Офисный оптимизм

Офисный рынок Петербурга еще несколько лет будет сохранять репутацию ненасыщаемого. Увеличение числа офисных площадей приводит к его расслоению — по месторасположению объектов, их классности и величине арендных ставок.

Следующим шагом девелоперов может стать резервирование 15-20% площадей в строящихся бизнес-центрах, чтобы предложить их якорным арендаторам, расширяющим свой бизнес, считают эксперты.

По данным компании Praktis CB, в III квартале 2006 г. в Петербурге открылись 10 офисных центров классов А и В, их общая арендопригодная площадь составила около 53 600 кв. м. До конца года ожидается открытие еще семи объектов, которые предложат арендаторам около 38 300 кв. м.

Вопреки ожиданиям увеличение числа офисных площадей пока не в состоянии удовлетворить спрос арендаторов в новых высококлассных объектах. “Заполняемость бизнес-центров классов А и В по-прежнему составляет 97-98%, и то потому, что собственники оставляют 2-3% площадей про запас: на случай, если наиболее выгодным арендаторам понадобятся дополнительные площади”, — говорит Сергей Сухачев, вице-президент Центрального агентства недвижимости (ЦАН).

Рост объема офисных площадей мало сказывается и на ставках аренды. “За III квартал 2006 г. арендные ставки на офисы класса А и В в среднем увеличились на 1-2%, за девять месяцев прирост составил не более 10%”, — приводит данные исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова.

Сейчас арендные ставки для класса А находятся в диапазоне $525-845 за 1 кв. м. в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Арендные ставки на помещения класса В составляют $240-563 за 1 кв. м в год. Арендные ставки на встроенные офисные помещения в среднем по городу — $18-25 за 1 кв. м в месяц. “Новые проекты выходят на рынок с максимальными ставками для своего класса и тянут цены вверх”, — отмечает Дровянникова.

Эксперты полагают, что девелоперам офисной недвижимости следует благодарить общий подъем экономики и крупные федеральные компании, которые приходят в город и влекут за собой целый ряд смежных бизнесов.

По данным бюджетно-экономического комитета Законодательного собрания Петербурга, ВРП в течение последних трех лет растет на 8% в год. По прогнозу комитета экономического развития, промышленной политики и торговли петербургской администрации, темп роста ВРП за 2006 г. составит 8,4%, его объем достигнет 784 млрд руб.

“Рынок ждет, что рост продолжится, — говорит управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. — Отчасти он обязан властям, которые договорились о переезде в Петербург представительств примерно 10 крупных федеральных компаний, а также Конституционного суда”.

Чуть менее успешно идут дела в сегменте офисов класса С, популярность которого снижается как среди арендаторов, так и девелоперов.

Потерю интереса девелоперов к этому сегменту Дровянникова связывает с увеличенными на год-два сроками окупаемости проектов по сравнению с офисными центрами класса В. “Объекты класса С требуют сопоставимых с классом В объемов инвестиций, но их доходность ниже”, — говорит она. Отток арендаторов испытывает и класс В — компании расширяются, им требуются большие площади, которые предлагают офисы класса А. Сухачев говорит, что помещения класса В были востребованы арендаторами, которые желают снять небольшие офисы. “Если раньше около половины арендаторов снимали офисы по 40-50 кв. м, то сейчас таких всего 25%. Наибольшим спросом пользуются помещения в 100-200 кв. м”, — резюмирует эксперт.

Еще одним результатом продолжающегося роста рынка становится все более заметное сегментирование предложения — девелоперы пока не жалуются на отсутствие спроса, но уже ищут индивидуальный подход к клиентам. В 2006 г. популярной стала продажа офисов на стадии строительства в собственность будущим пользователям. По данным ЦАН, начиная с 2005 г. доля офисов, выставляемых на продажу в строящихся бизнес-центрах, выросла примерно до 70 000 кв. м — это почти 30% от поступающих на рынок офисных площадей. Средняя цена таких сделок составляет $1200-2600 за 1 кв. м.

По данным компании “Петербургская недвижимость”, сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в объектах на стадии строительства.

Стабильный спрос на новые офисы в сочетании с ограниченным числом объектов для реконструкции в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.

Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков отмечает начавшееся формирование деловых зон на основных набережных — Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской и Ушаковской.

Осваивается и еще недавно считавшаяся бесперспективной периферия. К примеру, в районе площади Конституции, на пересечении Ленинского проспекта, Краснопутиловской улицы и Новоизмайловского проспекта, ведется строительство офисного центра “Константа”, строятся БЦ “Лидер” и ДМД.

Рост популярности этой зоны объясняется близостью аэропорта, перспективой соединения Измайловского и Новоизмайловского проспектов и хорошей логистикой, объясняет Дровянникова.

Такая же локальная деловая зона возникает и в Приморском районе, где высотный регламент позволяет строить небоскребы, такие как БЦ “Атлантик Сити” и “Екатерина Великая”.

Однако, по версии Praktis, петербургскому рынку есть куда расти: соотношение высококлассных офисных площадей составляет в нем 0,32 кв. м на человека при заполняемости 95-99%, что примерно втрое ниже, чем в Лондоне.

Золин считает, что снижение заполняемости до 80-85% произойдет максимум через два года. Его причиной будет переход владельцев офисных центров к новой системе планирования. “Уже сейчас большинство арендаторов просят зарезервировать для них офисные площади, компании планируют свой рост и думают о будущем, — говорит он. — Такое планирование является нормой для европейских рынков и позволяет собственникам офисных центров удерживать якорных арендаторов”.

Дата публикации: 10:30 22 ноября 2006

Источник: bpn.ru