Рост цен на недвижимость замедлился, но вряд ли остановится

7 декабря в Петербурге пройдет IV съезд строителей. Как всегда на нем представители отрасли будут пытаться убедить губернатора и правительство города в том, что политика в области строительства у нашей администрации неправильная и грозит сокращением числа сданных домов и полным отсутствием действительно доступного жилья. И как всегда, часть этих доводов власти воспримут. Однако ситуация От этого, похоже, существенно не улучшится.

По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средняя цена квадратного метра квартир в городе на Неве возросла с марта по октябрь этого года с 1200 до 2500 долларов. Правда, в конце осени рост цен начал замедляться как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас он не 15-20 процентов в месяц, как было летом, а всего около 5. Однако причин ожидать, что рост цен вообще прекратится, риэлтеры не видят. Скорее, в последний месяц года можно будет ожидать нового всплеска. Предсказывать, что будет в следующем году, никто в общем-то не берется, после того как 2006 год успешно опроверг все прогнозы. Но в том, что средний рост цен все равно будет выше инфляции, практически никто не сомневается.

Президент ассоциации риэлтеров Павел Штепан назвал в качестве причин вздорожания недвижимости рост доходов населения, наличие сформировавшегося в стагнацию 2004-2005 годов отложенного спроса, развитие ипотечного кредитования. А дальше по нарастающей. Раз недвижимость дорожает, эта сфера вложения денег стала крайне привлекательной. И пошел приток «инвестиционно-спекулятивных» денег. Если на начало года около 25 процентов покупателей до этого не имели регистрации в Петербурге, то сейчас петербуржцы среди покупателей жилья составляют только треть, остальные -иногородние. Причем в августе, к примеру, в город на Неве хлынули москвичи и жители Московской области.

Казалось бы, строители и риэлтеры должны радоваться, что их товар стоит все больше. «Один депутат мне так и сказал: «Неужели пчелы - против меда», - прокомментировал ситуацию вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний Лев Каплан. Однако, как ни странно это может показаться, они не радуются. Дело в том, что рост цен уже привел к резкому падению продаж. Представитель одной из крупнейших риэлтерских компаний Сергей Галалу привел следующие данные: с августа их компания на первичном рынке продает каждый месяц на 40-50 процентов меньше квартир. На вторичном с июля падение составляет 15-20 процентов в месяц. «Такого незначительного объема мы не имели с 2004 года», -констатировал Сергей Галалу. К тому же в октябре половина квартир на первичке была продана не непосредственно от застройщика, а по переуступке прав. В результате продажи от застройщика упали в 10 раз по сравнению с началом года.

В Ленинградской области ситуация была спокойной до октября. Больше того, шел переток покупателей из города в область. Причем спросом начало пользоваться даже жилье в отдаленных от Петербурга Волосовском, Кингисеппском и Сланцевском районах. Но теперь и здесь наметился кризис. В октябре объемы продаж на рынке вторичного жилья в области упали на 35 процентов.

Интересно сравнить две приведенные Союзом строительных компаний диаграммы: количество первичных обращений граждан к компаниям, занимающимся продажей жилья, и активность продаж (отношение числа проданных квартир ко всем, выведенным на рынок). Так вот с июля 2005-го по февраль 2006 года оба эти показателя фактически устойчиво росли (активность продаж несколько уменьшилась в конце прошлого года, что, очевидно, связано с традиционно возрастающим в последнем квартале объемом сдачи жилья). С февраля (когда, собственно, и начался рост цен) по июль оба показателя падали.

Причем активность продаж -быстрее. Люди, недовольные ростом цен, но считающие еще, что это временная ситуация, снизили свою активность на рынке покупки жилья. Летом наблюдается резкий рост продаж и несколько более плавный рост обращений. Опять-таки понятно. Народ понял, что подорожание квадратного метра становится необратимым, и бросился покупать, пока есть возможность. Кроме того, начали реализовываться, наконец, продажи, которые весной застряли из-за того, что клиентам пришлось искать большие суммы денег. С августа и там, и там - устойчивое падение. Число обращений опустилось на уровень начала года, активность продаж - до августа 2005 года.А если товар не реализуется, то и цена его не радует. Строители хорошо помнят, что за подъемом 2004 года наступила полуторагодовая стагнация рынка, во время которой с него исчезло значительное число компаний. Но тогда квартиры за год подорожали на 40 процентов, а сейчас более чем в два раза! Сколь же продолжительный застой ждет отрасль на этот раз?

