Ипотека готова к запуску механизма рефинансирования

В Петербурге 16-17 ноября прошло V Всероссийское совещание участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. АИЖК во многом определяетситуацию на рынке, являясь маркетмейкером. И не планирует сдавать позиции. Особенно в регионах, где рыночные отношения развиты недостаточно.

Представители органов власти, руководители региональных ипотечных агентств, сервисных агентов, банков, ипотечных организаций обсудили итоги работы изадачи АИЖК по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В совещании участвовали около 270 человек практическииз всех регионов Российской Федерации.

Оптимизм в цифрах

Местом проведения Всероссийского совещания Петербург был выбран не случайно, отметил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Именно в Севернойстолице федеральная программа ипотечного жилищного кредитования делала первые шаги. Тогда остро стояла проблема создания первичного рынка ипотеки. То естьформирования портфеля закладных достаточного для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также накопления первоначальной статистики денежных потоков,налаживания системы сервисного обслуживания.

Сегодня эти задачи решены, и петербургское совещание открывает следующий этап развития - выход ипотеки на вторичный рынок - выпуск и обращение российскихценных бумаг с ипотечным покрытием. К этому, давно ожидаемому, шагу участники рынка ипотеки подошли вплотную.

По словам Александра Семеняки, облигации с ипотечным покрытием будут выпущены АИЖК в конце этого года или в начале 2007-го. В целом по России объемрефинансирования через ипотечные ценные бумаги уже к концу года, возможно, составит 22 млрд рублей.

В течение последних трех лет рынок ипотеки ежегодно удваивается, постоянно смягчаются условия кредитования для заемщиков. За 10 месяцев 2006 года выданокредитов на 90 млрд рублей. "И запланированный рубеж в 108 млрд будет достигнут", -уверен начальник отдела сопровождения национального проекта "Доступноеи комфортное жилье - гражданам России" Административно-правового департамента Минрегиона РФ Андрей Чибис.

Накопленный объем ипотечного портфеля преодолел важный рубеж в 1% от ВВП. Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью достигла 6%. И долякредитов, выданных по стандартным закладным, по оценке руководителя АИЖК, составляет две трети от всех жилищных займов (кроме структур, работающих попрограмме АИЖК, практически такие же стандарты используют и многие банки в собственных программах).

За 10 месяцев этого года объем рефинансирования ипотечных кредитов ОАО "АИЖК" увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2,7 раза исоставил 19 млрд рублей. Объем рефинансирования за весь 2006 год составит около 24 млрд рублей, что на 16,2 млрд рублей, или более чем в три раза больше,чем в 2005 году. Доля стандартных закладных может достигнуть 80%.

Кредиты под землю

Финансовый сектор развивался в последнее время гораздо более эффективно, чем строительный, отмечает депутат Госдумы Валерий Зубов. Из-за дефицитакачественного предложения в этом году во многих регионах страны рост цен составил 70-100%, что не способствует доступности жилья.

Для успеха Национального проекта, по показателям подпрограммы "Жилище", к 2010 году страна должна строить 80 млн кв. м жилья ежегодно. Наращиваниюобъемов нового строительства препятствует дефицит инженерно подготовленных участков.

Проблема упирается в финансирование процесса. АИЖК разрабатываетстандарты кредитования под залог земли, которое призвано обеспечить механизм долгового финансирования строительства внутриплощадочных и внешнихкоммуникаций.

Причем, по разрабатываемым АИЖК стандартам, кредиты под залог земли для возведения жилья смогут получить муниципалитеты, юридические ифизические лица. Стоимость финансирования с вовлечением земли в залог снижается по сравнению с другими кредитами или привлечением средств через паевыеинвестиционные фонды, уверен Александр Семеняка.

Муниципалитетам будут предложены три долговых схемы. За счет кредита они смогут или оплатить подрядные работы, или выкупить инфраструктуру упривлеченного инвестора - единовременно или в рассрочку (по лизингу). Если объекты инженерии строятся за счет инвестора, участок закладывается в егопользу. Залог земли выступает обеспечением по обязательству муниципалитета выкупить инфраструктуру.

Для успешного запуска кредитования под залог земельных участков в целях их подготовки под строительство необходимы поправки в закон "Об ипотеке (залогеимущества)", Бюджетный и Градостроительный кодексы.

Для физических лиц продукт практически готов, сообщил на совещании директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко. Условиемполучения кредита будет наличие у будущего заемщика проектно-сметной документации и договора с подрядчиком. В этом случае он может рассчитывать на сериюкредитов, финансирующих каждый этап работ. А после завершения строительства и регистрации собственности оформляется стандартная закладная, которойпогашаются земельные займы.

Для молодежи и корпораций

С учетом конъюнктуры разработан еще один продукт, ипотека для молодых семей - с растущими платежами, рассказала и.о. директора департамента маркетинга иметодологии АИЖК Мария Полякова. Особые условия учитывают факт, что молодые семьи и молодые служащие имеют невысокие заработки, что ограничивает ихкредитоспособность. Однако их доходы динамично растут. И данной категории будет предложен продукт, сочетающий низкие платежи в начале погашения кредита иповышение их размера с течением времени.

