Альтернативные сделки с недвижимостью

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Обмен квартиры в старом понимании давно устарел. Теперь это называется "альтернативной сделкой" - когда сначала ищут покупателя на старую квартиру, а потом находят варианты новой. Но, как и в былые времена, цепочка участников сделки может быть очень длинной, поэтому из всех сделок с недвижимостью "альтернатива" - самая сложная. И чем дольше цепочка не "замыкается", тем больше теряют в деньгах ее участники - цены на квартиры растут. Как воспользоваться нынешней ситуацией, когда цены слегка "заморозились"? Кто отвечает за "чистоту" квартиры? Конечно, если вы платите риэлтору за подбор вариантов и регистрацию сделки, в счет включается и проверка покупаемой вами квартиры. И за все возможные впоследствии проблемы отвечает риэлтор. Именно поэтому, даже если на первый взгляд с квартирой все в порядке, а у риэлтора срабатывает "шестое чувство", стоит к нему прислушаться и отказаться от сделки. Взгляд профессионала, как правило, не подводит. Но бывают и такие случаи, когда покупателя предупреждают о возможных проблемах, а он все равно готов купить квартиру - тогда клиент пишет отказ от претензий к риэлтору в будущем. Сделку можно застраховать от "потери права собственности". Но смешивание страхового бизнеса с риэлторским не всегда целесообразно - это приводит к ощутимому росту стоимости услуг, не вполне соответствует закону, да и ограничений по выплатам в таких случаях гораздо больше, чем в полисах страховых компаний. Cрочно или подождать? В любом случае, как это ни банально звучит, начинать процесс обмена квартиры нужно только тогда, когда вам это действительно необходимо. Поскольку это всегда, даже при нынешней благоприятной ситуации на рынке, потеря денег. Как минимум вы заплатите риэлтору, а, скорее всего, потеряете еще от 5 до 20 процентов от цены квартиры на самой сделке. То есть вы должны быть абсолютно уверены, что овчинка стоит выделки, иначе и начинать эту сложную процедуру не стоит. Второй момент: не стоит пытаться провернуть все самостоятельно - "альтернатива" слишком сложна и проблемна, вам придется не только искать всех участников сделки, но и решать юридические и финансовые вопросы, общаться с банком и проверять чистоту квартир - лучше доверить подобные хлопоты профессионалам. Да и база данных у них побольше. Чем хороши стабильные цены? Андрей АЛЕКСАНДРОВ, руководитель филиала агентства "Кутузовский проспект": - Основной плюс стабильных цен при обмене - в большей предсказуемости и понятности результатов и возможности выбирать из несколько большего количества вариантов. Сложнее, правда, становится найти покупателя на свою квартиру и чаще приходится торговаться, но зато меньше конкуренция с другими покупателями при подборе нового варианта. Во время падения или роста цен при альтернативной сделке надо действовать быстро, в чем риэлторам часто сложно убедить клиентов. В моменты стабильности грамотный риэлтор особое внимание уделяет поиску покупателя и тому, чтобы достичь с ним максимально выгодного соглашения - по срокам, процедуре оформления и т. п. ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ Стоит ли указывать в договоре купли-продажи стоимость квартиры по БТИ? Ирина НУРОВА, начальник отдела купли-продажи агентства "Статус": - Очень часто в договоре купли-продажи указывается не реальная цена квартиры, а меньшая. Все дело в налогах. Продавец обязан заплатить налог с дохода в размере 13% от стоимости квартиры. Но надо знать льготы собственников. Если собственник владеет квартирой более 5 лет, при продаже квартиры он налог не платит и пытаться обмануть государство ему ни к чему. В договоре купли-продажи с ипотечным кредитованием надо указывать полную стоимость квартиры, что редко устраивает продавца. Если покупателю, берущему кредит, очень уж понравилась квартира, он может договориться с продавцом и взять расходы по оплате налога на себя. Совет напоследок В ближайшие месяцы наиболее вероятен достаточно медленный рост цен - можно сказать, что ситуация для обмена сейчас одна из самых привлекательных. Однако меняться в расчете на бурный рост или бурное падение цен на недвижимость - все равно что участвовать в лотерее. Прогнозировать поведение рынка сложно даже специалистам, да и выгодность-невыгодность конкретной операции очень относительна.

Дата публикации: 13:28 11 ноября 2004

Источник: bpn.ru