«Самое главное, - говорят строители, - что предложение жилья уже сейчас падает, хотя объемы ввода новых квартир и растут, радуя городское руководство». Данные по изменению товарного запаса жилья в стройке (то есть количества квартир, которые еще не сданы, но строятся), представленные аналитиками одной из крупнейших девелоперских компаний, свидетельствуют: до 2004 года шел резкий рост этого запаса, в 2005-м он существенно замедлился, а в 2006-м началось падение. И еще через год у петербургских строителей останется в заделе менее трех миллионов квадратных метров, в то время как в 2005 году было более пяти миллионов.

- Дальше все зависит от того, будут ли реализованы масштабные проекты типа «Балтийской жемчужины» и тому подобное с объемами застройки 0,5-1 миллион квадратных метров жилья. - отмечает глава этой девелоперской компании господин Тиктинский. - Если да, то к концу 2009 года товарный запас превысит уровень 2005 года. Если нет, то он все же постепенно начнет расти, но в 2010 году только-только восстановится.

Интересно, что строители еще в прошлом году криком кричали: уменьшится задел! Тогда городские власти кивали на имеющиеся запасы и говорили: ничего не случится. Случилось. В первой половине 2006 года на рынок было выведено менее 200 тысяч квадратных метров жилья в квартал. В третьем квартале -около 300 тысяч. Такое маленькое предложение было в последний раз лишь однажды, во втором квартале 2005 года, в конце Стагнации рынка. Всего в продаже в третьем квартале находилось 2,2 миллиона квадратных метров жилья. Опять-таки такого не было с начала 2004 года.

А что с заделом? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10,8 миллиона квадратных метров. Из них 3,3 миллиона приходилось на не начатые еще объекты. К сентябрю 2006 года рынок сократился до 9,8 миллиона, а не начатое жилье - до 1,8 миллиона. Считай, за год - вдвое. При этом у выполняющих 40 процентов работ средних и мелких застройщиков к началу года задела уже не было. Оставались только квартиры в уже начатых, но еще не проданных домах.

Вполне естественно, что все строители, и мелкие, и крупные, решили придержать значительную часть квартир в строящихся домах, не выбрасывая их пока на рынок. Чем дополнительно взвинтили цены.

К сожалению, не слышат, похоже, друг друга городская администрация и строительный комплекс и до сих пор. В официальных отчетах и выступлениях представителей властей сплошные победные реляции. О росте объемов ввода жилья, о начале комплексного освоения территорий. Хотя председатель комитета по строительству Роман Филимонов признает: претендовать на освоение таких территорий могут только крупные строительные организации. К тому же подготовка документов для кварталов еще длительнее и труднее, чем для отдельных пятен застройки. В городе практически нет крупных участков земли, свободной от прав третьих лиц. А Конная Лахта и Юго-Западная приморская часть (перспективные зоны застройки) не имеют даже спроектированной уличной сети, а также границ кварталов.

Большинство же строительных фирм интересуют не кварталы, а отдельные пятна. Здесь наличие дефицита выставляемой на аукционы земли признает даже Фонд имущества Санкт-Петербурга, эти торги проводящий.

Но, может, все-таки в росте цен виноваты не законы, а строители и риэлтеры, а все вышеизложенное - попытка представить себя «белыми и пушистыми»? Может, не зря Генеральная прокуратура побудила Федеральную антимонопольную службу искать ценовой сговор, и все дело в стремлении получить сверхприбыль?

В общем-то, достаточно точный ответ дал на это генеральный директор Санкт-петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин. Он привел данные по себестоимости строительства. Оказалось, что на октябрь 2006 года квадратный метр жилья массовых серий обошелся в среднем в 30,6 тысячи рублей. То есть исходя из принятого для расчетов значения курса доллара (26,74 рубля) - 1144 доллара за квадратный метр. Для домов, строительство которых началось раньше и завершается сейчас, - 965 долларов.Но это только собственно строительство. А сюда нужно добавить стоимость земельного участка (с учетом аукционов она возросла уже по крайней мере до 300 долларов на квадратный метр жилья), подключения к электроэнергии, теплу, воде (до 300 долларов), налоги и платежи государственным согласующим организациям и так далее. В любом случае, получается, что затраты составляют не менее 1800 долларов за квадратный метр для сдающихся сейчас домов. Ну, а цена квадратного метра квартиры в доме массовой серии в сентябре была 2150 долларов, в октябре - 2450 долларов. Вот и вся сверхприбыль - 20 процентов.

Дата публикации: 14:50 28 ноября 2006

Источник: bpn.ru