Как построить складской комплекс

Российский рынок современных складских и логистических комплексов находится в начале своего становления. И этот развивающийся сегмент коммерческой недвижимости интересен не только крупным отечественным и зарубежным девелоперам, но и игрокам средней руки. Например, сегодня для строительства складского центра в 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5 млн. Однако в недалеком будущем эта сумма увеличится.

Начавшемуся два с половиной года назад бурному развитию рынка складской недвижимости предшествовал бум ритейла. Существующие склады, построенные еще в советские годы, сегодня не могут справиться с увеличивающимися товарными потоками. Кроме того, старые объекты не отвечают запросам крупных дистрибуторов, которым для нормальных операций необходимы склады класса A и B.

Дефицит уже имеющихся объектов привел к высокому спросу на ликвидные площади со стороны потенциальных арендаторов. Сегодня в Москве практически невозможно найти свободные площадки в складах класса A. Что же касается комплексов класса B, то уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет не более 3%. Этот тренд уловили ведущие девелоперы. Они объявили о начале реализации ряда крупных проектов, отдельные из которых уже реализованы.

По экспертным оценкам, сегодня общая площадь современных складских и логистических комплексов в Москве и Подмосковье составляет 1,5-2 млн кв. м. Однако чтобы стабилизировать спрос и предложение в столичном регионе, необходимо увеличить общую площадь в три-четыре раза.

На первом этапе большинство инвесторов рассматривали рынок складской недвижимости как возможность диверсифицировать имеющийся портфель проектов. Однако в последнее время "Международное логистическое партнерство" и другие компании основное внимание акцентируют на строительстве и управлении крупных логистических комплексов. Кроме того, сейчас с регулярной периодичностью на рынок выходят новые операторы складской недвижимости. (К примеру, в третьем квартале этого года о выходе на рынок складской недвижимости объявила компания CargoCare, планирующая инвестировать около $80 млн. А фонд Great Circle Fund LP выкупил 50% компании "Русская логистическая служба").

Впрочем, несмотря на массовый приход крупных российских и иностранных девелоперов, вход на рынок свободен и для других игроков. Объем инвестиций зависит от масштабов строительства. К примеру, сегодня для строительства складского центра общей площадью 10 тыс. кв. м потребуется около $7,5-8 млн, а для крупного терминала в 200 тыс. кв. м- примерно $150-160 млн. В себестоимость строительства каждого квадратного метра заложено несколько составляющих. Одна из главных проблем - земельные участки. К примеру, в Подмосковье их стоимость ежегодно увеличивается на 40%. В результате в структуре себестоимости строительства почти треть приходится на затраты по покупке земли. Почти столько же придется потратить на подключение к инженерным сетям.

Кроме того, свой отпечаток накладывает ощутимый рост цен на стройматериалы. По данным Росстроя, в ближайшей перспективе тот же цемент будет дорожать на 20% в год. Что же касается непосредственно строительно-монтажных работ, закупки необходимого оборудования и создания инфраструктуры, то их доля в себестоимости составляет почти четверть.

Как и в любом другом бизнесе, в сегменте складской недвижимости принципиальное значение имеет инвестиционная отдача. Априори компания, работающая на рынке высокого спроса, может рассчитывать на быстрый возврат инвестиций с определенной премией. Однако у нас сложилась несколько нестандартная ситуация: на фоне явного дефицита качественных площадей запланированные сроки возврата вложенных средств могут увеличиваться.

Это связано прежде всего с тем, что в нашей стране себестоимость строительства увеличивается быстрее, чем арендные ставки в уже построенных комплексах. (Для сравнения, в Европе себестоимость строительства ниже на 30%, чем в России.

Соответственно, меньше и арендные ставки в действующих складских и логистических центрах.) Этот фактор влияет и на маржу девелопера. Сегодня рентабельность складской недвижимости составляет максимум 15%. Но в перспективе из-за постоянного роста себестоимости строительства этот показатель будет снижаться.

