даже если московские бизнес-парки не оправдают в широком смысле свое название, все равно они способны стать хорошей альтернативой дорогим офисам в центре города. В конце концов они обладают определенными достоинствами, главными из которых являются низкая арендная ставка, собственная инфраструктура, отсутствие ограничений на электрические мощности, транспортная доступность и наличие достаточного количества парковочных мест. Пожалуй, при таком наборе положительных качеств многие компании закроют глаза на место расположения и сделают свой выбор в пользу бизнес-парков.

Дата публикации: 11:10 08 ноября 2006

Источник: bpn.ru