При рождении детей семья сможет перекредитоваться по новым условиям или использовать "материнский капитал" (250 тыс. рублей, которые обещал президент прирождении второго ребенка) для погашения кредита. Схема увеличивающихся платежей позволяет семье получить вдвое больший кредит, чем при равных платежах.

Для сотрудников структур и компаний, способных взять на себя долю функций и рисков по кредиту, разрабатывается корпоративный кредит под более низкиеставки. Если компания-работодатель берет на себя функцию обслуживания кредита, ставка снижается на 0,75% годовых. По полпроцента "скидки" можно получитьпри моратории на досрочное погашение и обязательстве компании выкупить дефолтную закладную (если ее сотрудник не может платить по кредиту). В итогестоимость кредита по такой программе уже сейчас может составлять 9,25% годовых в рублях.

Удвоение по географии

"В 2007 году количество ипотечных кредитов должно увеличиться вдвое, - уверен генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, - до 250 млрд. рублей для 300тыс. семей".

При этом в Москве и Петербурге доля кредитов, выданных по стандартам и рефинансированных АИЖК, ниже, чем в среднем по стране. И она будет снижаться -отмечает генеральный директор Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

Ипотечный рынок столиц привлекателен для коммерческих банков, апотому конкурентен. И если универсальные, а также средние и малые банки не могут предложить более лояльных условий, чем федеральная программа, то продуктыкрупных специализированных банков чаще более привлекательны для заемщиков.

Всего в Петербурге за 9 месяцев этого года проведено 7,5 тыс. ипотечных сделок (за весь 2005 год - около 4,4 тыс.). Сохранение данной динамики позволит кконцу года довести число кредитов до 10 тыс. "И это несмотря на удвоение средней стоимости жилья в 2006 году", - подчеркивает Владислав Назаров.

Александр Семеняка уверяет, что влияние ипотеки на удорожание жилья сейчас не ощущается, она принесла всего 4% дополнительных денег на рынок. В регионах,где доля ипотечных сделок достигает 30 и более процентов, она способствует развитию строительного комплекса - поскольку строители уверены в стабильностиплатежеспособного спроса и увеличивают объемы возведения жилья.

Самой системе рефинансирования ипотечных кредитов предстоит в 2007 году, по словам Александра Семеняки, развиваться в трех направлениях. Этосовершенствование инфраструктуры (сокращение сроков регистрации, увеличение мощностей депозитариев), совершенствование бизнеса (повышение качествазакладных, дабы ипотечные облигации получили рейтинг не ниже, чем рейтинг страны) и развитие новых продуктов (земельной ипотеки, программ для молодежи,военнослужащих и др.).

И в следующем году ипотечное агентство намерено быть ориентиром для прочих участников рынка, обеспечивать конкурентную среду, давая малым и среднимбанкам возможность предложить своим клиентам привлекательные условия жилищного кредитования.

Весь комплекс проблем и стоящих перед участниками ипотечного рынка задач по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданамРоссии" Владислав Назаров предложил обсудить на II Петербургском ипотечном форуме, который состоится 1-2 марта 2007 года в гостинице "Прибалтийская".

Прямая речь

Валерий Зубов, депутат Государственной думы, президент МАИФ:

- Проблема России в том, что соотношение прироста доходов населения и производительности труда вдвое ниже, чем, например, в Китае. Вторая беда - более95% прироста доходов бюджета происходит за счет сырьевого сектора экономики. Для сокращения зависимости экономики страны от экспорта сырья необходимопринять два законопроекта, которые пока блокируются. Первое - снизить общий налог на продаваемый бензин. Это позволит изменить структуру доходов ирасходов в регионах.

Второе - на год объявить мораторий на повышение тарифов монополистов. Это сделает ЖКХ более привлекательным для бизнеса, а также станет стимуломповышения эффективности перерабатывающих отраслей, обеспечит рост доходов несырьевого сектора. И как следствие - повысит спрос на ипотеку.

Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Административно-правовогодепартамента Министерства регионального развития РФ:

- Для успешной реализации Национального проекта в подпрограмму "Жилище" внесены изменения в части обеспечения роста объемов малоэтажного и деревянногодомостроения. Так, будет полностью компенсироваться процентная ставка по кредитам на обеспечение инженерией участков для малоэтажного строительства. Еслиземля используется для нужд муниципального жилищного строительства - компенсируется половина стоимости работ. Также предусмотрены субсидии на прокладкудорог.

Готовятся и реализуются 10 экспериментальных проектов строительства быстровозводимого жилья - в Татарстане, Иркутской области, Костроме и др. регионах.

Планируется бюджетная поддержка проектов комплексной застройки территорий (более 1 млн кв. м жилья).

Кроме того, 27 тыс. молодых семей получат субсидии на жилье. А также разрабатывается программа субсидирования молодежи для покупки строящихся квартир.

В этом году, по ориентирам Национального проекта, должно быть сдано 50 млн кв. м жилья. За 9 месяцев введено 26 млн, но есть все шансы к концу года выйтина запланированный уровень.

Дата публикации: 13:15 20 ноября 2006

Источник: bpn.ru