Любой девелопер, независимо от того, в каком сегменте рынка недвижимости он работает, на практике знает, что сегодня крайне сложно найти земельный участок, готовый к застройке. Сегодня высвобождаются земли, принадлежащие агропромышленному комплексу и в бывших промзонах. Но зачастую сроки процедуры перевода земли из одной категории в другую занимают слишком много времени. По оптимистичному сценарию на это потребуется шесть месяцев, по пессимистичному - год и более. Конечно, для девелопера оптимален вариант, когда выбранный участок не имеет обременений. Однако из-за высокого спроса на такие площадки их стоимость на порядок выше, чем на земли, где перед началом строительства необходимо провести подготовительные работы.

Другая не менее сложная проблема - подключение к инженерным сетям. Острый дефицит энергомощностей в столичном регионе сказывается и на рынке складской недвижимости. На практике нередки случаи, когда компании, купив в непосредственной близости от Москвы землю под застройку логистическими центрами, длительное время не могут провести электричество. Кстати, именно из-за проблем с инженерией некоторым компаниям пришлось свернуть свои проекты.

Почти каждый месяц на рынке появляются заявления о намерениях той или иной компании построить крупный логистический центр. Однако я не советовал бы начинающим игрокам рынка приступать к гигантским проектам. На российском рынке сложилась такая ситуация, что и при создании огромного мультимодального комплекса, и при строительстве небольшого складского центра возникают практически одни и те же проблемы.

Тем не менее, на мой взгляд, крупные проекты наиболее рискованны. Такие объекты требуют больших инвестиций, что при сложившейся ситуации на рынке может привести к снижению рентабельности складского комплекса. Поэтому, на мой взгляд, начинать надо со строительства объекта среднего размера. Возвести комплекс в 50 тыс. кв. м быстрее, чем терминал в 500 тыс. кв. м. Кроме того, теоретически чем меньше сумма вложенных инвестиций, тем быстрее они окупаются.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и в сегменте складских и логистических комплексов, хорошим сроком окупаемости проекта считается пять лет.

Строительство необходимо разбить на фазы. Как правило, вначале застраиваются 50% заявленных площадей, оставшаяся же часть - на втором этапе. Это непременное условие, которое необходимо соблюдать при строительстве как среднего, так и крупного складского комплекса. Если же сдавать объект в эксплуатацию целиком, то рынок может "не поглотить" весь объем.

Первая фаза покажет, насколько ваш комплекс востребован потенциальными арендаторами. Если будет сохраняться стабильный спрос, то можно начать второй этап строительства.

Что же касается качества площадей, то сейчас со стороны потенциальных арендаторов высок спрос на склады классов A и B. Когда девелопер реализует проекты сразу в двух сегментах, это дает ему возможность выстроить диверсифицированный бизнес.

Параллельно с началом возведения комплекса необходимо приступить к поиску арендаторов. Практика показывает, что по завершении строительства довольно сложно найти клиентов. При поиске необходимых складских помещений ритейлеры и дистрибуторы обращают внимание на ряд факторов.

Помимо необходимых коммуникаций, архитектурных решений, удобных подъездов к комплексу нужно в первую очередь учитывать транспортную доступность. Как правило, строительство складских комплексов ведется вблизи крупных магистралей с постоянным грузопотоком и трафиком грузовых автомашин.

Крупные девелоперы со стабильными источниками финансирования имеют возможность одновременно реализовывать проекты в Подмосковье и в регионах. Средние игроки рынка могут сконцентрироваться на одном или двух регионах. Несмотря на огромное количество анонсированных проектов, в России еще существуют перспективные направления, где можно развивать свой бизнес. Сейчас на рынке наблюдается тренд, когда девелоперы складской и логистической недвижимости начинают осваивать города-миллионники. Это вполне оправданный шаг: в этих городах, как и в столичном регионе, активно развивается ритейл и дистрибуция. Однако не следует списывать со счетов промышленные центры, где хотя количество населения и не дотягивает до миллионников, однако активно развивается бизнес.

Впрочем, регион региону рознь. Например, есть города, где крупными игроками либо уже реализуются проекты, либо они находятся на стадии подготовки. В перспективе это может привести к жесткой конкуренции. С другой стороны, некоторые крупные регионы практически еще не освоены инвесторами. Зачастую быть первопроходцем рискованно. Так сложилось, что в некоторых регионах без поддержки местных властей сложно собрать весь пакет документов, необходимых для получения земельных участков. Но если у вас есть шанс закрепиться на новом рынке, не освоенном крупными игроками, то это дает вам конкурентное преимущество перед теми, кто пришел в тот или иной регион после вас.

