Трудная земля

Покупатели домов в коттеджных поселках зачастую даже и не догадываются, что привлекательные архитектурные решения, концепция и инфраструктура - это только верхняя часть айсберга. Платформой же, уходящей глубоко под воду, является земельный участок. И обычно, чем более высокими потребительскими особенностями он обладает, тем больше сомнений и рисков пришлось преодолеть застройщику, прежде чем он был приобретен.

Подводные камни на полях Подмосковья

Естественно, каждый девелопер хочет, чтобы его проект хорошо продавался и стал одним из самых привлекательных предложений на рынке. В большинстве случаев строительная компания, желающая вложить деньги в проект, не является собственником площадки и ищет ее на открытом рынке, что, конечно, довольно рискованно. "Грамотный выбор площадки - половина успеха", - считает Анна Овчинникова - начальник маркетингового отдела "Компании регионального развития и инвестиций" (КРРИ). Соответственно, перед тем как инвестировать средства, необходимо проанализировать, насколько грамотно проведены работы по переводу земли.

Как правило, земля переводилась из земель сельскохозяйственного назначения либо это территория бывшего объекта рекреации - санатория или пионерского лагеря, и вывод происходил из особоохраняемых территорий. Среди подводных камней А. Овчинникова выделяет участки с лесными насаждениями, у воды и на территории которых находятся объекты культурного наследия.

Кусты и деревья

В большинстве случаев участки, частично или полностью покрытые древесно-кустарниковой растительностью, никаких серьезных проблем для застройщика не представляют. Но здесь А. Овчинникова советует обратить внимание на то, есть ли в материалах землеустроительного дела акт-обследование, проведенное ГУП "Мослеспроект". В таком акте должно быть описано количество деревьев на участке, а также то, что это не лес, а древесно-кустарниковая растительность, то есть, эти деревья не включены в Лесной фонд.

Бывают ситуации, когда предлагаемый к продаже участок окружен лесом, относящимся к Лесному фонду. Здесь надо знать, что часть леса может быть взята в аренду, но это требует долгого согласования с разными инстанциями. Кроме того, даже если лес будет оформлен в аренду, на землях, относящихся к Лесному фонду, капитальное строительство запрещено, и такие участки не могут быть оформлены в собственность. Зачастую после застройки территории застройщик озеленяет ее и проводит ландшафтные работы, здесь надо обратить внимание на то, что древесно-кустарниковой растительностью, которая появилась после строительства, землепользователь распоряжается по своему усмотрению, и эти работы ни с кем согласовывать не надо.

Тяжелая вода

Следующий вопрос, который может вызвать проблемы и колебания при принятии решения о покупке участка, - это наличие на земельном участке водоохранных зон, прибрежно-защитных полос и охранных зон источников питьевого назначения.

Особенно актуален этот вопрос в свете последних кампаний, проводимых ведомством Олега Митволя. Ограничения использования земельного участка в связи с нахождением его в водоохранной зоне излагаются в документах Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Московской области и Госсанэпиднадзора Московской области.

В пределах водозащитных полос запрещается разделение участков под индивидуальное строительство. В прибрежных защитных полосах запрещается любая деятельность, кроме размещения объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства. "Таким образом, - говорит А. Овчинникова, - земельный участок может включать водоохранные зоны, это не налагает ограничение на использование всего участка, но в прибрежно-защитной полосе мы можем разместить только объекты рекреации, прогулочные зоны и ничего более". Соответственно, по сегодняшнему законодательству из участка под застройку надо исключать водозащитную полосу, но практика зачастую предполагает выкуп в собственность таких участков, что может стать в дальнейшем большой проблемой. С 2007 года вступает в действие новый Водный кодекс, который определил минимальные размеры прибрежно-защитных полос и водоохранных зон. В зависимости от протяженности реки или ручья по многим объектам они сокращены по сравнению с тем, что было раньше.

Использование участков в зоне водоснабжения регламентировано санитарными правилами, в соответствии с которыми участок под ИЖС может быть размещен на расстоянии не менее 150 метров от уреза воды при уклоне прилегающих территорий более трех градусов. Поэтому в каждом конкретном случае, если участок вплотную прилегает к воде, нужно внимательно смотреть документы, входящие в состав землеустроительного дела.

Еще строительство запрещено в зоне бечевника - полосы берега, простирающейся на 20 метров от уреза воды. Статья 20 Водного кодекса РФ гласит: "Полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (бечевник) предназначается для общего пользования. Каждый вправе (без использования транспорта) пользоваться бечевником для передвижения и пребывания у водного объекта общего пользования, в том числе рыболовства и причаливания плавательных средств". Соответственно, при покупке земли нужно обратить внимание на то, входит ли бечевник в границы участка.

Дорогая старина

Еще один "камушек" на который следует обратить внимание - объекты археологического наследия, находящиеся на участке, или обнаружение которых возможно. Участки земли, на которых находятся объекты культурного наследия, принадлежат государству и не могут быть приватизированы. При покупке участка в землеустроительном деле должно быть заключение историко-культурной экспертизы об отсутствии на территории, подлежащей освоению, объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Заключение историко-культурной экспертизы оформляется актом, который содержит результаты исследований, перечень документов, предоставленных экспертизой и другие данные.

По законодательству при отводе земельных участков под строительство нет четкого и однозначного правила по проведению обязательной историко-культурной экспертизы, но если в процессе работ на участке будет обнаружен такой объект, то это налагает ограничения на пользование участком. В этом случае все работы должны быть согласованы с органами, отвечающими за охрану культурного наследия, должен быть обеспечен режим поддержания объекта культурного наследия и т.д. Решить ситуацию может следующее: при нахождении на территории застройки такого объекта допускаются по согласованию с соответствующими органами Минкульта проведение раскопок и изъятие объекта культурного наследия. После этого пользование участком возможно без ограничений.

Справка

Перед тем как инвестировать средства, необходимо проанализировать, насколько юридически грамотно проведены работы по переводу земли. Согласно сегодняшнему законодательству, из участка под застройку надо исключать водозащитную полосу, но практика зачастую предполагает выкуп в собственность таких участков, что может стать в дальнейшем большой проблемой. Участки земли, на которых находятся объекты культурного наследия, принадлежат государству и не могут быть приватизированы.

Дата публикации: 10:50 24 ноября 2006

Источник: bpn.ru