Инвестирование или долевое участие: что выбрать?

Покупка квартиры в новостройке — сложный процесс, начальным этапом которого является заключение договора. О проблемах и нюансах приобретения жилья в новом доме журнал рассказывал неоднократно. Информацию по этому вопросу предоставляли специалисты разных сфер недвижимости. Эта статья опытного юриста является очередной из цикла «Покупаем квартиру в новостройке».

На рынке новостроек распространены несколько видов договоров, по которым приобретаются квартиры. Вам могут предложить заключить договора простого товарищества, долевого участия, инвестирования. Если с договором простого товарищества, предусмотренным Гражданским кодексом, все более или менее ясно, то договора долевого участия и инвестирования часто путают, порой можно встретить даже договор долевого участия в инвестировании. Договора инвестирования и долевого участия гражданским законодательством не предусмотрены, поэтому и трактуются по-разному, но их заключение допустимо и законно. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с последующими изменениями), а также Закон РСФСР 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих федеральному закону 1999 г., также не дают определения указанных договоров.

Договор долевого участия предполагает какое-либо физическое участие в строительстве, а не в сборе средств. Дольщик может предоставить рабочую силу, технические средства или строительные материалы для выполнения каких-либо операций (монтаж, перевозки и т. д.), получая за это право на долю в строящемся доме. Впоследствии дольщик может уступить его третьему лицу либо приобрести право собственности на квартиры, приходящиеся на его долю.

Договоры долевого участия сейчас редко заключают с физическими лицами. Такая практика была распространена в начале 1990-х годов, когда граждане непосредственно участвовали в строительстве, получая в качестве оплаты за свой труд квартиру после сдачи дома.

Соинвесторы, так же, как и дольщики, вкладывают в строительство определенные доли и претендуют на соответствующие доли дома, но их вкладом в строительство являются денежные средства. Договор инвестирования заключают в нескольких формах: инвестиционный контракт, договор уступки права требования на инвестирование и др.

Стороны договора инвестирования, как правило, именуются «продавец» и «покупатель». Лицо, уступающее право на квартиру, является продавцом, а приобретающее такое право — покупателем, хотя инвестирование не считается куплей-продажей. Покупателем обычно выступает физическое лицо, гражданин, а продавцом может быть генеральный инвестор или соинвестор. Чаще всего покупатель заключает договор не с генеральным инвестором — для последнего единичные договора не представляют интереса, ему нужен постоянный поток инвестиций, который могут обеспечить только соинвесторы. Но именно генеральный инвестор является первоначальным держателем прав на все квартиры в строящемся доме. Соинвесторы — оптовые покупатели жилья — вкладывают средства в строительство и получают право на часть квартир в строящемся доме. В эту цепочку могут включиться и другие соинвесторы второго, третьего уровня, привлекающие средства физических лиц.

Результатом инвестиционной деятельности становится квартира, в которую покупатель сможет въехать после сдачи дома в эксплуатацию. К сожалению, заключение договора инвестирования и исполнение покупателем своих обязательств по нему (внесение обусловленной суммы) не гарантирует приобретения права на желанные квадратные метры. Связано это с тем, что соинвестор приобретает право на квартиры в том случае, если он выполняет обязанности по инвестированию. Договора с физическими лицами соинвестор спешит заключить сразу после договора с генеральным инвестором задолго до начала строительства. И в случае если соинвестор свои обязательства перед генеральным инвестором не выполнит, покупатель рискует остаться без квартиры. Велика вероятность изменения стоимости дома (как правило, в сторону возрастания) в процессе строительства, что может привести к сокращению площади (в доме может оказаться меньше подъездов или этажей) и, как следствие, количества квартир. Гражданину-инвестору (покупателю) предлагают доплатить либо получить квартиру меньшей площади. В таких случаях единственный выход — обращение в суд, где возникает вопрос: применимо ли к возникшим правоотношениям законодательство о защите прав потребителей?Ответить на данный вопрос крайне необходимо, потому что для гражданина важно (если уж не удается получить желанную квартиру) не только вернуть вложенные деньги, но и компенсировать инфляционные потери. Инвестор, не выполнивший свои обязательства, в таких случаях обычно настаивает, что между ним и гражданином был заключен договор простого товарищества, участники которого имеют общую цель и несут убытки соразмерно внесенным ими вкладам. По договору простого товарищества площадь построенного дома должна быть поделена между всеми участниками (товарищами) пропорционально их вкладам в строительство. Однако на самом деле цели участников договора инвестирования существенно различаются. Цель гражданина-инвестора — получение квартиры для личного проживания, а цель организации-инвестора — прибыль, складывающаяся из разницы суммы привлеченных средств и средств, инвестированных ею в строительство.

Таким образом, граждане-инвесторы имеют потребительские цели и должны признаваться потребителями. Такую позицию занимает и Верховный суд РФ, считающий правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей». Данный закон предусматривает возможность компенсации морального вреда (ст. 15), имущественную ответственность независимо от вины, законную неустойку в размере 3 % от стоимости заказа за каждый день просрочки (ст. 28). При этом гражданский иск о защите прав потребителя освобождается от уплаты госпошлины.

Несмотря на наличие правовых гарантий прав потребителя, судебный процесс выиграть удается не всегда, поскольку организация-инвестор пользуется услугами опытных адвокатов, а гражданин не всегда может себе это позволить. Возможно, что дом не сдается вовремя по каким-либо причинам. В этом случае гражданин-инвестор вправе требовать неустойку, однако если просрочка строительства вызвана неисполнением застройщиком обязательств, а не организацией-инвестором, с которой гражданин заключил договор, гражданин лишен защиты по закону о защите прав потребителей. Обычно организация-инвестор предлагает гражданину заключить типовой договор, в котором предусмотрена ответственность гражданина за неисполнение своих обязательств, но отсутствует пункт об ответственности организации. Уменьшить риск можно, предусмотрев в договоре инвестирования все существенные условия, в том числе и взаимную ответственность сторон договора.

Важным пунктом в договоре инвестирования должно быть точное указание предмета договора — квартиры. Желательно указать не только ее метраж, но и точное расположение на плане, прилагаемом к договору.

Во избежание неприятностей (а для кого-то трагедии) специалисты рекомендуют заключать договор уступки прав. Его особенность состоит в том, что он может быть оформлен после того, как соинвестор уже выполнил все свои инвестиционные обязательства перед генеральным инвестором, и в его отношениях остается право требования своей доли квартир, а у генерального инвестора — обязанность эти квартиры предоставить. Необходимо лишь убедиться, что соинвестор выполнил свои обязательства по договору, для чего необходимо потребовать договор между ним и генеральным инвестором и документы, подтверждающие исполнение.

Дата публикации: 12:20 11 ноября 2004

Источник: bpn.ru