Качественный складской комплекс, независимо от масштабов, требует надежной эксплуатации. Арендатору предлагается определенный набор услуг, стоимость которых относится на операционные расходы. Сюда входит техническое обслуживание и управление зданием, уборка территории, охрана. Помимо этого, необходимо застраховать здание от возможных форс-мажорных ситуаций и заплатить все необходимые налоги, связанные с прибылью и недвижимостью.

Для арендаторов стоимость операционных расходов не столь ощутима. (В Москве операционные расходы в складах класса A составляют $25-30 за квадратный метр в год, а в складах класса B - $10-15) По прогнозам, в ближайшие несколько лет они будут увеличиваться в связи с инфляцией. В то же время маржа девелопера или управляющей компании от операционных расходов, которые оплачивают арендаторы, невелика по сравнению с арендными ставками. По данным Knight Frank, в первой половине текущего года арендные ставки в складских комплексах класса A составляли $115-130 за квадратный метр, а в складах класса B- $90-120.

Существуют объективные причины, вынуждающие девелоперов выходить из проектов. Это и усиление политических рисков, и снижение темпов развития экономики, что, соответственно, приводит к сокращению грузопотока и ощутимому снижению спроса на качественные складские площади. Впрочем, в настоящее время на российском рынке складской недвижимости первичны субъективные факторы, когда девелопер решает выйти из проекта, просто зафиксировав прибыль. Это может произойти и через полгода, и через пять лет после окончания строительства логистического комплекса. Все зависит от того, насколько грамотно был проработан проект.

Выход из проекта- это отнюдь не отрицательный момент. Одна из главных целей девелопера - построить комплекс и выгодно продать его новому собственнику. А часть вырученных средств направляется на реализацию нового проекта.

Еще пару лет назад российский рынок складской и логистической недвижимости был терра инкогнито для девелоперов. В последние годы этот сегмент начали активно осваивать иностранцы. По данным экспертов, международные инвестфонды планируют вложить в строительство складских комплексов около $2,5 млрд.

Девелоперы, инвестирующие в строительство логистических терминалов, могут рассчитывать на среднюю ставку доходности 11,5-12,5%. Это на несколько процентных пунктов больше, чем на рынке офисной и торговой недвижимости. Средний срок окупаемости складских и логистических комплексов не превышает пяти лет.

Наиболее активно этот сегмент развивается в столичном регионе. "Однако в Подмосковье на некоторых направлениях уже наблюдается конкуренция, например на севере, где огромный грузопоток",- говорит консультант складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Андрей Ефимов.

По его мнению, сегодня наиболее востребованными среди потенциальных арендаторов также остаются запад и юго-запад Подмосковья. Преимущество этого направления заключается в низкой концентрации игроков. Здесь самым крупным проектом считается строительство "Росевродевелопментом" логистического парка "Крекшино" в Наро-Фоминском районе (общая площадь 350 тыс. кв. м).

По данным Praedium, в Москве на начало четвертого квартала этого года общая площадь складов классов А и В составила 1,93 млн кв. м. Однако при этом в городе и его окрестностях ощущается дефицит качественных площадей. По этой причине потенциальные арендаторы из числа крупных ритейлеров и дистрибуторов заключают договоры об аренде на этапе строительства комплексов.

Еще одним перспективным направлением считается СанктПетербург, где концентрируется 70% транзитного грузопотока, поступающего в центральную Россию. Этот регион активно осваивается крупными игроками. "Большое количество инвесторов заявили о том, что намерены строить складские комплексы в Северной столице. Если все анонсированные проекты будут реализованы в срок, то через два года в Петербурге появится 2 млн кв. м новых складов",- констатирует старший консультант представительства Knight Frank в ПетербургеМаксим Мельников.

В этом году на рынке наметилась новая тенденция - зарубежные и российские игроки стали выходить в городамиллионники. Сегодня наиболее востребованными направлениями у инвесторов остаются Поволжье и Урал.

Дата публикации: 11:53 09 ноября 2006

Источник: bpn.ru