Петербург от Москвы отстал, но догонять будет

Петербург отстал от Москвы по уровню цен на недвижимость, считает независимый аналитик, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, поэтому рынку придется компенсировать этот разрыв.

Период стабилизации, наметившийся сейчас, продлится весь следующий год, а в 2008-м стоимость квартир снова резко пойдет вверх, считает профессор. Петербургские же эксперты уверены, что это начнется раньше. «Корректировка цен в пределах 15% ограничится первым кварталом будущего года. Однако в дальнейшем есть все предпосылки для очередного роста рынка, а прогнозы о снижении цен на 30% — это спекуляции на ожиданиях покупателей», — уверен генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу.

По его словам, максимально возможное снижение (на 15%) коснется только переоцененных объектов — жилых помещений, качество которых на самом деле не соответствует объявленным цифрам. Дешевле, чем сейчас, можно будет купить только «хрущевки», квартиры в бывших общежитиях, объекты на окраинах города. Также несколько упадут в цене очень дорогие объекты.

Ожидают коррекцию

В грядущей коррекции мало кто сомневается, такие процессы характерны для «перегретого» рынка. Риэлтеры отмечают, что уже несколько недель квартиры на вторичном рынке стали продаваться по ценам ниже изначально заявленных в рекламных каталогах. Если месяц-другой назад продавец мог добиться ее увеличения на свою собственность даже на этапе оформления сделки и покупателю приходилось соглашаться на ультиматум, то сейчас, по мнению специалистов, рынок входит в равновесное положение. По данным некоторых агентств недвижимости, в среднем цены на «вторичке» снизились на 5%, с этого сегмента ушла так называемая спекулятивная составляющая — покупатели-инвесторы, которые начинают выставлять купленные ранее объекты на продажу. Замечено и следующее: в нынешних конъюнктурных условиях спрос в Петербурге «уходит» в комнаты, которые продолжают дорожать.

В сегменте строящейся недвижимости покупательская активность снизилась в четыре раза, поскольку спрос все еще находится в состоянии шока вследствие взлета стоимости квадратного метра. Здешние продавцы начинают предоставлять скидки, некоторые компании вводят систему торгов на понижение, они также готовы вести диалог с желающими приобрести недвижимость.

Денег не хватает — иди вглубь

Как говорят специалисты рынка, 55% покупателей недвижимости в регионе — это петербуржцы или приезжие, которым не хватает денег на городскую квартиру. И прежде всего народ обратил внимание на прилежащие к Петербургу территории.

Фактически удвоение цен на квартиры произошло в Тосненском, Гатчинском и Всеволожском районах, в удаленных местах динамика была зафиксирована в пределах 20—40%.

Лидером гонки стал Всеволожск, где квартиры подорожали более чем на 100% и на сегодняшний день стоимость жилья составляет 1842 долл. за кв. м, то есть практически догнала петербургскую. Однако столь высокая планка уже выстроила барьер между покупателем и продавцом.

Эксперты рынка фиксируют высокий спрос на дома и земельные участки, что совсем нетипично для осенне-зимнего периода, но вполне логично в сложившейся ситуации: если не хватает финансов на квартиру во Всеволожске, покупатель начинает прицениваться к объектам вблизи райцентров, решается идти в глубь области. Например, за 20 тыс. долл. в Гатчине сегодня можно купить однокомнатную квартиру без удобств или дом под снос с участком в 6 соток, в то же время за такие деньги можно купить хороший жилой дом или однокомнатную квартиру с удобствами в Волосове.

Крупных проектов маловато

Одно время оптимизма петербургскому рынку добавляли известия о крупных проектах, таких как комплекс «Балтийская жемчужина», на территории которого должно разместиться около миллиона квадратных метров жилья. Однако сейчас таких прогнозов не делают — потенциальных покупателей становится все больше. События последнего времени, связанные с открытием новых производств, ожидаемым переездом органов госвласти в Петербург, увеличивают поток покупателей из ближайших регионов. «При существующем спросе только с десяток масштабных проектов могут каким-то заметным образом повлиять на рынок «первички», — считает С. Галалу. — Да и в «Балтийской жемчужине» полная неопределенность с жилой частью, поскольку, как говорят, начать реализацию проекта планируют с коммерческого сегмента».

С таким мнением солидарен и председатель ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, который считает, что все проекты, которые сейчас запускаются, могут дать результат не раньше 2010 г. При этом нет никаких объективных предпосылок для снижения цен на петербургские квартиры.

Дорожают стройматериалы, человеческие ресурсы, электроэнергия, ГСМ, а земля в Северной столице становится практически золотой. Раньше в себестоимости кв. м она составляла 100—200 долл., сегодня же подскочила до 500—550 долл.

Чем расплатимся

По мнению Г. Стерника, взлет цен на жилье в долгосрочной перспективе неизбежен, причем не только в России, но и в мире. За последние десять лет они увеличились в Калифорнии (США) в 10, Лондоне — в 8 раз. В Париже средний квадратный метр сейчас стоит уже 6,5 тыс. евро.

Развитие экономики России станет условием необратимой динамики цен на жилье. За шесть лет они увеличились в шесть раз. Такими же темпами цены продолжат расти и в ближайшие 10— 15 лет. В среднем рост составит 20—25% в год в номинальных долларах. Таким образом, за отсутствие экономических кризисов и дефолтов россиянам придется расплачиваться ростом цен на недвижимость.

Дата публикации: 14:36 28 ноября 2006