Стоит ли покупать квартиру в Москве?

Вопрос, сколько еще будет дорожать столичная недвижимость и может ли она начать дешеветь, остается неизменно злободневным. Председатель Комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский утверждает, что рынок перегрет. Так ли это на самом деле?

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Возьмем для примера среднюю московскую квартиру в панельном доме площадью 80 кв.м и стоимостью 300000 долларов (3750 долларов за кв. метр). Эту квартиру можно сдать в аренду примерно за 1200 долларов в месяц, что составит 14400 долларов в год, т.е. 4,8% годовых.

Для сравнения: имея эти же 300000 долларов в банке, можно заработать 9% годовых (27000 долларов), в среднесрочных гособлигациях - 7% годовых (21000 долларов), в закрытых паевых фондах недвижимости - 15% годовых (45000 долларов).

При сдаче квартиры в аренду следует также учитывать налог 13% на доходы физических лиц, коммунальные платежи, косметический ремонт, стоимость мебели и бытовой техники и т.д. В результате, владельцу квартиры остается не больше 10000 долларов.

По классической схеме, согласно которой стоимость недвижимости равна стократной арендной ставке, цена такой квартиры должна быть 120000 долларов. С другой стороны, если квартира стоит 300000, долларов то ее нужно сдавать в аренду хотя бы за 2500 долларов, а это практически нереально.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость?

Анализируя приведенный пример, вроде бы можно сделать вывод, что сегодня инвесторам нет смысла высвобождать средства из других инвестиционных проектов, чтобы вложить их в недвижимость.

Но не стоит забывать, что, помимо дохода от аренды, растет рыночная стоимость самой квартиры. И хотя повышения цен на 100% за год ждать уже не стоит, при росте цен даже на 1% в месяц доход составит 36000 долларов, а это уже больше, чем от банковского вклада. Не беря в расчет амортизацию и хлопоты по содержанию квартиры, отметим одну важную деталь: как бы ни вели себя цены на недвижимость, во-первых, у квартиры всегда есть довольно высокая остаточная стоимость, во-вторых, квартира - это инвестиционный инструмент, который можно "пощупать" и лично проконтролировать.

Значит, вкладывать деньги в недвижимость все же выгодно. Но это при условии, если вышеназванные 300000 долларов имеются в наличии. Если их нет, стать инвестором или просто счастливым обладателем недвижимости можно только через механизм ипотеки, а это - залог своей собственности, высокие проценты и различные дополнительные платежи, что снижает привлекательность всего инвестиционного проекта.

Переоценено ли жилье в Москве?

Еще один вывод, который напрашивается сам собой: многие столичные квартиры, например в панельных домах, переоценены в Москве в 2-3 раза и сегодня уже не представляют интереса для инвестиций даже с целью диверсификации рисков.

Но инвесторы в недвижимость, по разным оценкам, составляют лишь от 15 до 30% от всех покупателей. Остальные 70-85% граждан приобретают столичное жилье с целью проживания в нем. Мы продолжаем испытывать острый дефицит жилья. Если в США и Европе на каждого гражданина приходится 80 и 60 кв.м, соответственно, то в России эта цифра составляет лишь 19,7 кв. метра.

Вот что говорит по этому поводу директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская: "Конечно, это не значит, что квартиры, переоцененные в 2-3 раза, упадут во столько же в цене. Нельзя мыслить только экономическими категориями. Есть весомые психологические факторы. Владение недвижимостью в столице - означает возможности, престиж и социальный статус. Кроме того, для многих граждан жилье продолжает оставаться единственным понятным способом вложения и сохранения денег. Объемы строительства невелики, так же как и доходы большинства населения. Но даже в условиях огромного дефицита (при сегодняшних ценах) предложение на рынке жилья сегодня уже значительно превышает спрос. Допускаю, что в этой ситуации цены на недвижимость могут незначительно снизиться".

Утверждение, что предложение на рынке жилья сегодня уже значительно превышает спрос не может являться однозначным. Сегодняшний уровень цен в Москве уже давно превысил реальную покупательную способность москвичей. Но, к сожалению, это не имеет никакого значения с точки зрения соотношения спроса и предложения, так как в престижной Москве более 70% недвижимости покупается не москвичами, а гражданами из других регионов, где жилищная проблема вообще не решается или вложения в недвижимость не являются привлекательными.

Снизятся ли в Москве цены на жилье?

Простой экономический закон гласит: если спрос превышает предложение, цены растут. Можно сколько угодно рассуждать про перегретость московского рынка, но пока в столице есть спрос на жилье, который значительно превышает объемы предложения, цены на недвижимость будут продолжать расти.

По опросам, не нуждаются в улучшении жилищных условий только 19% граждан. Что касается предложения, то возможности роста жилищного строительства в Москве уже исчерпаны. Это связано как с понижением привлекательности инвестирования сектора недвижимости, так и с отсутствием свободных площадей под новое строительство. Возведение новых домов в столице требует переселения жителей из сносимых зданий, вывода промышленных предприятий за черту города, то есть, значительных финансовых затрат. На это далеко не всегда согласны инвесторы, которые привыкли получать значительные прибыли при минимальных вложениях.

Итак, цены на жилье в Москве просто не могут не расти. Конечно, в дальнейшем это будет не так, как было в конце 2005 - начале 2006 годов. У специалистов рынка есть два сценария. Одни говорят, что рост цен (не сами цены, а их рост!) существенно снизится и составит примерно 0,5-1% в месяц. Большего повышения рынок якобы не выдержит. Другие (и им верится как-то больше) утверждают, что даже если это замедление и произойдет, то продлится оно недолго: макисмум год-полтора. А в долгосрочной перспективе московская недвижимость все равно будет дорожать в среднем на 20-25% в год.

Какому прогнозу верить - это уже личное дело каждого, равно как и личное дело каждого решать, куда вкладывать деньги (если они, конечно, есть). А на вопрос, поставленный в заглавии статьи, можно ответить так: покупать квартиру в Москве стоит… только очень дорого.

Дата публикации: 11:38 27 ноября 2006

Источник: bpn.ru